小产权房能否作为遗产继承?小产权房归属如何认定(小产权房可以继承吗？)

　　来源：法客帝国

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　　裁判要旨

　　小产权房因其本身取得方式的特殊性被限制转让和交易，虽非法律概念但也属于法律意义上的物，能够被占有、使用、收益，同样也能因死亡事实发生，继承人可继承小产权房的使用权。

　　案情简介

　　一、岑泉山系城镇居民，其生前购买的房屋属丰台区花乡狼垡村的小产权房春东苑房屋，至今未能办理产权证明。

　　二、岑泉山生前所写的《特此声明》将春东苑房屋赠与罗×，岑泉山去世后罗×在法定时间内表示接受赠与。

　　三、岑泉山的继承人周×与罗×因案涉房屋继承产生争议，诉至丰台区法院，丰台区法院一审判决后，罗×不服上诉至北京市第二中院，第二中院经审理后改判驳回了周×的诉讼请求。

　　四、后周×向北京高院提请再审，北京高院依法裁定驳回了周×的再审申请。

　　裁判要点

　　北京高院根据《民法典》第一千一百三十三条关于“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”认定罗×已经通过受遗赠取得了案涉小产权的使用权。本案中，岑泉山生前所写的《特此声明》符合遗赠的规定形式要件，且罗×在法定时间内也表示了接受遗赠。又根据《民法典》的第一千一百二十二条关于：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”的规定，虽然案涉房屋无法办理产权证明但岑泉山出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益，因此罗×可以继承案涉房屋的使用权。

　　实务经验总结

　　1.2016年8月，北京高院发布的《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》曾就小产权房分割继承问题提出司法指导性意见。其中第三十五条规定：“【小产权房分割】对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理;但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。”“小产权房”的认定和处理属于有关行政机关的职权范围;审判机关对“小产权房”的确权纠纷不予处理;但审判机关可对符合条件的“小产权房”的使用归属进行分割。

　　2.购买“小产权房”要谨慎!

　　小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋，因为未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不属于法律概念，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。鉴于小产权房与城市国有土地上的房屋存在的以上差异，因此国家限制城镇居民取得小产权所有权而仅能取得使用权，小产权房仅能在本集体经济组织内进行有限的流转。故我们建议，城市居民应充分预见到购买小产权可能带来的不确定风险，尤其是不能取得小产权房所有权的风险，因无法最终取得所有权，在未来出现纠纷很难维权，甚至在国家政策变化时，可能连使用权都无法保证。

　　(我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。)