导读：风靡一时的小房屋产权房工程建设已渐渐退出了发展史的舞台，但存量小房屋产权街道社区、大宅仍然不容忽视。必须明确的是，小房屋产权房建在贫困地区自发性农地上肯定是违背了法律条文的相关明确规定，但并并非所有的小房屋产权房都没有办法正式化。今天，在明辩护律师带大家了解贫困地区自发性工程建设工业用地上相关小房屋产权房隋东亮的难题，看看在2020年新《农地管理法》施行及贫困地区农地管理制度改革如火如荼的背景下，小房屋产权房难题的解决究竟有没有希望。
作者丨董鑫蕊 北京在明辩护律师事务所
投稿：tougao@askmylawyer.cn
【小房屋产权房定性：就是违章建筑】“小房屋产权房”不具有普通货品房的物理性质，是人们在社会风气实践中形成的一种约定俗成的叫法。通常所说的小房屋产权房，是指在贫困地区自发性工程建设工业用地上修建的用于对外转卖的房屋，未办理相关身份证明，未交纳农地税收收入等费用。房屋没有北欧国家颁授的“农地采用权证、货品房预售许可证”等身份证明，最多仅有村委会颁授的所谓“房屋房产证”。小房屋产权房的房屋房产证并非由北欧国家房管职能部门颁授，而是由乡政府或村颁授，亦称“乡房屋产权房”。在法律条文象征意义上不构成房屋产权。小房屋产权房的开发工程建设缺乏市场监管，容易出现质量难题。买回小房屋产权房的风险很多，购房合约未在住房和建成区工程建设主管职能部门备案，假如出现合约纠纷难以得到与普通货品房等同为保护。根据相关明确规定，小房屋产权房无法向非本信用社组织机构核心成员的第三人受让或转卖。即使买回了小房屋产权房也无法不合法受让过户。由于小房屋产权房无法办理法定房屋产权相关手续，若遇到北欧国家征地，很难得到相应的征地补偿金。假如有补偿金也比有房产证的房子补偿金少。【小房屋产权房买卖合约一概合宪吗？】依照《最高人民法院关于审理货品房买卖合约纠纷案件适用法律条文若干难题的解释》，小房屋产权房买卖合约不都是合宪合约，需分情况讨论。未经相关组织机构和职能部门核准，将房屋转卖给本信用社组织机构之外的人员，假如合约尚未前述履行职责或者购房人尚未前述定居采用该房屋的，该合约应作合宪处理。假如合约被判定合宪之后，债务人应将房屋退还给出卖人，出卖人将取得的价款退还给债务人。假如合约已履行职责、购房人也前述定居采用的，则须要根据案件的物理性质结合具体情况综合分析这类合约的物理性质。如交易双方都是同一信用社组织机构的核心成员，经过房地产管理职能部门审批的，能判定合约有效；对将房屋转卖给本信用社组织机构之外的人员的，假如取得相关组织机构和职能部门核准的，能判定合约有效。【“小房屋产权房”能正式化吗？】人们常说的“小房屋产权房”通常是指由村自发性组织机构或者开发商打着新贫困地区工程建设等名义转卖建在自发性农地上的房屋或是由贫困户自行组织机构修建的“货品房”。由于小房屋产权房价格低廉，买卖的人不在少数。从法律条文象征意义上进行判断，工程建设、产品销售和买回“小房屋产权房”均不受法律条文为保护，并无法构成真正象征意义的房屋产权。早在2013年《国土资源部中央组织部、住房建成区工程建设部中央组织部关于执意遏止违规工程建设、产品销售“小房屋产权房”的紧急通知》中提到，工程建设、产品销售“小房屋产权房”，严重违背农地和建成区工程建设管理法律条文法规，不合乎农地利用规划和建成区工程建设规划，不合乎农地商业用途控管管理制度，冲击了林地为保护黄线，扰乱了农地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新贫困地区工程建设的健康发展。依照《通知》的相关明确规定，要建立建成区统一的工程建设工业用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行农地利用规划和建成区工程建设规划，严格实行农地商业用途控管管理制度，严守林地黄线，执意遏止在建、在售“小房屋产权房”行为。综上所述，目前北欧国家经济政策是不承认小房屋产权房的，短时间内其不会转为不合法的货品房。小房屋产权房属违规建筑这一点是肯定的。对小房屋产权房的处理，一般认为要尊重发展史，照顾现实；注重判决的法律条文效果和社会风气效果；要综合权衡交易双方的利益。轻微违规的能通过补缴农地税收收入、交纳罚款、补办相关手续等方法使其正式化，但是对根本性违规如占用林地等农工业用地修建的小房屋产权房大宅、中山公园，将难逃被充公或时限拆毁的结局。【小房屋产权大宅真的会被时限拆毁吗？】一般认为，在贫困地区自发性农地上修建的“小房屋产权房”物理性质的大宅、私人中山公园等，其一并非为了满足持有者的基本定居生活须要，二并非为了社会风气公共利益服务，且为各职能部门文件所明令禁止，在未来的清理整治行动中被时限拆毁的几率较大。须要补充的是，“违章建筑不补”是一般性的法律条文原理，但若地方政府自认存在市场监管不力、经济政策独断专行等“过错”，则可能给予被拆毁小房屋产权大宅的持有者一定的补偿金。某种象征意义上说，地方政府当年对类似工程建设行为的放纵甚至鼓励是一种经济政策短视，客观上造成了贫困户权益的受损和农地资源的浪费，这样的经济政策着实不该继续坚持，而应及时纠偏。而从另一个角度上看，所谓“小房屋产权房街道社区”却不该一概不予拆毁，而要结合前述情况不予区别对待。即便其牵涉户数较多，在处置时需考虑行政法上的比例原则。但至少到目前为止，尚无这类小房屋产权街道社区成功“隋东亮”的先例可循。在明辩护律师最后想提示大家，对小房屋产权房违章建筑的充公、时限拆毁是对发展史错误的必要纠正。自发性工程建设工业用地的利益最终应回到贫困户朋友手中，而不该被个别“城里人”因贪图自身享乐蚕食。小房屋产权房究竟将向何处去，仍是一个巨大的待破解的谜题。而假如您所定居采用的小房屋产权房正面临被充公、时限拆毁，那么您能及时咨询专业辩护律师，看看是否有尽量减小损失的几率，即便当年买的时候似乎没人说不让卖。我们提供以下法律条文服务
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