上海丰台区“小产权房”再控告争_高等法院判房客理赔“二房东”十余..

上海丰台区“小产权房”再控告争：高等法院判房客理赔“二房东”十余多万元

暮春时节，柳絮如雪飘飞。

站在苏坨居委会的高台上，视野空旷。这里明显属于城乡结合部，一路之隔，是围挡围起的“拆迁现场”。

12号银座大门紧锁。从玻璃门缝望进去，货架凌乱，一片狼藉。

隔一家店铺的玻璃门上，贴上了“店铺出售”的纸条。本网询问情况，一位店主模样的人说，这都是瞎写的，村里的房子，没法卖。

近年来，在天津市丰台区，由“小产权房”、农村宅基地等销售、出租引起的诉讼不断，引起社会各界关注。近日，在上海创业多年的方仲如（化名）陷入烦恼。他在丰台区永顺镇苏坨居委会出租银座开了一家商超，由于银座属于“小产权”，难以办理手续完善相关手续，营业两个月被叫停，货品积压、家装费损失。更令他想不到的是，“二房东”杨某英将他告上了法庭，高等法院判其理赔杨某英十余多万元房租和酬金。

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天津市丰台区人民高等法院一审判决书显示，杨某英和方仲如于2019年4月10日签定《店铺出租合约》这份，签定合同杨某英将其“管理”的位于天津市丰台区永顺镇苏坨居委会 12号房屋(建筑面积 239 平方米)出租给方仲如。出租时限自2019年4月10日至2022 年4月9日，房租标准为每月 11250 元，房租季付。定金为三个月房租，乙方需提早十天缴纳下一期房租。在合约二年有效期内，房租未予调整，第三年起递增 10%，家装期为三个月。

合约第五条第一项签定合同，乙方应按本合约条款规定缴付房租和各项费用，如有积欠，乙方无权归还房屋。第二项签定合同，出租期内，乙方若因特殊其原因中止合约，乙方应提早三个月通知乙方，乙方应以三个月的房屋房租作为酬金赔偿乙方。合约注记平稳过渡贵重物品目录中，有记事本的“注册登记”“环境卫生许可”“肉类商品生产许可”字样。合约签定后，方仲如向杨某英缴付了房租和定金共计45000元。

方仲如出租了所涉房屋后，对房屋展开了装饰家装，并购进了大量货物，聘用了十几名员工，与山东某企业管理有限公司签定了加盟合约，并缴付了会员费。

方仲如急于开张，各种证照却迟迟办不下来。试营业两个月后，被迫停业。

数次催促后，2019年8月5日，杨某英办理手续了注册登记，名称“上海鑫楠商贸有限公司”，紫苞人“李楠”，成立日期“2019年8月5日”，住所“天津市丰台区永顺镇苏坨居委会 12 号银座”。主营业务“零售服装鞋帽、化妆品、个人环境卫生用品、日用品等。资格证办理手续后，杨某英将资格证交货方仲如。

2019年11月20日，注册登记主营业务发生更改，增加了“第二类医疗器械;修脚服务(不含诊疗活动)等。更改后，杨某英再未将资格证交货方仲如。

但是，叠加禽流感等其原因，方仲如再未能开张。

时间拖延到了2021年。

2021年3月1日，杨某英委托儿子李某将方仲如控告至高等法院。明确要求中止合约，缴付房租和酬金。

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杨某英称，被告（方仲如）承租至今仅给付 45 000 元(包含三个月房租和一多万元定金)，被告数次明确要求被告交纳房租，被告一直推脱。

被告方仲如辩称，不同意被告杨某英的全部政治理念。被告并非该案的适格主体，被告并非所涉房屋的产权人，被告作为承租人，超出其与村委签定的出租时限，被告与被告签定的出租合约合宪。

被告与村委签定的出租合约中签定合同未经村委同意不得展开房主，被告未提供证据证明其有房主权。合约签定合同被告杨某英应向被告方仲如交货注册登记，环境卫生许可，肉类商品生产许可，且被告的联系人系其儿子和外甥，与被告的聊天记录中也允诺办理手续前述身份证明，但实际上仍没有办理理手续，引致工商局、城管、食药监局等职能部门接连展开查处，且前述各职能部门明确告诉被告难以办理手续前述身份证明，引致被告难以恒定经营方式，双方自签定完出租合约并办理手续完平稳过渡后，被告一直难以恒定经营方式，给被告造成巨大经济损失。

被告明确要求缴付酬金无历史事实与法律依据，该案合约并并非被告其原因引致中止或是证实合宪，且被告仍未明确要求中止合约或是中止合约，合约第 5.2 款有相关签定合同，合约并没有签定合同特殊其原因的情形，故被告的第三项政治理念不应得到支持。被告唯独从未向被告催讨过房屋房租，二是被告数次联系被告明确要求办理手续前述身份证明，但被告均不理睬，根据合约签定合同，被告如果存在积欠的情况下，被告无权归还房屋，但是被告唯独未向被告催讨房租，未向被告交货前述身份证明，引致被告难以恒定经营方式，且被告外甥还因此向被告在上赔礼道歉，可见被告自知理亏。

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经过审理，丰台区人民高等法院认定历史事实: 有关注册登记，被告开具办理手续注册登记审批截图这份，称肉类商品生产项目因被告其原因没有办理下来，进而难以办理手续环境卫生许可，被告对此未予普遍认可，称注册登记紫苞人并非被告，且被告被有关职能部门告知该处难以办理手续店铺身份证明。

有关合约注记平稳过渡贵重物品目录中的记事本部分，被告称当时被告说要办理手续这三个身份证明，被告怕记不住就写上了，被告称该身份证明系被告允诺要给被告办理手续的。

有关店铺返还，被告明确要求就合约中止的后果一并展开处理，被告称证实合约合宪或是中止之后可以还给被告。有关家装，被告开具交货凭证四份，用于证明对店铺展开了家装，被告对此予以普遍认可，并称已经展开了相应的免租。被告称因禽流感其原因应当就房租展开减免，被告称愿意对被告展开减免两个月的房租。

有关被告房主情况，被告出示“证明”一张，内容包括“兹有天津市丰台区苏坨村村民委员会银座 12 号出租给许子英使用，面积 239平方米，经双方协商一致，村委同意许子英将银座展开房主”，该“证明”有“苏玉军”字样的签字，被告对此未予普遍认可，称无村委盖章。

公开信息显示，天津市丰台区苏坨村村民委员会紫苞人为张华，并非“苏玉军”。既没有加盖村委公章，又没有紫苞人签字的证明，其证明效力何在呢？

天眼查显示，苏玉军为小微企业“上海苏坨居委会物业管理中心”紫苞人。成立于2006年9月21日，注册资本50万人民币，主营业务包括物业管理、供暖服务；销售金属材料、五金交电、建材。

丰台区人民高等法院经审理认为，被告辩称合约因被告房主未取得村委的书面同意而合宪，被告虽仅提供一张仅有村委主任（？）签名的证明，但根据合约的履行情况来看，未有证据表明村委不同意被告的房主，也未有证据表明因村委不同意房主的其原因引致被告难以使用12号店铺，本院对于被告的该项辩称未予采纳。

高等法院认为，被告出租12号店铺后，对12号店铺有使用，根据查明的历史事实，被告在缴付被告包括定金在内人民币45000元后便未再缴付，被告对此辩称系统难以恒定经营方式，应当指出，被告在被有关职能部门告知难以办理手续相关资格证，认为本方难以恒定经营方式的情况下，依然继续占有使用12 号店铺，同时采取不交纳房租的形式对抗被告，被告辩称不交纳房租系因被告未向其要过房租，在合约明确签定合同的情况下，被告的该项辩称缺乏合理依据，本院未予采纳，被告的行为存在不妥当之处，对自身损失的扩大负有责任，被告的行为致使被告难以实现合约目的，故被告享有对于合约的法定中止权。

有关合约注记平稳过渡贵重物品目录中的记事本部分，经询问，双方当事人对此作出了不同解释。合约仍未对环境卫生许可，肉类商品生产许可的办理手续、交货等事项作出明确签定合同，虽然被告同被告的亲属就注册登记的办理手续展开过交涉，亦难以认定双方有关注册登记办理手续的签定合同构成了合约的主要内容，故有关被告称被告未为其办理手续注册登记的抗辩，高等法院未予采纳。

再根据查明的历史事实，被告同被告亲属就注册登记办理手续的相关问题自 2019 年 4月至8月展开了一系列沟通，被告在明知没有办理理手续合法资质不能展开恒定的商业运营的情况下，依然对 12 号店铺展开了家装并为顾客办理手续会员卡，被告未能采取适当方式防止自身损失的扩大，亦对自身损失的扩大负有不可推卸的责任，本院对于被告的该项解释未予采纳。

高等法院判决：被告杨某英与被告方仲如中止合约;方仲如给付杨某英房租 212 625 元；方仲如给付杨某英酬金 11 250 元；交还杨某英店铺。案件受理费 2675 元，由方仲如负担。

因不服判决，方仲如上诉于天津市第三中级人民高等法院。

二审高等法院认为，根据查明的历史事实，合约仍未对环境卫生许可、肉类商品生产许证的办理手续、交货等事项作出明确签定合同，虽然方仲如同杨某英的亲属就注册登记的办理手续展开过交涉，但难以认定双方关注册登记办理手续的签定合同构成了合约的主要内容，亦难以认定杨某英就资格证办理手续事宜对方仲如存在欺骗、构成违约。

二审高等法院驳回上诉，维持原判。

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近日据上海晨报报道，从去年以来，上海利用卫星展开了8次查违，现场核查证实违法建设575处，面积达208万平方米。其中今年前4个月发现违法建设79处，13.35万平方米。发生在集体土地上的违法建设数量占到总数的98%。部分乡镇、村队等基层政府打着“新农村建设”、“农民上楼”的旗号行房地产开发之实，侵占集体土地，兴建别墅出售，以牟取暴利。有些区县兴起的村镇“小产权”现场就是集中体现。工作人员透露，继房山的青龙湖别墅区被查处后，近日，规划职能部门又在通州发现了百万平方米的“小产权”房。

该工作人员坦言，目前确实有一些违法建设与当地政府利益挂钩。这个问题有望得到解决，将出台的《城乡规划法》拟建立属地责任制，管辖地盘上发现违法建设，当地政府要担责。

相关法律专家介绍，“小产权”实际上便是 “乡产权”,它并不组成真真正正法律实际意义上的产权。说得再直接一些,“小产权房”是一些村团体机构由于房地产商喊着新农村建设等为名售卖的、工程建筑在集体用地上的房子或是由农户自主机构修建的“商住楼”。 最高人民检察院有关案件审理城区房产出租合约书纠纷案实际运用法律多个现象的表述》第二条:出租人就未获得建设工程项目施工许可或是未依照建设工程项目施工许可的明确要求建设的房子,与承租方签定的出租协议失效。

经多方查询，本网难以查询到苏坨居委会建设的立项、规划、施工许可、房产销售等相关手续。

苏坨居委会是否属于违法建设？苏坨居委会是否无权将店铺出租给本村村民杨某英？杨某英是否无权将店铺房主给方仲如？本网将持续关注。