自发性工程建设工业用地抄底阻绝法律条文心理障碍，毫无关系小产权房“隋东亮”

 原副标题：自发性工程建设工业用地抄底阻绝法律条文心理障碍，毫无关系小产权房“隋东亮” 　　12月23日，在报请全国人民代表大会常务委员会审

原副标题：自发性工程建设工业用地抄底阻绝法律条文心理障碍，毫无关系小产权房“隋东亮”

12月23日，在报请全国人民代表大会常务委员会表决的《农地安全法》和《村落房商业地产安全法》条文提案中明确规定，工业、商业等自发性固定资产工程建设工业用地被容许卖地、承租等形式交予基层单位或是对个人采用。对此，很多业内指出，政策一旦破冰意味着贫困地区自发性固定资产工程建设工业用地与非国有农地等同抄底、租购旧型，对房商业地产消费市场的负面影响不可小觑，但不意味着小产权房有隋东亮机会，贫困地区居住工业用地无此修正范围内。

抄底：减少准入门槛，不用“非收归国有”也可申明卖地

在此次《农地安全法》和《村落房商业地产安全法》条文提案中，删去了旧有农地安全法“有关从事非农业工程建设采用农地的，要采用非国有农地或是召为非国有的原自发性农地”的明确规定。对农地利用总体规划确认为工业、商业等固定资产用途，并经依法登记的自发性工程建设工业用地，容许农地使用权人透过卖地、承租等形式交予基层单位或是对个人采用。

同时，为了衔接《农地安全法》修改，扫清自发性固定资产工程建设工业用地抄底的法律条文心理障碍。在旧有卫星城房商业地产安全法，有关卫星城规划区内的自发性农地要先征税为非国有后才能卖地的明确规定中，新增加了一句“法律条文梅塞县明确规定的除外”。

而在目前，自发性固定资产工程建设工业用地抄底是要透过拆迁等形式，展开农地“非收归国有”才可以展开申明卖地。提案一旦获得透过，今后，贫困地区自发性固定资产工程建设工业用地将实行与非国有农地等同抄底、租购旧型。而建立租购旧型、流转顺畅、投资收益共享的抄底管理制度也是我国自发性固定资产工程建设工业用地抄底体制改革的目标。

“过去，地方政府占据了过多的农地投资收益，而贫困户与贫困地区自发性的农地投资收益较高。”中原商业地产首席分析师张大伟指出，贫困地区自发性农地使用权、承包权、经营权解纷分置是贫困地区体制改革的一大步，赋予了贫困户和贫困地区自发性的更多权益。

“对自发性固定资产工程建设工业用地抄底的约束解除后，此类农地的买卖活跃度势必会进一步增强。”链家研究院智库中心研究总监严鹏程指出，可以理解成政策放宽，即减少了贫困地区自发性固定资产工程建设工业用地的抄底准入门槛。实际上在2018年年末，全国建设局工作全会就提出，将改变政府作为居住工业用地唯一供应者。当时讨论的内容集中在新增的接受者会是谁？最终焦点转向了贫困地区自发性经济组织和村委会。所以这次条文提案和年末全国建设局工作全会的内容是有关联的，这也是中国工业用地管理制度的变革和创新。

试点工作：上海至少10个自发性工业用地承租房破冰

自发性固定资产工程建设工业用地抄底并非首次破冰，多年前就已有试点工作，2015年2月,上海大兴等33县(市、区)被建设局部确认为自发性固定资产工程建设工业用地抄底的试点工作地区。2016年1月,上海市赞比西房商业地产开发有限公司以8.05亿竞得名称为“2号地小B楼盘”40年的农地采用权,这成为上海第一宗透过招拍挂形式卖地的自发性固定资产工程建设工业用地。

据国务院12月23日报请十三届全国人民代表大会常务委员会第七次全会表决的有关贫困地区农地征税、自发性固定资产工程建设工业用地抄底、宅基地管理制度体制改革试点工作情况的总结报告显示，体制改革试点工作以来，33个试点工作县(市、区)已按新办法实施拆迁1275宗、18万亩；自发性固定资产工程建设工业用地已抄底楼盘1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿。

上述报告对试点工作成果给予了肯定，指出其将自发性固定资产工程建设工业用地纳入非国有工程建设工业用地消费市场展开申明买卖，实现了城乡农地平等抄底、公平竞争。同时增加贫困户农地财产收入、进一步增强贫困地区产业发展工业用地保障能力等。

由于自发性固定资产工程建设工业用地抄底被严格限制在租金收益工业用地领域，从试点工作来看，仅有承租用房适用。由此作为自发性工程建设工业用地工程建设承租住房试点工作卫星城，上海已经确认了39个自发性农地承租住房工程项目，工程建设工业用地约203公顷，总工程建设面积约321万平方米。

今年以来，上海至少已有10个自发性工业用地工程建设承租房工程项目破冰。甚至在股权融资方面获得大力支持，5月9日，上海公布首批三家银行有关自发性农地工程建设承租住房银行贷款的股权融资方案。银行贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款，银行贷款金额最高可达工程项目总投资额的80%。三家银行今后5年提供的股权融资总额度超过2200亿。

负面影响： 提高承租房供应、稳房价

条文提案提到自发性固定资产工程建设工业用地可以“卖地”和“承租”，但没有明确是否需要透过申明的农地消费市场展开，而且买卖对象包括基层单位和对个人。这或许暗示着今后自发性固定资产工程建设工业用地有两种买卖商业模式：一是透过有形的贫困地区农地和产权买卖消费市场，从而卖地和承租。二是透过各类合同签订及非申明等形式，直接转让产权给其他买卖者。

无论哪种商业模式，严鹏程指出，都有助于进一步增强自发性固定资产工程建设工业用地买卖的灵活性，将为承租消费市场提供更为充足的工业用地。实际上当前很多卫星城承租消费市场的工业用地面临压力，如果想在2020年形成相对完善的承租消费市场，那么自发性工程建设工业用地要展开体制改革。这将有利于扩大承租工业用地来源。

严鹏程指出，由于这种直接卖地的形式使得拆迁的成本和环节减少，减少了农地的基准价格，透过进入承租房消费市场，从而抑制房价上涨的态势，对冲高房价。

此外，提案破冰后，对城中村和城边村的负面影响更大，尤其是一二线卫星城和部分三四线卫星城，卫星城供地消费市场将打开，会对工业工业用地、旅游工业用地等产生负面影响。对此，严鹏程提醒房商业地产企业积极筹划策略，研究在各个卫星城拿地的新趋势。

不过，梅塞县业内指出，这对于乡村振兴是一大利好，势必会促使热钱流入贫困地区工程建设工业用地消费市场，助力村落化。

释疑：小产权房没有隋东亮机会

对于此次《农地安全法》和《村落房商业地产安全法》的修正，被很人误指出小产权房有了隋东亮的机会。事实上，目前贫困地区自发性工程建设工业用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施工业用地和自发性工程建设固定资产工业用地。此次可直接抄底的自发性工程建设固定资产工业用地与宅基地、贫困地区公益性公共设施工业用地的概念完全不同。

严鹏程进一步解释称：其实，提案关键点是“固定资产用途”。贫困地区工程建设工业用地主要包括固定资产用途、居住类用途、公益类用途。换而言之，这次体制改革的工程建设工业用地，只是其中的一部分，即固定资产用途。没有涉及包括宅基地、小产权房在内的居住类用途，因此其和此次提案没有关系。贫困地区还有农业工业用地、耕地、林地等，这些既不属于固定资产工业用地，也不属于工程建设工业用地，和此次提案更没有关系。 另外，条文提案明确提到工业、商业等固定资产用途，这一提法可以扩展为公有用途、狭义上的商业用途、办公用途等，即便有的小产权存在承租经营的概念，但其本身违法，所以不会有隋东亮的机会。

有业内指出，因为自发性固定资产工业用地抄底不涉及贫困地区宅基地，不能解决商品房工业用地不足的问题，也不会对住宅消费市场产生冲击。张大伟称，目前，住宅类农地非收归国有仍是中国房商业地产消费市场发展的基础，而且5-10年内不会变。

(责任编辑：张倩蓉)