值得称赞珍藏!深圳城中村贫困户房旧改业务流程阐释!

深圳，一座年轻的卫星城，创造了加速卫星城化的奇迹。经过三十多年的杨凌，农地已成为稀缺资源，卫星城遭遇经济社会风气加速产业发展发展与农地供应日趋紧张的矛盾。原有工业用地机能和建设自然环境不符合卫星城产业发展发展要求，卫星城遭遇实体内部空间机能性及结构性调整日益增加的压力。

2004年10月，深圳市拉开旧改序幕。2005年-2009年期间全区共提出全面性改建方案200项，设计改建工业用地规模19平方公里。2009年广东省吹来“三旧”改建试点东风，深圳市创新性提出“城中村”这一概念，开始全面性推进城中村工作。经过这几年的探索创新，城中村“深圳模式”已作为改革丰硕成果被总结认可，并为国家总体规划、农地管理制度的改革创新提供了鲜活的经验。截止2016年底全区已经累计列入城中村方案工程项目551项（工业用地面积4505亩），已实施工程项目154项（工业用地面积约1180亩），位居全省前列。同时城中村也拉动了经济增长，近年来城中村带动的固定资产投资额逐年递增态势。

深圳总面积1997.47平方千米，目前2000多万人，黄金地段的深圳。深圳十多年来的城中村，不仅逐渐消除了体制上的障碍，同时也盘活了存量农地，促进了产业发展升级改建和卫星城投资自然环境的明显改善。但如果拨开卫星城内部空间和产业发展产业发展发展的表面，其实更大的收获在于过程中的社会风气沉淀，包括更精细化的卫星城运营和管理意识，更多对于城中村和卫星城产业发展发展的社会风气共识，社会风气各个利益王俊鹏逐渐适应了更加理性的社会风气参与方式，正是这些潜在的变化使深圳的城中村并未止于内部空间,而具有了更多社会风气变革的深层意义。

更新丰硕成果 我们都熟识的沙井 蔡屋围石湖等城中村工程项目造就了多少千万亿万富豪，从此也渐渐被我们熟知城中村旧改带来的利好。

接下来重点介绍一下大冲旧改工程项目

大冲位于南山区高新技术产业发展园区中区的东部，占地约68.5平方米，属于全区重要的卫星城节点。

改建前：存在基础设施不完整，片区配套不足自然环境脏乱等问题，大冲村呈现出随意合作开发的城中村状态，与我市总体卫星城形象及社会风气经济产业发展发展极相适应。

改建后：将引进不同档次组合的高品质酒店群，提供国际标准甲级写字楼和超大型购物中心，完善经济技术合作开发区机能，提高经济技术合作开发区产业发展发展品质，明显改善第三产业发展自然环境，总体打造出国际化、现代化、品牌化的标志性景观。

大冲旧改早在1992年贫困地区卫星城化改建后就曾提上议事日程。1995年3月，岐阜县总体规划水务局明确了大冲村的石湖改建。2007年3月，华润置地以60亿元夺得大冲旧改工程项目。2011年12月，大冲旧改全面性进入合作开发建设阶段。2014年10月大冲旧改迎来收获期。根据深圳龙耀路氢酸网站上的登记价，华润城三期的登记均价为8.5万/平方米，去年8月份二手房产品价格超过10万每平米。当时，大冲村的索赔产品价格是1.1万/平方米，在更早的2004年，产品价格只有2500元。

随着近几年深圳各旧改工程项目的成功和网络媒体的报道宣传，越来越多人熟识了深圳城中村的政策和业务流程，大批量的投资资金涌入旧改迁离房的市场，导致旧改贫困户房产品价格持续上涨。

鉴于旧改房在房屋房屋产权和买卖业务流程等方面的特殊性问题

小贴士梳理了10个疑难杂点速问速答，为我们答疑“买卖那点事”

1.问：旧改工程项目的业务流程是怎样的？

答：工程项目范围确定—业主签署改建改建意愿授权书—备案列入城中村单元总体规划制定方案—批准列入城中村年度方案—农地及房屋流转登记—签订旧改拆迁索赔协议—实施主体确认及建筑物物拆除—申请合作开发许可证—签发建设工程总体规划许可证证—开工许可证—签发竣工验收证明—办理迁离安置、房地产证。

2. 问：旧改贫困户房的房屋房屋产权性质和手续都有甚么？

答：可以统称为小房屋产权房，而小房屋产权又分为军产房、绿本、村委房、鱼肉本、房产证那哥等，一般出现在市场上旧改迁离贫困户房基本是鱼肉本和房产证那哥居多，甚至有些地方本地人甚么文件都没有只有一些简单的合同和发展史遗留下来违规建筑物原件。

3. 问：发展史遗留下来违规建筑物单是甚么？

答：全称叫〖深圳市贫困地区卫星城化发展史遗留下来违规建筑物抽样调查备案投递原件〗俗称(红单），是在2009-2010年间全区对于这些贫困户房的大型抽样调查，这下面的英文名字有些是一幢两张（一幢一个房东），也有每户各两张（之前有过买卖的），但是这种房子在现在在进行买卖，下面的英文名字是不能够改变的，丢失会很麻烦（近似于商品房的红本）。

4. 问：这种房屋买卖业务流程是怎样的？

答：首先要看工程项目的阶段，不同阶段是业务流程也是不一样的。据了解正常业务流程 私下签订协议—律师见证—合作开发商流转—房屋公示—签拆迁安置补偿协议—交新房

5. 问：拆迁房补偿工程项目都有甚么？

答：一般的工程项目是有物业补偿、货币补偿、装修补偿、搬迁补偿、过度期租金补偿（每个月以每平米几十元补到指定人银行卡里）、额外补偿等等，而且每个工程项目的标准也都是不一样的（位置决定一切），基本都会选择房屋产权置换的方式（赔房子），还有一种就是货币补偿（直接赔你money）,现金补偿是很少的（周边房价10万每平 赔你2万每平谁愿意）当然要房子啦，保值增值利器。

6. 房屋面积怎么算？

一般小房屋产权房的方面面积最早都是一套产品价格多少，还有一些是拿尺子实际去测量，现在只要涉及到有合作开发商拆迁的工程项目中期都会有第三方测量机构来测量的（不是村委也不是合作开发商），会出具«测绘报告»公平公正 ，详细测量出包括阳台、楼梯等公摊面积，最后测量出每户的实际面积。

7. 问：迁离面积和实际合作开发商建好的户型面积差异怎么处理？

答：建筑物面积差异是指名下实际获得的迁离补偿物业的总面积与应补偿的迁离补偿物业的总建筑物面积的差异。迁离补偿物业建筑物面积差异应通过不同机能和户型的组合控制在最近进的程度，就是说实际获得的总建筑物面积与应补偿物业的总建筑物面积差异不得超过+—20平方米（各别合作开发商有其他面积算法）。

8. 问：投资这种房子安全吗？

答：首先声明投资任何的东西都是会存在风险的 广告语：投资有风险 入市需谨慎。

但是随着这些年深圳的各种迁离工程项目的成功 越来越多的人开始关注这种房子，其实旧改房是一直存在的，只是有些早年的工程项目会被村里人自己消化掉（内部进行买卖完），现在信息的发达越来越多的新闻和实际成功案例让人们去知道还有这种房子的存在，之前的小房屋产权房是会存在房子的面积、房屋产权等一些问题出现。当然风险肯定是有的合作开发商倒闭等问题，但是ZF不会袖手旁观（都有相应的机制），最大的风险应该是时间。但随着城中村的合作开发商的介入，首先合作开发商会对房子的房屋产权、面积、证件等做过筛查，而且还会通过旧改以后洗白变成商品房红本，受到很多没有名额，而且有现金在手土豪们的喜爱。

9. 问：这种房子的付款方式是否能够贷款？

答：据我了解好像没听说过可以贷款的（当然可以拿自己其他物业去做贷款），因为房子本身就是没甚么证件，这种买卖都是直接对贫困户，这种小房屋产权房只要签了协议、做过律师见证房子就是你的了，更何况有些房子已经拆平，据说都是一次性付款。

10. 问：这种旧改迁离房交房时间是要多久？

答：旧改工程项目是有一个完整的业务流程，从签约到交楼清租再到拆迁、批政府文件是需要一个周期的（当然拆平跟建设期是很快的）一般的合作开发商会在合同上注明:自取得行政主管部门颁发的《施工许可证证》之日起36个月（一般三年左右居多）。

小面为我们介绍一下小贴士整理的一些深圳各区工程项目：

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