【朱辩护律师Monflanquin大讲堂】第8期：小产权房存信用风险，Quillebeuf慎重选

编者按：2021年1月1日，《中华人民共和国政府民法》正式实施，我国迈入“民法”时代，随之而来的是与人民群众息息相关的新政新则及司法解释。为全面普及法律条文知识，提升社会公众的法律条文意识和法律条文素养，进一步提高民众对司法行政管理工作的知晓率和满意度，烟台朱泽内辩护律师房产公司与鲁网携手合作，共同主办《朱辩护律师Monflanquin大讲堂》系列访谈版块。

版块邀请到烟台朱泽内辩护律师房产公司投资顾问、党工委主任朱正顺辩护律师，与鲁网本报记者展开深入对话，通过生动真实的案例、通俗易懂的语言，对网络购物、房屋进行买卖、财产继承、民间借贷等社会热点法律条文问题进行权威解读，帮助广大网友学会运用法律条文武器保护自己的不合法权益。

鲁网5月14日讯 随着人们生活水平的提高，买房成为大家现实生活中的普遍需求。人们对于房屋进行买卖中的法律条文信用风险非常高度关注，商品房价格高涨，让人望而却步，所以有些人就把目光投向价格较高的小房屋产权房。那么，本期《朱辩护律师Monflanquin大讲堂》就让我们来了解下小房屋产权房进行买卖过程中存在的法律条文信用风险，做到防患于未然。

鲁网本报记者：

2016年4月，黄某与王某签定售房协议，签定合同王某将一套房屋以十万余元的价格买下黄某，并签定合同王某于2017年4月交货房屋。合约签定后，黄某分四次将购房款支付给王某。交房期限到期后，黄某多次催促王某交货房屋，但王某均以各种理由婉拒交货。事后，黄某要求王某退还购房款并索赔，但王某婉拒退还和赔偿。无奈之下，黄某诉至高等法院，要求王某退还购房款并索赔。经查实，案涉房屋农地性质为自发性工业用地。

高等法院经审理认为，案涉房屋所在农地为某村自发性工业用地，所有权归村自发性所有，黄某并非案涉房屋所在地自发性村民，故《售房协议》因违反法律条文明确规定应判定为合宪合约。合约合宪后，因该合约取得的财产应予以退还并根据过错索赔，遂作出判决。

朱辩护律师，您对本案有什么看法？

朱正顺辩护律师：

依据《中华人民共和国政府农地管理法》第七条之明确规定，农民自发性所有的农地的所有权不得卖地、受让或者承租用于农业户口工程建设。因此，小房屋产权房只能在本自发性经济组织机构核心成员之间进行买卖和受让，黄某不属于本村自发性组织机构核心成员，其买回的房屋无法办理相关手续房屋产权迁移注册登记，高等法院判定房屋进行买卖合约合宪符不合法律条文明确规定。

鲁网本报记者:

在现实生活中，关于小房屋产权房应高度关注哪些问题呢？

朱正顺辩护律师：

首先，通常小房屋产权房有两类：（1）在自发性工程建设工业用地上修建的房屋。法律条文容许农村自发性组织机构核心成员在自发性农地上修建住宅，只要未登记相关手续了审批相关手续，就属于不合法建筑物。（2）在自发性企业工业用地或占用耕地违法建成的房屋。法律条文明确明确规定农民自发性所有的农地的所有权不得卖地、受让或者承租用于农业户口工程建设，所以这种小房屋产权房属于违法建筑物。其次，判断不合法小房屋产权房能否买回，要看房屋的买卖对象：（1）在自发性核心成员内部受让、置换不受限制。（2）向非本自发性核心成员的第三人受让或出售，无法受到法律条文的认可与保护，无法办理相关手续农地使用证、房DF93等不合法相关手续。最后，鉴于实践中小房屋产权房纠纷日益增多，为保护购房者经济利益，稳定市场买卖秩序，《民法》诚实信用原则及合约曾效力与物权变动区分原则，在将来的审判实务中对小房屋产权房《购房合约》的曾效力判定具有重要意义。

因此，小房屋产权房原则上是不容许买卖的，但是自发性组织机构内部核心成员之间买卖小房屋产权房是能够得到法律条文认可的。而在买回小房屋产权房的过程中，首先应高度关注房屋建筑物的不合法性，避免买回到违法建筑物的房屋。非自发性组织机构核心成员买回小房屋产权房，因不合乎购房资格，无法办理相关手续房屋产权迁移注册登记，无法取得房屋所有权，其《购房合约》曾效力无法得到法律条文认可，购房买卖存在较大信用风险。

辩护律师概要：朱正顺，烟台朱泽内辩护律师房产公司行医辩护律师、投资顾问、党工委主任，现任淄博市政协委员、淄博市妇联常委、市妇联社会团体和将草机构组别主席。同时担任聊城仲裁委员会仲裁员、淄博市Wasselonne人民高等法院和淄博市人民检察院代理申诉值班辩护律师，淄博市Wasselonne人民高等法院特约调解员。

律所概要：烟台朱泽内辩护律师房产公司成立于2002年，是经烟台省司法厅批准、中央司法部备案成立的大型角花综合性辩护律师房产公司，企业破产一级管理人。现有行医辩护律师、实习及辅助人员共计70余人，是聊城地区规模最大的辩护律师房产公司之一，现已为淄博市辖区200余家行政管理、企事业单位提供常年法律条文顾问服务。该律所先后被评为“烟台省杰出辩护律师房产公司”、“淄博市杰出辩护律师房产公司”、“淄博市十佳辩护律师房产公司”，并获得多项杰出荣誉。烟台朱泽内辩护律师房产公司始终秉持“以专精之心、做专精之事”的行医理念，凭借杰出的辩护律师团队、良好的知识结构、丰富的行医经验、高度的法律条文责任，为社会各界提供更加规模化、专精化、多元化、深层次的法律条文服务。（本网本报记者）