买卖二手房中遇到的问题全在这了!实用“干货”贷款、税费、资料

 

来源：365南京二手房

税费、贷款、过户……买卖二手房中遇到的问题全在这了！

房屋交易01class税费

“家庭唯一住房”如何界定？

据南京房产档案馆的工作人员：纳税人本人、配偶及未成年子女在南京市有且只有一套住房（非住宅除外）。“这个只是指在南京没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。”

“家庭唯一住房”不是以有没有房产证来计算的，纳税人名下如果有其他的期房，只要购房记录能查到，即使房产证没有办下来，也不予认定为“唯一住房”。

1、二手房卖方不唯一，卖方的个税也要买方交么？我看二手房很多都写的房主净得价。

答：买卖的交易房价和税费承担是需要买卖双方协商的，通常房主报的都是净得价，由买方承担全部的交易税费。

2、我婚前买了套房，现在想把房子过户到父母名下，请问过户协议上房屋的价格可以按当年购买价填报缴纳契税吗？

答：看情况。一般报给税务局都是有个评估价的，不能低于最低评估价，不然通不过的。

3、请问产权车位税费多少？购买发票为11万，现在想净得14万出手，买方大概有多少税费？

答：是按照商业性质房地产的交易税费，全部税费总和大概为买卖差额的50%，成交价全额的33.5%。

4、我是南京人，婚前和老婆各自买了1套房，分别90、50平米，均为混合贷款，一个商贷已还清。目前打算卖掉一套，买个改善户型。卖一套再买一套，有哪些税费？如何才能最大限度减少税费？

答：如果在您卖掉其中一套房子的前提下，再次进行购买房子，算2套房，房屋小于等于90平交1个点的契税，大于90平交2个点的契税。个税的话，若房屋是满五唯一，则免征，否则全额1%或差额20％。增值税的话，满二年免税，不满两年算增值税及其附加5.55%。如果您是纯商贷，可以正常贷款。 如果您使用公积金，那必须保证使用公积金者，必须还完公积金。

5、购第三套房要交哪些税？

答：若满两年不满5年，需要缴纳个人所得税全额1%或差额20％，契税3%，增值税免征。 若满五年唯一，契税3%，个税免征，增值税免征。若不满两年，缴增值税及其附加5.55%，个人所得税全额1%或差额20％，契税3%。

6、本人婚前名下有套房无贷款，最近打算跟老婆买一套125平方的二手大约220万，需要交哪些税？（卖家不唯一）

答：如果您买的房子是满五年唯一的，个税免征；否则，要缴纳个人所得税全额1%或差额20％；契税的话，不知道您老婆名下有没有房，如果您属于家庭二套房的话交2％，三套房的话交3％；增值税的话，满二年免税，不满两年缴纳增值税及其附加为房价的5.55%。

02class过户

1、为了上老人房子学区，想把我们（子女）的房子和老人的房子进行产权置换，一个是满5唯一，一个是满2唯一，可操作吗？

答：可以进行产权置换，满五年唯一的房子过户时，免增值税和个税，契税按照首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%；三套房一律3%。满两年唯一的房子过户，免增值税，个税按照房价的1%，契税标准相同。

2、唯一房产认定，我是卖家，房产局是以送件还是出件为时间为准？系统里这套房就不是我的了？

答：买和卖都是以出件时间为准。卖房必须先送件，大概10个工作日（14天左右出件），你买房在卖房送件后的第二天即可去办理过户送件，这样卖房还是算唯一，买房还是算首套。

3、网签是否可以申请部分资金不进监管？想买一套有银行抵押的二手房，房主需要拿首付款来解抵押。走网签流程时是否可以申请用来解抵押的这部分房款不进监管账户，只有银行贷款的这部分才进监管？

答：正常交易规定定金加首付总额不超过过户房价的20%部分及不超过5万交房尾款部分可以免于资金监管进入监管账户，其余部分的首付及贷款部分都必须走资金监管。交易双方如果协商一致，可以申请首付免监管，即余额监管。

4、手里有一套岱山的产权置换房，请问5年以后出售，是否需缴纳溢价的50%土地出让金？

答：产权置换房不需要满5年后才能出售，拿到两证后即可出售，根本不存在缴纳差额50%政府收益金的问题。只有拆迁安置或者住房困难户购买的经适房才需要满5年后上市，城镇户籍居民拆迁或者申请购买的经适房需要缴纳差额50%的政府收益金。

5、刚刚拿到房产证 想把老公名字加上去，应该怎么走流程？大概费用多少？

答：夫妻两人之间的房产证加名只需夫妻两人到房产局办理加名手续即可，无需交税，带上两证、两人的身份证户口本结婚证，只收取工本费大概一百多元。但是，如果房子有贷款，很多银行是不允许加名的，在办理加名手续之前，需要银行同意。

6、卖家房子是抵押贷款的，现在卖家反悔，到期不过户，如果走司法程序，可以强制过户吗？

答：强制过户做不到，只能按合同双倍赔偿你的定金。用以抵押贷款的房子跟正常房子在所有权上没区别，还是房主自己的所有权。

7、买了二手房，贷款已下，卖方不愿迁户口怎么办？

答：第一点：合同中有约定的话，按合同执行，处理不了那就走司法程序，强制迁出。 第二点：合同无约定，借助第三方（中间方），谁办理你们过户，就找他们协助办理。 第三点：如果个人交易的，那你可以凭借房产证，身份证，户口本，去房屋所在地的派出所，可以强制迁出他们的户口。

8、老婆征信不好，先用老丈人名字买房，请问这后期对于房产证办理和过户有影响吗？

答：你老丈人必须符合申请贷款的条件（必须在职有稳定工作，个人征信良好），不以你老婆的名义贷款，但她的名字可以放在房产证上，你老丈人的名字也必须出现在房产证上，但所占的房产份额可以最少只占1%（等到今后贷款全部还清后，你老丈人1%的房产份额可以通过买卖或者赠予的方式转让给你的老婆，这样只要缴纳很少的一点税费即可）。

9、我购买家中长辈的房屋，使用二手房买卖。可以不走资金监管吗？因为没那么多流动资金。具体怎么操作？

答：需要到户籍所在地开具一张买卖双方的亲属关系证明，这样在房产交易市场进行二手房买卖交易即可直接办理自行交易过户，免走资金监管手续。

10、卖方没办房产证土地证就卖房，需买方提交首付款去办两证，然后才走过户贷款等程序，这样合适吗？有风险吗？

答：不合适，没有拿到“两证”的房子是没有办法办理过户的，万一房主在房产证、土地证办下来之后不再卖给你，你签署的买卖合同时无效的，没有办法追究房主的违约责任。

11、我是卖家，买家找的担保公司在还未过户的情况下告知我要把房产证原件送到省公积金去做审批，请问是否合理？

答：买方办理贷款的需要查验卖方的房产证土地证原件。

12、南京买二手房全款过户买卖双方要带那些材料？

答：过户时买卖双方只需带身份证和银行卡 ，婚姻证明，房产证，土地证。出件时若卖方满五年唯一：夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明；买方购买唯一住房需要带夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明，出件前先去档案管开首套房证明，然后交税出件。

03class过户资料①买卖双方有效身份证明；②卖方房屋所有权证；③卖方国有土地使用权证；④有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证；⑤自行交易需提供《南京市存量房交易合同—自行交易版》。04class其他

1、我的土地证掉了，如何办理挂失补办手续？流程大约要多长时间？

答：首先要登报申明作废，然后带上相关的证件和刊登申明的报纸到国土局去办理挂失补办手续，流程大概20天左右。

2、请问江宁房产局周六上班吗？能办过户手续吗？另外江宁是不是送件的时候就要交契税了？

答：周六上班，另外江宁房产局已经搬迁了（从天元东路天印大道地铁站口搬至小龙湾杨家圩湿地公园），您安排好送件时间。 江宁送件需要完税证明，所以过户之前需要缴纳税费。

3、外地户口买南京市区二手房，要开具首套房贷证明吗？

答：贷款是联网的，如果您在外地已经结清了商贷，那么再商贷是算首套。税费方面，可以认定为首套房标准缴纳契税。

4、帮房主解押如何避免风险？

答：在购房合同中，双方应该详细约定好具体的违约责任，如果碰到房主反悔不卖的情况，可以按照购房合同来处理。在签订合同时，买卖双方应明确付款的程序、具体违约的条款等。最关键的是，买家垫资帮房主还贷，一定要在银行柜台操作转账，银行转账签字由买方签字，银行转账回单买方保留，并且要确认这笔钱房主用来还款了(以防移作他用)。然后要求房主写收到垫资款的收据等。另外，买卖双方还要在合同中约定，办理过户时，房主应配合买家办理相关手续。

银行贷款公积金贷款01class

公积金贷款

首套房认定：

家庭名下无房，第一次使用公积金；商业贷款买房，已还清；公积金贷款使用过一次，已还清，名下无房。

二套房认定：

贷款买房，商贷未还清；贷过公积金已还清，名下有一套房；未贷过公积金，名下有一套房，再贷公积金。

目前，南京的公积金贷款政策是，个人最高可贷30万元，家庭最高可贷60万元，未来购买精装修房，家庭可多贷20%。

实际可贷额度：

借款人月计缴住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数（目前为0.45）×12（月）×实际可贷年限。

贷款年限：

最长不超过30年。

借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄。

连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1至5年。

异地缴存和贷款

曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

公积金/商贷组合贷：

按照商贷标准执行。

实际可贷额度：

借款人月计缴住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数（目前为0.45）×12（月）×实际可贷年限。

贷款年限：

最长不超过30年。

借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄。

连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1至5年。

异地缴存和贷款

曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

公积金/商贷组合贷：

按照商贷标准执行。

什么情况，禁止申请公积金贷款：

1、公积金贷过两次，不管名下有有几套房，都不能再贷；

2、用过一次公积金，未还清，不能再贷；

3、家庭有一套住房人均面积大于100平米，人均面积大于32平米，不能再申请贷款；

4、购买家庭第三套住房，禁贷；

购买哪些物业不可以贷公积金？

购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房的不予申请公积金贷款。此外，所购房产须具有全部产权及具备抵押条件，因此购买房屋部分产权的，购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工也不能够申请公积金贷款。

8大严重失信行为禁贷公积金

1、住房公积金贷款累计逾期期数达到6期（含）以上的；

2、存在住房公积金贷款、商业贷款、信用卡逾期未还清的；

相应限制：存在住房公积金贷款逾期未还清行为的，只允许办理提取住房公积金（住房补贴）归还住房公积金贷款业务。

3、商业贷款最近2年内累计逾期期数达到6期（含）以上且未出具合理说明的（助学贷款除外）；

4、信用卡近2年内累计逾期期数达到6期（含）以上且未出具合理说明的（年费除外）；

5、近5年内采取违规手段提取住房公积金或获取住房公积金贷款的；

相应限制：不允许办理所有公积金提取业务

6、近2年内有严重经济犯罪或对社会公共治安造成危害行为被相关部门登记在案的；

7、有债务纠纷尚未处理完毕被相关部门登记在案的；

8、管理中心认定的应该进入严重失信类的其他个人信息。

办理公积金贷款所需的材料：

（一）借款人及其配偶有效身份证明，户籍证明等，非本市户口还须提供公安部门出具的有效居住证明。

（二）借款人的婚姻状况证明。（三）购买商品房的，须出具《商品房买卖契约》；购买经济适用住房的，须出具《经济适用房买卖契约》正本原件；购买二手房的，须出具《房地产买卖契约》或《存量房交易合同》正本原件；建修自住住房的，须出具《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及当地建设规划部门批准的大修证明。（四）已付房款证明。

公积金贴息贷款

办理条件

1、贷款人名下无未结清贷款；

2、该业务只在当公积金个贷率，即个人住房贷款余额与缴存余额之比高于90%时启动。

办理银行

目前仅建设银行可办理此业务

办理流程

1、通过公积金贷款审批；

2、签署“公转商”协议，报银行审批，由银行报公积金管理中心批复，批复后等同于商业贷款正常下款；

3、公积金和商业混合贷款的，正常签贷款合同，另签一份商业借据，一起报审，待正常流程走完后，和商业贷款一起下款；

4、下款后，公积金部分仍按正常方式还款（利差由公积金管理中心贴息），代扣等手续按前期要求正常办理；

贷款记录

对于成功办理“公转商”的，下款后，个人征信报告上会显示一笔商业贷款记录（如果是组合贷款将会显示两笔商业贷款，银行后期可出示这两笔记录为同一笔贷款的证明）。

注意：南京目前尚未开通异地贷款业务。

贷款还款

南京公积金贷款还款手续

借款人可自由选择等额本息、等额本金还款方式。还款方式一经选定，在合同履行期限内不得变更。

1、贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息，利随本清。

2、贷款期限在一年以上的，实行按期归还贷款本息，借款人从贷款的次月开始，于每月14日前将应还贷款本息存入还款账户中。

归还公积金贷款可以采取委托提取或柜面转账提取的方式。委托提取还贷可采取逐年或逐月提取的方式。

南京公积金贷款提前还款手续

1、提前归还贷款，需提前5个有效工作日向贷款银行提出书面申请，经审核同意后，可提前偿还全部贷款本息或部分贷款本金。

2、贷款期限为一年的，如需提前还款，必须一次性还清贷款本息。

3、委托支取住房公积金及住房补贴归还贷款(各贷款银行负责办理)。

4、现金提前还款一年不得超过两次，每次还款金额不得低于5000元。

02class其他

1、公积金贷款，过户多久放款？

答：公积金贷款，出件之后是等公积金终审，一般终审需要一个半月，终审结束就放款了，南京市公积金放款时间大概2个月左右；江苏省公积金贷款提交申请审核批准时间大概要30-45天，出件后的下款时间大概为2-3个月。

2、江宁二手房买卖，纯公积金贷款不需要预审吗？

答：现在公积金贷款对于贷款人得征信也作了要求，建议买方最好在正式办理过户之前先行进行贷款的审批，如果初审通过贷款应该就可以算是成功通过了，这样可以不必等待审批全部完成即可办理房产过户，等到出件后再去办理房产抵押手续等待下款。

3、纯商业贷款，可以用公积金办理代扣逐月还款吗？

答：如果您是江苏省公积金则暂时还不可以办理逐月还款，如果您是南京市公积金可以在拿到房产证之后，去办理公积金逐月还商贷。

4、我是南京市公积金已经贷款30W，买了套房，请问贷款下来后账户里面的余额可以提出来吗？

答：公积金账户里留存不少于13个月缴费基数的金额不能提取，其余部分可以一次性提取现金。但一共只能提取两次，且要在买房后一年内提取。所需材料：要身份证、房产证、契税发票、单位出具的提取申请，还有就是贷款合同。

5、二套房，卖了一套，剩下这一套贷款已经还清，想再买一套，可以贷款公积金吗，首付多少能否按首套房利率？

答：如果你剩下的这套房产权面积小于100平米或人均不足32平米的，再购房可以申请公积金贷款，否则就只能申请纯商贷，首付最低3成，享受相应的利率折扣。

6、我和老公名下各有一套房无贷款，再买算首套吗？公积金两个的人都只用过一次，省公+市公，可以再贷公积金吗？

答：缴纳契税肯定不是首套了，契税按照三套房标准缴纳房价的3%。你家庭名下已经有两套房产，不可以再申请公积金贷款了。只能采用纯商贷，可以算首套，首付最低3成，享受相应利率折扣。

7、南京户口，外地有公积金贷款的房子没有还完，南京没有房子，如果要在南京买房算首套房吗？能贷款吗？

答：首先南京市范围内无房。符合条件的话：1.在房产局办理算首套房，契税按首套房征收。2.公积金已经使用过，贷款未还清。不符合使用公积金的规定。3.公积金与商贷互不干涉，您只要无商业贷款未还清的情况，商贷算首套房贷款。

8、我是南京户口，但人在外地工作，公积金也是外地交的，在南京买房可以用公积金贷款吗？

答：在南京必须是南京的市公积金或江苏省省公积金持续缴存满6个月，才可在南京买房，外地公积金暂时不能用于在南京购房！

9、我和老公一个是市公积金一个是省公积金，请问可以共同申请贷款吗？还款方式是怎样？能两个一起扣？

答：只要符合条件都可以申请公积金贷款，额度是两个人额度的累加，最多能贷60万。可以按月扣缴，按照个人每月的还款金额从各自的银行账户里扣缴。

商业贷款01class商业贷款

02class商业贷款审批所需资料

答：贷款预批材料：1、存量房交易合同或网签合同；2、买卖双方的银行卡和复印件；3、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；4、买方及配偶的收入证明原件；5、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证（验原件收复印件）；6、个人征信报告；7、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场

03class其他

1、一个人买房贷款有次数限制吗？比如有过两次贷款，还清了，还可以贷第三次吗？

答：还清贷款，可以继续申请，没有次数限制。若有一次没还清，仅再可贷一次。你的情况可以继续申请贷款。

2、我名下有套房产，同时父母的房子里产权上是我和我爸的名字，如果我还想买房，首付应该是几成？能贷到款吗？

答：你可以购买名下第三套住房，只要之前没有商贷记录或者贷款已经全部还清的，采用纯商贷首付最低3成，享受相应的利率折扣。

3、我是外地人，想在南京买50平方以下的房子，商贷，哪家银行会给贷款？

答：50平米以下的房子一般商业银行不太好申请贷款，但也会结合购房者个人征信及资质是否良好，房龄、学区等，由银行决定。

4、我要买二手房商业贷款，首付比例最低是多少啊？

答：按着现在的政策，如果您名下无房，之前从未使用过贷款，最低是25%；如果您之前贷过款，买过房，并且贷款已还清，首付最低30%。

组合贷款

贷款预批材料：

1、存量房交易合同或网签合同；

2、买卖双方的银行卡和复印件；

3、公积金缴存单；

4、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；

5、买方及配偶的收入证明原件；

6、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证（验原件收复印件）；

7、个人征信报告；

8、名下房产的查询单；

9、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。

提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场

01class请输入标题

1、我买的二手房，用的组合贷款，办了建行公转商贷款，现在显示‘已开户’状态，请问什么时候放款？

答：建行公转商下款还是很快的，比普通组合贷款基本快一半时间，目前时间在3个月左右。

2、是否可以这么组合贷，商贷是按基准利率，公积金是按2套上浮10%？已经有一套房子72平，贷款结清，想再买一个贷个组合贷。

答：建议全部采用纯商贷，审批手续简单时间短，下款的时间也很快。贷款基准利率还可以有优惠折扣，且每月可以自动用公积金偿还商业贷款。

3、南京公积金和商业组合贷款，年限最长是多少？ 我希望都贷30年可以吗?

答：公积金30年，商贷看银行，公积金和商贷的最长年限都不得超过贷款申请人的法定退休年龄。

房产类型

1、经适房房产证要求五年后才能上市交易，五年后如果交易，我的税费是需要多少，是不是有部分要上交给国家呢？

答：除了农民拆迁安置分配的经适房之外，其他的经适房满5年后出售需要交纳溢价的50%作为政府收益金，其他的按照正常的二手房交易交纳相关的增值税个税。

2、非普通住宅买卖要交的税费？如果营业税是差额征收，个税能选择全额征收吗？

答：南京现在已经没有非普通住宅的区分了，同意都是满两年免征增值税，不满两年，增值税及附加为房价的5.55%；满五年唯一免征个税，否则征收房价的1%；契税分90㎡以下和90㎡以上，您说的非普通住宅应该是90㎡以上，首套房契税为房价的1.5%，二套房为房价的2%，三套房为3%。

3、小产权房能买么？如果要买怎样操作才安全，税费交起来和正规的商品房有什么区别？

答：小产权房是在农村集体土地上私自开发建设的房子，目前不能取得正规的房产证和土地证，不能在房产交易中心办理过户，买小产权房风险较大，请谨慎选择。

4、拆迁房安置房五年后才能出售，这五年指的是拿证后的五年，还是拿房后的五年？

答：拆迁安置房买卖时的五年期限按拆迁协议的时间算，安置房，一般没有房产证。需要你持有满五年之后，缴纳土地出让金，契税等税费，才可以办理你的正规商品房房产证，国有出让性质土地证，此时，住房才可以自由买卖过户。

欢迎加入 “家有学童”官网群  更多育儿问题、幼升小小升初升学政策，学区房购买注意，欢迎进群一起共同探讨。

如遇群满加不进去可以加小编（wdd)