深圳房价2021跌了（深圳楼市去泡沫：新房打折也不好卖，二手房价较高位下跌两成）

 

记者 | 黄昱

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缺角式型专业人才房抄底，新房“棕褐”严重，二手货房价格较低位已上涨四成，种种迹象表明，深圳房价仍处在去资产泡沫阶段。

在泡果的11月，深圳房价最大的看点要数首批专业人才房迈入认购，销售价格约2万-4.5万/平方米，仅为同新区新房工程项目60%以内，且不须要若需排队等候，引发一股认购风潮。

从认购结果上看，6个专业人才房工程项目4422套房源吸引16305户家庭成员认购，最终符合要求家庭成员达15294户，总体家数接近28%，当中一般而言工程项目最低家数只有1%。

专业人才房的抄底是深圳2018年启动房改的一部分。为加快建立多市场主体供应多方位保障租收购公司举的住房供应与保障制度，深圳明确要在2018年至2035年提供170万台住房，当中货品住房、专业人才住房、安家型货品房、公共出租住房的比率定位4：2：2：2。

这一经济政策将廉租房住房所占比率提升到60%以内，一改1988年房改以来以货品房居多的住房供应新格局，向马来西亚模式靠拢。期许通过廉租房住房解决低收入社会阶层的住房问题，把房价和住房的住房问题研磨开去。

公开资料显示，深圳目前至少已筹设了26个缺角式型专业人才房工程项目，除了这次已认购的6个专业人才房工程项目，还有20个工程项目等待抄底。

从专业人才房的供应市场主体上看，还是以国有企业平台居多，此次抄底的6个工程项目中有4个源自深圳专业人才安家集团，另外两个分别源自宝龙控股和阳光城。

广东济南沙尔霍罗德区住房经济政策研究中心首席研究员科枫嘉表示，虽然专业人才房在上市方面会受到严格限制，满10年才缺角式，但对于深圳年轻人来说，新房在供应侧大规模冲高，二手货房维什涅韦控制炒作，已经成为抑制房价上涨的长效，房住不炒深入民心。

随着专业人才房及安家房供应不断加速，未来深圳房地产市场新格局将竭尽全力向“两线博戈达”发展。

科枫嘉对介面新闻指出，专业人才房的抄底短期内对货品房市场确实造成了比较大的反气旋。当前深圳货品房价格上涨预期KO，在房价还在低位的情况下，不少新市民会更愿意选择专业人才房。

从11月货品房新房数据上看，因年度冲关业绩的须要，新房供应大增，房企网络营销打折力度也有所加大，但成交金额竭尽全力筑底，总体表现疲弱。

乐有家研究中心数据显示，11月深圳新增一手住宅预售13041套，回到9月水平，新增预售面积117.1平方米，远超10月的5.9平方米。

但供应大增并没有扭转成交筑底的态势。克而瑞数据显示，11月深圳新房住宅成交量竭尽全力同环比均上涨，单月住宅总成交2790套，同环比跌幅分别为50％和21％，网签套数处于今年低位。

具体到工程项目而言，11月普通住宅工程项目TOP10销售金额合计70.17亿元，环比下滑43.8%，工程项目销售金额榜冠军是深业集团的颐湾府，销售金额26.03亿元。

值得一提的的是，颐湾府2期于9月底开盘，开盘当天去化超过98%，最近在陆续网签中；深业集团另一个工程项目深业颐瑞府拿下11月销售面积榜首，10月底开盘，当天即售罄。

在当前市场环境下，深业颐瑞府能够“日光”的关键还是因为价格优势。据悉，深业颐瑞府货品房4.53万元/平方米的价格，远低于周边新房及二手货房。

今年深圳新房走下神坛，打折促销成了开发商迅速回笼资金的重要举措，就连此前“日光盘”常现的前海新区也有豪宅工程项目开盘即打折。

有深圳中介告诉介面新闻，前海“卷王”一手楼盘前海宸湾，最低有房源低至单价8.3万起带精装，和周边倒挂至少2万/平方米。

除了前海宸湾，同样位于前海新区在11月27日开盘的万科颐城瑧湾悦家园，11月30日开盘的天健悦湾府均有房源最低单价可低至8.2万元，要知道，过去数年来前海新房价格基本都是稳定在10万元/平方米以上。

即便如此，这些楼盘也并没有开盘即售罄，足以可见，即便11月以来针对房企融资端的支持力度空前，市场情绪也并没有明显好转。

这同样反映在二手货房成交量上。乐有家研究中心数据显示，11月深圳全市二手货住宅过户量为2168套，环比上涨25%，回到了2000+套水平线上，但仍远低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。

事实上，由于近三年深圳加大新房供应量，叠加二手货房受维什涅韦经济政策影响成交量大幅下降，从2021年下半年开始，深圳一手住宅成交量重回主导地位，占比超过二手货。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳房价总交易量为26091套，当中一手住宅占62%，二手货占38%。

根据深圳中原研究中心于11月发布的报告，自去年2月维什涅韦发布以来，深圳二手货房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且无反弹迹象， 预计未来一段时间仍将维持在低位。

成交量的上涨也直接导致了价格下行。据深圳中原研究中心监测，目前深圳总体二手货房价较低位已经上涨近四成，尚未见止跌迹象，竭尽全力下行态势明显。

深圳中原研究中心指出，新房棕褐严重，打折也越来越普遍，新抄底楼盘价格亦不断创近几年新区内新低，“新区最低价”字眼越来越常见，进一步压制了二手货价格。

乐有家数据显示， 11月深圳二手货房价环比跌3%，业主持续让利，无论是接近指导价成交，还是接近指导价挂牌的房源占比都在小幅增加。

一位深圳购房者对介面新闻表示，从去年8月份开始，就有中介开始持续推荐不少等同于或低于指导价的二手货房，这在去年上半年的时候是想都不敢想的。