深圳回迁房常见问题及回迁房的优势

 

什么是回迁房？

回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房子。

回迁房，全称“回迁安置房”，是旧改项目实施拆迁的主体赔付给“被拆迁权利人”的回迁安置物业。

本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果。

为什么会有回迁市场存在？

拆迁主体控制成本的需求与农民想获得更高补偿的天然矛盾，决定了回迁安置房流通的市场存在。

实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有两种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是物业置换，即用未来建成的新物业置换现有的旧物业。

而拆迁主体为了控制资金成本，一般会压低货币补偿的价格，这时原业主只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格，然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。

买回迁房买的是什么？

本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”。

而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。

一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。

买回迁房的手续、主要流程是什么？

首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。

再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。

一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。

回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。

是否限购、是否限售、能否贷款？

不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；

不限售，拿到红本就可以二手房交易，首次无需等三年；

不能贷款，回迁指标因为是客户直接向私人购买，所以不能贷款。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。

到时如何选房，客户购买的回迁面积与开盘户型面积不一样怎么办？

旧改项目商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。

选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。

回迁房的建筑质量如何？

回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。

客户买了回迁房后，办理房产证时有没有额外的费用？开发商会不会另外再收钱？

客户购买的回迁房本质是“以旧房换新房”，实质与原拆迁户享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。

只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。

该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。

回迁房与同期商品房的相同点？

回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。

回迁房本质上就是新建成的商品房。

在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。

回迁房的核心优势是什么？

优越的投资资产，以市场商品房价的5-6折购入，然后坐等价值翻倍；

不限购(解决购房名额问题)

不限售(不受深圳三年限售政策限制)

怎么证明购买的原业主的物业具备回迁补偿资格？

关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。

怎样保障交易安全可靠、没有纠纷？

客户购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等等问题，客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订，由拆迁主体的审核把关及信用背书过滤上述风险。

而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。客户未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房，必然以客户的名字办理不动产登记。

如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约，客户仍然可以被拆迁人身份，凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁安置的权利。

况且客户向原业主购买的这部分面积，具有唯一性，即拆迁主体就这部分旧物业只与客户签订了《拆迁补偿安置协议》，而没有就这部分旧物业对应的面积与原业主签订任何协议，所以原业主想毁也没有依据。

回迁房投资回报率大概是多少？

回迁房一般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般年化20%以上收益率。

回迁房以后能不能像正常二手房一样卖出？

当然能，回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上进行二手交易，没有限售3年的限制。

回迁房的不动产登记价格是我的买入价格吗？还是市场商品房价？

目前深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两张情况，第一是按照市场商品房价登记；第二是按照成本价（包含地价、建筑装修等全部成本）登记；具体何种方式，由开发商定夺。

但是不论采用何种登记价格，均不影响该套房产本身的价值，好比你10年前在深圳买了套房价格6千元/平，现在想卖多少钱一定是看这个小区的市场均价，而不是你的买入成本价。

二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记价格。

如果回迁房登记价格是成本价，会不会影响二手交易税费？

按照深圳现行的二手交易税费法规，不管回迁房登记价是市场价还是成本价，对二手交易税费的影响是完全一样的。

目前深圳二手房交易主要有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际交易价格即“网签价”有关，与原登记价无关。

万一有钉子户怎么办？

旧改既涉及企业利益，也涉及大量政府利益，如果因为个别钉子户到导致项目推进受阻，企业、区政府、街道、村委会等部门都会协调推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“钉子户”行为。

目前深圳还没有任何一个城市更新项目是因为个别“钉子户”导致项目流产的情况。

已经交房的回迁房项目有哪些？

著名的有：南山大冲、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、平湖佳兆业城市广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷等等；

买一套回迁房能赚多少钱？

举例18年6月时白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元/平，到2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年12月份已经达到9.5万元/平，按合同开发商承诺6年内交房（仅供参考），2026年7月份又会是多少呢？

目前区域的周边基本没有新房，二手房价则多数集中在13-17万/平之间。如果是科技园片区，大概15~20万，如果是白石洲的西边老房子比较便宜，大概9~11万，如果是白石洲的右边的豪宅区，比较贵大概16~22万，以白石洲的定位，旧改完成以后应该在超越大冲的片区，目前大冲均价17万/平米，就算大冲往后6年不涨价，6年后绿景第一期简称至少也要18万往上，现在购买的价位就相当于购买了原始股。

买回迁房如何判断好坏？要注意什么？

购买回迁房，首先要判断开发商是否属于真正有实力的品牌开发商，大品牌开发商在选择项目阶段即用严苛专业的标准规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险。

同时判断拆迁主体是否有实力，因为旧改的特殊性，上市公司在做旧改项目前期一般会委托本地具有实力与影响力的拆迁主体，进行旧改的前期工作，包含拆迁、规划报批等，而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理本地政府、村企关系，快速平衡各方利益，快速推进项目拆迁。

判断物业、原权利人的真实性。借助专业人士过滤市场噪音、找到真正的“卖家”并和诚心的卖家签约，然后快速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。

做好自己的资金筹划。因旧改项目商品房建成周期普通相对一般商品房要长，因此一旦决定投资，该部分资金需要沉淀一段时间，耐心等待回迁物业建成交付，取得投资回报。在交楼办出房产证前，变现比较困难，所有需要做好资金筹划。

 

其实你买的所谓的“一手房”真不是第一手！

深圳城中村物业建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳占比数量最大的房子，占深圳房屋总量的半壁江山。目前深圳土地稀缺，只能靠旧改来增加土地供应。而旧改意味着城中村到商品房社区的转换，旧改是深圳本地村民的【造富机】，拆一个城中村，带来数个“亿万富翁”的案例，层出不穷。

而旧改过程中，开发商的拆迁费用，给村民的安置费用，过度费用，装修补偿，以及给村民盖房，交税等等，一个旧改项目耗费的所有人力和财力，最终都是由商品房的消费者买单！从低价的城中村，到昂贵的商品房，已经被加了N手价格！

那么，购买回迁房相当于省去了开发商的利润环节，直接和村民交易指标，和开发商签【拆迁安置补偿协议】，价格最低是市场价的一半！而且回迁房不需要名额，无需税费，还有优先选房权！享受本地村民的过渡费，安置费，装修补偿。

趁着目前还能买，就要把握住机会!

回迁房小知识

什么是回迁房？

改革开放30年后，深圳土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式，造就了很多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。

 

就是开发商征收土地时，补偿给回迁民的房子。其实，深圳回迁房很早就开始在市面上流通，现已发展为是一种非常成熟的市场行为，内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，资源一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，我们也介绍的不少，很多会员朋友也自己调查了很多，今天我们就会员提出的问题再做一次统一解答。

回迁房有哪几类？

首先我们先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。

A类，业主已持有房产证

，这种回迁房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是需要购房指标、价格高（跟市场商品房同价）。

B类，业主只有开发商的回迁安置补偿协议，买卖的是回迁权（期房），而非真正的房屋过户。

B类具体有两种交易形式：

  一是：直接和回迁民签订协议，先付部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但笔者不建议考虑。

         二是：交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。

购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。

这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的项目非常少，笔者目前给大家寻找的投资项目就属于这一类，首先非常安全。当然，笔者会核查清楚以下几个问题：

1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；

2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；

3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；

4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；

以上情况都清楚了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短，这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的，抓紧时间先来了解，才能抓住机会。

业界最近推出了多个项目的回迁房。市场反响热烈、购买热情高涨，但由于房价太低，利润太高，有一些投资者内心充满疑虑，他们都在问?

这么赚钱为什么还要卖呢?

 答：原因就是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售、它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分拥有权变现，所以详细了解回迁房过后，投资者懂得捉住时机才行。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村委的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一，所以不用太担心进度或旧改不了的问题。

 

回迁房价格会不会很高？

答：市场商品房价格的50%-95%，甚至有的比商品房还贵，看村落内回迁房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。

投资周期大概多久？

答：周期在3-5年左右，根据拆迁进展不同地方周期不同。

是否限制名额？是否限购？

答：不限购，不限制名额。

投资成本大概有多少？

答：150万起，看购买面积和单价。区域不同价格也不同！

利润有多大？

答：利润不一定，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁房只是一个购房名额的问题，但有些地方的回迁房利润就能达到一倍，两万多的单价，而周边的商品房是四万多。

回迁房为什么价格偏低？

答：

1、不能立即再变现。

2、人们的认知偏差，大多数人因为不相信而导致这些正在回迁的房缺乏市场的绝对良好预期。

3、无法在公开市场买卖，绝对优质的机会稍纵即逝，缺乏固定市场慢慢发育的基础。

还有什么补偿没有？

答：每月每平方还会补偿30-100元每平米的租金补偿，还有装修补偿，搬迁费，积极签约奖励等等。

确定是住宅吗?

 答：确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁安置补偿协议】合同中都有明文规定，毫无争议可言。

确定能过户到我的名下吗?

 答：确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是村委向开发商报备，开发商与散户买家签署回迁房安置补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。

 

回迁房买的是什么

表面上，你购买的是一个待拆迁的农民房，一个破瓦房或城中村的有回执单的违法建筑物，卖相确实不好看，但是本质上你购买的是一套回签的期权市场商品房。拆迁安置补偿协议是我们跟开发商拿房子的核心根本性文件，这个就是期房合同。

回迁房与同期商品房的性质一样吗

一样。可以进行融资，抵押，出租，出售，学位申请。即各项功能，权利，质量都是一样的。回迁房本质上就是新建成的商品房。只是取得的来源是旧物业置换到手的新市场商品房。

回迁房是带装修交房吗

开发商在回签安置补偿协议里注明补偿装修费用，但是房子是毛胚交房。

回迁房拿房需要缴纳哪些税费

新市场商品房只有一个契税，但是回签房是免交的。当然还有一个印花税加工本费总共不超过200元。现在最新的深圳经济特区城市更新条例，第四十五条，被搬迁人选择产权置换的，置换物业按照经区城市更新部门备案的搬迁补偿协议约定登记在被搬迁人名下，依法免征契税。

回迁房的土地使用年限是多久，可从什么时候开始

根据深圳经济特区城市更新条例第四十四条，不动产权属注销登记完成后，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交公共用地，再申请以协议方式取得更新单元规划确定的开发建设用地使用权，并签订国有建设用地使用权出让合同。项目拆除范围内的原土地使用权自动终止，出让后的土地使用权期限重新起算。住宅类商品房的使用年限均为70年，从协议取得开发建设使用权开始。

如何保障交易的安全性，可靠性，是否有存在一房多卖的可能性

通过与拆迁主体即开发商，实施主体签订拆迁安置补偿协议，由开发商的审核把关以及信用背书来控制上述风险。一份拆迁安置补偿协议，会移送街道办，村股份公司，城市更新办公室，住建局，不动产登记中心等机构备案。所以，有拆迁补偿协议，在手，我们还担心什么呢？拆迁安置补偿协议是拆迁户与开发商产生链接的核心法律文件，拆迁户通过该协议获得对应的拆迁房，详细法律规定都在该协议里面。深圳特区城市更新条例多次提到拆迁安置补偿协议与开发商的关系，以及补偿标准，政府监督，法律约束等内容。

我买的是农民房，赔给我的也是农民房，还是市场商品房

城市更新，旧城改造，就是要把老屋村，农民房，历史违法建筑这些不能收税又低效率用地的地块，统一改造，变更成为可管理，能收税，高效用地的国有土地性质的地块。具体案例参照华润大冲旧改，上面第一条已经解释过，再解释一遍。所以，你到手的新房是市场商品房。

我担心开发商拖延时间不建房子怎么办

政府主导：政府对旧改高度重视和强有力的监督，确保旧改规范运作和公信力关键。内容参考2020年11月30日发布的深圳特区城市旧改更新条例。资金监管：深圳特区城市更新条例明确规定，项目开发必须与政府详细的项目监管协议，包括足够的资金监管，确定改造资金到位，确保工程全面竣工。

买回迁房还有什么补贴

一般项目都有过渡租金补贴，每个月都有，一直到选房为止。金额一般在25元到150元一平方，具体补贴金额看地段，有些还每隔3年过渡租金上涨，如果按约定期限没有建好房子，过渡费还会上涨50%到100%不等。

拆迁补偿所得的房子以后卖出是否有什么限制？

这就要说到深圳回迁房一个很大的优势了，不限购，不限售，拿到红本即可自由买卖。《市政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （深府办规〔2018〕9 号）规定：搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用《通知》 关于取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让的相关规定。详戳下面的政府文件：

回迁指标的投资收益如何

回迁指标的价格一般是项目周边商品房价格的50%-60%左右，与实施主体签订《拆补协议》后，每月几千元不等的拆迁过渡补偿、搬迁费，甚至有装修费和提前签约费。等拿到回迁的商品房红本后可按周边二手商品房市场价格马上出售，投资收益回报高。

是否限制名额、限售，能否贷款？

不限购、不限售，不交税。房产证下来之后才会占用名额。由于是跟拆迁户（原业主）私人交易，所以不能贷款。

交易安全吗？

      回迁房在深圳来说是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和村民（业主）签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，安全性极高。

回迁房确定是住宅和商品房  确定是红本住宅商品房，这种案例并不鲜见，早就普及个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。

      这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。

没拿到回迁房的不动产证前能退出吗？

没拿到回迁房的不动产证之前，在公开市场无法退出，只能私下转让更名，且每个阶段的价格有所不同。

回迁房确定能过户吗？

       确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是实施主体与买方签署《拆迁补偿协议》后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。

      交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作不动产证，而且是红本住宅商品房房产证。

 交房周期有多久？

      回迁房项目的回迁时间取决于全体业主实现签约的时间，如果全体业主齐心，配合签约和交房，加上36个月的建设期，那么3-5年左右即可实现交楼，另外深圳城市更新速度一直在不断提升。

怎么购买，整个流程下来是怎样的

一、确定购买的项目及面积

二、约业主签房屋转让协议

三、约定时间和开发商签约拆迁补偿协议合同

四、村委 — 街道办 —开发商—住建部—国土局等存档备案。

五、领取开发商拆迁补偿合同。

六、每月领取开发商过渡费（季度）每月。

七、等待选房—交房。

八、办理红本不动产权证（可马上交易，抵押贷款，无需等待）请看政策，2018年7月31号。

注：部分项目流程有所不同，一般要求支付定金锁定房源，和开发商签约时支付全部房款。

拆迁房不占名额，拿到房产证后，到手后占用名额吗？ 

      拿到红本后占用名额，因为你拿到的房子是 70 年红本住宅商品房。但是在下证前是不占名额的，在这期间你有名额还是可以购买其他住宅商品房，不受影响。

如果烂尾怎么办?

      城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。

      其一，品牌保证，信心标志。目前还没出现过类似佳兆业，华润，恒大，星河，万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象。市场都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。

      其二，旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向政府支付10%以上的保证金。万一开发商中途出现了资金危机政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。因此，在实力，品牌，保证金，政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

回迁房如何选房？

       回迁户优先摇号选房，户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买100平米左右，届时等户型公开后进行挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择最贴近100平米的面积，如105或95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。

回迁房的建筑质量如何？

       回迁房与同一个住宅小区的其他商品房建筑质量完全相同，包括其他设施、公共部位与同一个住宅小区的商品房完全无异。

回迁房有没有额外费用？

没有额外费用。办理房产证时，由开发商补交相关税费。

为什么有些项目买不到

有人卖才能买到，才形成市场，有些项目房源很少，属于稀缺资源；没人卖或是价格太高，也是有价无市。

村民为什么不卖给开发商呢

因为开发商资金成本很高，所以货币补偿较低，开发商建房成本很低，开发商非常乐意三年后赔偿红本商品房给你！

开发商为什么要配合

因为那些要卖指标的村民都是还没签约的，如果卖出去指标新买家就会立刻去开发商签约，这样开发商签约率上去了何乐不为呢？

已经交房的回迁房项目有哪些？

华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等；未来深圳土地基本由旧改供给，后续开盘的项目大多配有回迁房。

如何选房，回迁房品质是否差些？

回迁户一般在开盘前进行选房，一般摇号抽签选房，有些项目按签订拆迁补偿协议的顺序选房，具体选房流程参考拆迁补偿协议。部分项目由回迁户优先选完房之后，剩余的房源开盘销售，回迁房和普通商品房完全混在一起。

现在的回迁房要求和开盘的商品房一样的品质，拆赔合同有约定，不用担心房子的质量问题。

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