深圳2021年楼盘打新（从“打新”到“打折”，哪些网红盘不红了？｜深圳楼市这一年①）

 

【新快报、北方+2021本年度深圳房价特别策画报导】

深圳房价，循环往复。

TRAP这半程（2020-2021年）深圳写字楼楼盘市场，冲高回落后抑，始自碧桂园城润玺三期，终于碧桂园城润玺三期。

2021年12月16日，全城注目的碧桂园城润玺三期圣戈当斯区选房。结果表明，1486批选1024套写字楼，最终有约200套写字楼余套。

街坊不由得感慨:

—“居然不向日葵，啊虽则不同往昔。”

—“如果早几个月开售，估算结果也不一样。”

—“今年买的怎么想？”

同一楼盘，隔两年，三种态势。

碧桂园城润玺三期开售当晚。冯少文 摄

随即，深圳颁布一连串遏止房价失灵的政策，房价退烧。除了碧桂园城润玺三期开售余套完，爆款新区荣光的楼盘开始折扣，甚至是按揭分期付款。如龙光玖瑞府开售推92折，中联得胜君庭则按揭分期为42万左右。在此之后，甚少楼盘面世的坂田，于10月预购的加福华尔登着实涨价120万/套起。

楼盘发力后，过去这两年的深圳房价，经过了从“新股申购”到“折扣”，无线连接收红都不红了。

“Bazas新股申购”犹在昨日

这半程楼市行情，要从荣光“网收红”讲起。

2020年6月，荣光楼盘中央商务区辽宁成大融万寿山三期开售推售394套写字楼，注册登记购房者达8997批，平均23最佳人选1套房，家数严重不足4.4%。

紧随的，如碧桂园四海黄金时代长廊、国家电网地产洺悦府、中央商务区辽宁成大融万寿山（三期）、金地峰境瑞府、万科光年四季长廊、宏发万悦山等楼盘的开售表现，多人“选1套房”+“售罄”的屡试不爽，成功给荣光新区内的写字楼楼盘贴上“爆款”标签。

其间，国家电网地产洺悦府则是深圳首个售给“无房客”的楼盘；金地峰境瑞府更因未配置营销中心、销售人员被购房者诟病。

在此之后，深圳西部多个楼盘入市，因一、二手写字楼价格倒挂引市场高度关注。

其中，2020年6月，位于宝安中心的新锦安海纳公馆5套尾盘公开发售，因采用2019年备案价而吸引多达1171批购房者参与，平均235最佳人选1套房，家数创深圳房价新低，仅为0.43%。

2020年8月，龙华限价楼盘碧桂园汇德理取得预购证，备案单价7.53万/㎡，明显低于一路之隔的龙华金茂府（10.3万/㎡），备受市场关注且一度身陷“喝茶费”事件。

不过，2020年11月开售的碧桂园城润玺三期，终结了深圳房价“新股申购热潮”，在深圳房价“代持新股申购”被央媒点名后，深圳相关部门介入调查，有12名碧桂园城润玺三期购房者违规申购被罚。

至此，“新股申购热潮”触发相关政策密集颁布。

政策发力房价退烧

回看这半程深圳房价，从荣光中央商务区辽宁成大融万寿山、宝中新锦安海纳公馆，到沙井嘉富新禧/宝禧长廊、到龙华的碧桂园汇德理、南山的碧桂园城润玺三期，期间，房价高潮迭起，引发相关部门监管力度一再发力。

其中，在购房资料注册登记上，要求在“i深圳”提交资料，对购房资格、资金来源等提出严格要求；提高购买资格门槛，从参与无限制，到按社保/个税时长排序入围公证摇号，后调为按积分排序公证摇号，且积分规划再三调整；入围公证摇号人数，也从无限制到要求为房源数10倍，到当前的3倍。

并采用楼盘“多选一”，即同批楼盘只能购其一。

2021年1月，天健悦桂府、前海天境试水“二选一”，尽管如此结果俩盘均售罄。

而针对彼时爆款“王者”万丰海岸城，则面世“六选一”:万丰海岸城、万科光年四季、深铁懿府、香山道公馆、中泰印邸、富士君荟苑/君悦府6个楼盘购房者只能选其中之一购买。

万丰海岸城。冯少文 摄

官方意图为万丰海岸城退烧，结果则出人意料，万丰海岸城最终入围社保/个税长达278个月（均为无房客），并让另外5个楼盘则在市场高涨中感受到凉意。

什么样网收红不红了

2021年春节后，写字楼楼盘入市节奏放慢。在2021全年计划供应6万台的前提下，上半年新增可售写字楼严重不足1.5万台。

网收红供应着实改为每隔一个月供应一个——

3月荣光宏发万悦山三期开售；

5月宝安兴围华府开售；

7月荣光星河天地三期开售；

直到9月，深圳房价一口气供应7个网收红，包括星河天地四期、金地峰境瑞府三期、颐安都会中央四期、荷棠里、宏发玺玥华府、招商领玺三期（嵘玺家园）、万丰海岸城三期。

值得留意的是，2021年下半年新增写字楼房源大幅增加，2021年整个下半年供应写字楼超过4.5万台。

然而，由于房价退烧，预期下行，此时市场观望情绪渐浓。一些网收红不红了，入围着实不用积分，特别是同一楼盘与不同批次面市积分比较，呈大幅下跌。

根据新快报、北方+统计，这些网收红普遍退烧，后三期推售写字楼较前批入围积分更低，或不用积分

以荣光楼盘星河天地为例，7月13日三期开售，入围积分为64.1分；时隔两个月后，9月13日四期开售，入围积分降至48.4分，降幅近16分。

而11月开售的深铁懿府三期不用积分即可参与选房，值得留意的是，此前的三期写字楼开售，最低入围要求是社保为二类（有房）297个月社保/个税。此外，万丰海岸城三期的参与人数，较前一批同样退烧明显。

而值得留意的是，还有部分网收红爆冷，如宏发玺玥华府、深铁懿府三期、临海揽山御园、碧桂园城润玺三期均不用积分可入围选房。

此外

四、猝不及防的“折扣潮”

当网收红不再红，市场预期下行，开发商选择积极让利，“折扣潮”来了。

2021年6月，位于布吉的佳兆业壹都汇拉开深圳房价折扣销售序幕，开售最高以8.66折入市，为近年来罕见的开售即折扣的写字楼楼盘。

部分楼盘折扣信息海报。来源开发商

随即，一大波折扣楼盘陆续面世特价房源，一次性付款折扣，购买送车等让利活动，甚至有楼盘让利上百万，包括有:

9月预购的龙华盛荟城，推买房送奔驰活动，部分房源9折；

9月预购的龙华碧桂园明德里部分房源92折；

10月预购的坂田加福华尔登涨价120万/套起；

10月预购的罗湖翠园华府让利80万-100万/套；

11月预购的富通上舍，备案均价11.3万/㎡，放出6套抵工程款房源，单价8万/㎡平；

11月预购的罗湖东海富汇豪庭开售94折；

11月预购的龙光玖瑞府开售92折，或为荣光首个折扣楼盘；

12月预购的龙岗信城缙华府成功认购即减2万；

12月预购的独树阳光里折后最低5.8万/㎡起，低于备案价1万/㎡。

而在折扣的同时，也启动转介，据统计，目前深圳全市有23个写字楼楼盘启动中介带客，佣金按成交总价1-4%不等，也有楼盘一口价佣金5万/套。其中，罗湖东海富汇豪庭佣金最高，达4%，按其备案总价介于608万-2651万/套之间折算，佣金可达24万-106万/套之间。

媒体统计的折扣信息表。

甚至有楼盘佣金高达6%。

开发商海报。

此外，早已在深圳房价销声匿迹的按揭分期付款，在2021年重回公众视野。其中，6月预购的龙岗颐璟名庭首期20万起，8月预购的龙岗保达誉都首期35万左右，11月预购的荣光中联得胜君庭按揭分期付款42万左右。

开发商海报。

深圳房价，循环往复。在2021年的市场大反转，或许超过所有人的预期。因为，深圳房价这两年，网收红不红了，“折扣潮”猝不及防的来了。

【撰文/制图】冯少文

【作者】

大湾区房价观察

来源：北方+ - 创造更多价值