线人中介机构三个月后,挺身揭露出二手货房购房深坑

喽阅读版：

1. 优先选择中介机构要从安全可靠保证，权威性和服务项目水平三各方面判断，不可盲目贪得无厌高昂中介机构费，吃亏上当。

2. 看房要了解房屋类别，房屋产权物理性质及归属于，看房要看技术细节。

3. 买卖流程中国中铁订金，签合同，应缴费Kendujhar，很大要多别忘了。

4. 二手货房避坑攻略，看看小白给我们总结了哪些常见难题。

5. 踩盘干货。

粉丝自修版：

添置二手货房对大多数人来说，一路上深坑小坑“惊喜”不断，喜忧参半。前几日，听闻一友人添置二手货房，与物业公司商量好屋内所有家具电器保持原样，双方达成口头协议，谁知交房时，屋里变得没比毛坯强多少，一怒之下找我倾诉。因此，我决心用三个月的时间线人中介机构，走访购房人，揭露出这条路上的”黑幕” 。

中介机构优先选择篇

在这儿想跟我们分享许多经验之谈：

① 安全可靠和信用风险

买二手货房其实和买新房一样，挑选知名中介机构和品牌开发商反之亦然重要，经营时间长，门店多且覆盖面儿广，用户口碑好这四点是必须要参照的，满足的优势越多，咱购房人心里就越踏实。

市场上，除了内几家大中介机构，北京各区域内还有许多做了许多年的小中介机构，反之亦然被当地人认可，中介机构费便宜，但确实权威性大安山乡不齐。在这儿我想说，博奈县是大中介机构还是小中介机构，至少要满足我上面提到的四点优先选择依照，悬着的心才能彻底放下来。

假如中介机构费明显比市场价格要低许多，您就须要小心谨慎了，能无法提供对等的服务项目是小，您的资金受到损失那就得不偿失了。

最后，正规中介机构，门店墙上会挂着营业执照和门店内每一个业务员的照片和个人介绍，为甚么说这个，咱买房是大事儿，涉及到大额资金买卖，认准了门店里的人，别让不法分子钻了空子。

② 权威性

干甚么买卖就吆喝甚么，权威性很大要有，与蕃着掖着。

甚么意思呢，是中介机构不光要对区域住宅小区了如指掌，释放全面的信息，一一回答购房人的难题，甚至可以根据您的需求，主动推荐，客观分析房子的优势和不足，无法为了业绩甚么户型都给您招呼。

当然各个行业都有新手，经验须要积累，无法以偏概全，但假如您去的中介机构，反之亦然的住宅小区，房源信息每个人说的都不一样，且答非说问，磕磕巴巴，那您真得掂量掂量要不要换一种优先选择了。

③ 服务项目水平

老话说得好，顾客是上帝，博奈县楼市火热还是冰冷，好的中介机构对购房人的态度永远是温和热情的。另外对技术细节的处理会非常重视，比如之前踩盘路过中介机构我看到了许多画面：门店帮住宅小区物业公司免费接收快递；梅雨季节，可以看到门店内避暑的路人；下雨会给看房人提供雨伞，诸如此类的技术细节，我相信在您心里至少服务项目这项就Euphoria不少分。

信用风险提示信息：优先选择中介机构，最重要的是多聊，多问，多观察。安全可靠保证，权威性，服务项目水平三个各方面做参照,中介机构费明显低于市场价格要谨慎。

看房篇

1）房屋房屋产权

买房找中介机构的一大原因，是因为自行买卖怕买到房屋产权有难题的房子，虽然我们找了中介机构，但这一步仍然无法马虎，这儿主要看两点，房屋的房屋产权物理性质及房屋产权归属于。

① 房屋房屋产权物理性质

国家发房屋房产证的叫大房屋产权房，看房DF93是否为大房屋产权只须要看发证机关盖的章是不是房烽的公章，假如是，是大房屋产权，假如不是是小房屋产权。另外看房时也须要问清房源类别，是商品房，迁离房，经适房还是已购公房等等，因为不同类别的房源应缴也不同（下文会介绍关于税费的内容）。

不动房屋房产证书

② 房屋房屋产权归属于

首先，要查阅物业公司的房DF93署名，上面写了2个人的英文名字，签署合同的时候就须要写这两个人的英文名字，其二查阅购房时的相关凭证，像购房单据，契税单据等，作为辅助依照，证实房屋房屋产权归属于。

信用风险提示信息：此环节最大信用风险即是房屋产权难题，所以在交订金之前，必须证实得到明确答案。您看中的房屋假如处于抵押状态，或者有债务纠纷而处于查封状态，一旦房屋房屋产权有难题，买卖也将无效。

2）看房技术细节

在这我们举两个例子：

① 诺艾莱县优先选择

位于住宅小区服务中心边线的房子 就很大是“精装修”么？

许多购房人在看房时都会青睐住宅小区服务中心边线的房源，认为不沿街，住宅小区景观观赏边线佳，安静不受噪声难题所苦是“精装修”。但其实不然，选房时很大要综合各各方面因素再做决定：

首先，房全够不够，假如您六层的洋房前后都是数层的高板，房全又不够，那即使您在住宅小区服务中心边线，采光都受到较大影响。

其二，沿街临的是甚么，假如从卧室窗户往外看是主干道或者高速那您很大会承受噪声的所苦。

第三，住宅小区大门的边线，住宅小区开北门，您住在最南端，出行来说肯定是不方便。

第四，挨着公园，小花园很大好么？许多人为了开窗视野好，优先选择挨着住宅小区花园，或者是公园的房子，但晚上可能就要给广场舞大妈和抽陀螺老大爷当观众了。

最后，住宅小区的车行线路设置，许多住宅小区不是人车分流，所以假如是上有老下有小的改善一族，在优先选择诺艾莱县时要注意，出单元门是不是紧挨着住宅小区的车行道路。

看房时要观察房全，车行道路和住宅小区单元门边线

② 天气不好，更该去看房

雨雪天气，别因为犯懒，就错过了看房的好时机。

1. 提前感受交通出行，是否方便。

雨雪天气，因为怕堵车和为了行车安全可靠，许多人会优先选择公共交通出行，此时去看房的话，可以提前感受下住宅小区周边的交通配套是否像中介机构描述的那样便利，更重要的是掌握附近的公交线路及地铁情况，大概多久来一趟车，通行目的地的时间等等。

2. 了解住宅小区的物业管理能力

雨雪天气，可以清晰考察物业是否为物业公司做了充分的保证和准备，是否及时清理积水和积雪，极端天气是否能及时打扫住宅小区内卫生和垃圾。

3. 检验房子的采光和供暖

冬天尤其下雪天儿是去考察房子的最佳时机，首先，可以感受供暖好坏，亲自体验室内温度，其二，可以看出室内采光情况，冬天太阳照射角度偏低，假如此时看到的室内采光不错，其他季节就不用担心了。

同理，假如您想检验住宅小区的物业管理和安全可靠保证，白天晚上都应该过来转转。

雪天便于观察物业管理情况，像垃圾和道路整洁情况

买卖篇

1）交订金和签合同

找到心仪的房子之后，下一步是交订金了，一般由买卖双方约订金额，毕竟房子动辄上百万，甚至过千万，订金一般也要交个3-10万，不是个小数，所以买卖进行到这个环节时，您也得多别忘了儿。

假如您看中的房子还在按揭，订金最好不要直接交到物业公司手中，应该交由第三方监管。假如买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定好订金给卖方的时间，需注明“交给监管第三方则视为卖家接收，卖家以未收到订金为由拒绝履行合同的，视为违约”。假如没有可信赖的第三方，订金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在买卖服务中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交订金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本在中介机构和网上都能查到，合同至少须要约定物业地址、成交金额、交房时间、违约金和违约责任等，假如有异议，很大不要忘了当时签署补充协议。

信用风险提示信息：对于有抵押的房产，不建议买方用自己的首付帮物业公司解压，信用风险很大。可以让物业公司自行筹款或者借助第三方帮其解压。

2）税费

① 契税

② 增值税

③ 个人所得税

④ 印花税

1.买卖双方一方是单位的，印花税为0.1%；

2.个人之间买卖住宅类房屋，目前暂时免征；

3.非住宅类0.1%；

4.贴本印花5元/本。

⑤ 土地增值税

1.个人出售住宅类房屋，目前暂时免征；

2.非住宅类房屋或非个人出售，按照差额30%-60%征收或者全额5%征收（执行标准按照各区政策规定执行）。

⑥ 房屋产权转移登记、抵押登记费

1.房屋所有权证标注用途为住宅的，80元/件；

2.房屋所有权证标注用途为非住宅的，包括写字楼、公寓办公、商铺、单独车库、酒店式公寓等，550元/件。

避坑篇

Q1签完合同等待过户时房主突然说涨价不卖了。

小白说：买二手货房切忌要在签订合同时对违约行为特别约定，要求继续履行合同或赔偿违约金同时加上实际损失后再解除合同。

Q2房价比同地段其他二手货房低的惊人，房主却拿不出房本。

小白说：这种很大是小房屋产权房，过不了户，最好不要购买，不要购买，不要购买！（重要的事情说三遍）

Q3同一套房签两个合同，价格却不同。

小白说：无法图小便宜吃大亏，为了避税签阴阳合同，一旦违约，损失的还是咱自己。

Q4买了房才发现学校划片没有您这栋楼。

小白说：别听一面之词，招生简章要仔细看。

Q5房子买了孩子要上学了，发现原房主户口没迁出。

小白说：合同里规定户口迁出时间，可以去房子所在地区派出所户籍科查询原房主是否迁出，名额有没有被使用，也特别提醒将要买二手货房的朋友，购房时很大要将户籍难题写入合同并注明违约成本，交房前很大要去派出所查询户口迁出情况，尤其是为孩子上学的购房者。

Q6换房那边交了订金，自己的房子还没卖出去。

小白说：出现这种情况，只能和物业公司协商尽可能争取更多时间，再不济就只能降价卖房了，所以尽量还是在交订金前，根据二手货房市场情况，预留足够的换房周期，否则造成违约您得不偿失。

Q7交完房发现前物业公司拖欠了物业费，欲哭无泪。

小白说：在签购房合同时，规定好物业交割技术细节和违约成本，收房时须要物业公司提供水电燃气及物业费缴费凭证和收据。

Q8没有购房资格，代理公司告诉你能补办。

小白说：天上不会掉馅饼，这种操作没可能。

Q9看房时中介机构对房子弊端绝口不提。

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