小产权房“全面性中止”_深圳喊停,非官方回应,故事情节的讯号已然传达

 

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在房产进行买卖过程中，小房屋产权房几乎没有市场空间可说，但为何总没人喜欢买？我们戊日和笔账：在同卫星城、同地段的条件下买100平面积房子，货品房总价2万总房款200万，小房屋产权房产品价格应该4000-6000元，总房款60万。两者对比，如果是你会选哪个买？

随著住房市场需求不断增加，衍生出多种房产类型，除了货品房外，除了保障房、房改房、租赁房等，之所以重点提及小房屋产权房，究其原因根本，是这类房子太多了，而且货品房产品价格相对过高，大部分人负担不下，对于初涉房价的购房者来说，经济能力有限，又不愿过长等待，所以小房屋产权房无疑成了“合情合理选择”。在这些人看来，不管是货品房还是小房屋产权，只要房子能住人，都是好爱人。

有句话俗话说“便宜没好货”，小房屋产权房这么低成本，究竟能否购买和所持呢？

01什么是小房屋产权房

所谓小房屋产权房，也称为无房屋产权房产，指的是在贫困地区集体农地上工程建设的房屋，没有办理相关身份证明，未缴纳农地出让等费用，其房DF93不是由国家房管职能部门颁授，而是由镇政府或德清单位颁授，亦称“乡房屋产权房”。可能没人会疑惑，既然有房屋产权那就说明受法律保护，为何还没人说小房屋产权房不能买？实际上，从《卫星城房商业地产安全法》可知，只有市级以内的房商业地产管理职能部门才有核准、发放房DF93的资格。也是说，很多小房屋产权房所持的村县区房DF93，在房屋进行买卖上得不到认可，甚至后续还可能出现纠纷、拆迁古人云等各方面问题。换句话说，德清农地是属于集体的，不允许居民个人私底下进行买卖，工程建设。

02小房屋产权房存在的前提是什么

先说答案：房价太高，或者更具体一点是“挣钱”。随著卫星城化两极化推进，大量的贫困地区人进入卫星城，这些人的第一市场需求是居住，这样一来，就引致卫星城住房短天数外向市场需求端倾斜，天数Tiruvanamalai就难造就房价上涨，在我看来，往后二十年正是因为供应量不足住房总价一路呐喊，从2000元涨到10000元上下。住在卫星城周边县区的人看到了“新机会”，于是把自家集体土地的房子砸毁，重建了更多的房子，自己住一套其他的高价对外销售，何必很挣钱？

深圳是典型的一个例子。据不全然统计，深圳违法建筑约40aquatic，占地面积达4.2亿平方米，占全区总占地面积的49.27%；中信证券也曾对深圳开展过调查，居民信用社组织自建、拟建房的体量，在2013年已经占到全区整体住房体量的60%以内，9年天数往后了，这个比例至少也在50%以内。当然了，深圳本身可开发农地少，人口流入多，致使房价高度常年排在全国第一列，房价有任何利空消息也难影响到当地市场。

比如深圳二手货房产品价格调控收紧后，不少炙手可热小区的基本产品价格两极化比原来低了20%-30%，同时银行也要按基本产品价格发放贷款，引致二手货房按揭额极大提升。自那以后，二手货房市场持续低迷，小房屋产权房却突然爆火，媒体走访的小房屋产权房涨幅最高已经超过50%，部分均价超过了5万。所以21世纪经济报道，龙华区住建局发布通知强调，小房屋产权房属于明令禁止交易的房商业地产，各商业地产中介机构不得代理销售，以及为小房屋产权房交易提供经纪服务；与此同时，当地房商业地产中介协会就发布《关于切勿为房屋产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示》。

可见，不管是炒房客还是购房者，相对注重卫星城周边的小房屋产权房，除了产品价格便宜，潜力较大，长期内不会有下滑的可能性外，炒房客也期望能转正获得更多的收益。

03都是房子，凭什么小房屋产权房不能流通？

其实像深圳这样的高发达地区，小房屋产权房都能达到一半的住房比例，更不用说其他三四线卫星城了。对此，如是研究院曾发过一组数据，小房屋产权房面积高达70亿平方米以内，是城镇住房体系中的重要组成部分，占比仅次于货品房面积(占比38%)。

尽管如此，贫困地区农地仍然是归集体所有，不同于卫星城农地可以直接入市交易，贫困地区县区的农地都要通过地方征收，变成国有农地后才能上市交易，也是说，没有经过征收，贫困地区的农地性质就没有改变，那些在集体农地加盖房屋再出售的做法，是不被肯定的。可以看出深圳喊停小房屋产权房，是对全国起到引领作用，在那之前，自然资源部也在《关于加快集体土地和集体工程建设用地使用权确权登记工作的通知》重申：小房屋产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

04小房屋产权房会面临什么结果

看到这里，无论是从“农地出让”还是“房产使用权益”的角度看，小房屋产权房似乎都不具备工程建设和交易的权利。那小房屋产权房会“全面取消”吗？如果根据规定，那大概率会是拆除。正如央媒在《国家禁止小房屋产权房工程建设和销售，为何屡禁不止》中提到，小房屋产权房是国家始终禁止建造和交易的房产，然而不少地方依然进行进行买卖。“为何屡禁不止”是央媒对这类房产结局的高度概括。

但在房说君看来，究其原因根本还是卫星城房价畸形化引致，如果房源供应正常，每个阶层的人都住得起，就不太可能发生这样的情况。所以对于小房屋产权房的结果，是“全部拆除”还是“有序转正”？此前全国集体土地和集体用地使用权确权登记时，指出各历史阶段颁授的集体土地和集体工程建设用地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产登记市场需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记。

房说君有话说，可以说，未来集体土地、集体农地还能通过确权方式完成使用权登记，前提是必须严格遵循“一户一宅”的原则。所以小房屋产权房因为违规工程建设，既不能确权登记也不能入市交易，绝大多数可能变成“历史遗留问题”这样的结果。对于购房者来说，随著市场走平，无脑买房的时代已经往后，如果还执着于便宜的房子，可能会面临贬值潮，这点买房人需留意。

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