小产权房难以同时实现合约目地,高等法院该是不是裁决

小房屋产权房

简而言之小房屋产权房屋是指经过不合法审核在农村农地上合作开发工程建设的写字楼房屋。假如从农地的物理性质对房屋展开分割，可以分为，在农村农地上合作开发工程建设的房屋是小房屋产权房屋，在非国有拨用拨给农地上合作开发工程建设的房屋是经济适用于房，在非国有出让农地上合作开发工程建设的房屋是商品房。

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案情简介

2013年11月,原告杨某和原告冷某签定《采供合约》，原告将自己位于东平湖村委会滨河写字楼小区的X号楼的一套房屋买下原告，双方签定合同总房款27多万元，原告负责管理办理手续有关房屋房DF93。

合约签定后，原告分两次付清全部购房款后拿到房屋钥匙，之后原告准备家装房屋时，受到有关人员的干扰，该房屋门窗也受到他人不同程度的破坏，使原告一直难以家装、入住。后原告了解到该房产系小房屋产权房，不仅办不了房DF93，所以高等法院也明令禁止转卖，为此，原告提起诉讼，要求依法解除原、原告之间的《房屋采供合约》，原告退还27多万元的购房款，并按签定合同赔偿原告购房款20%的酬金。

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办案思路及心得

原告答辩称，《合约法》第一百四十一条明确规定，“出卖的卖方，应属于出卖人所有或者出卖人无权行政处分。”

由此可见，只要卖方不合法且无权行政处分，对于卖方是否有有关证照，合约法并无特别要求。所以，所涉房屋，有工程建设工业用地总体规划许可、工程建设工程总体规划许可、农地证以断定原告建房不合法。

所以，《房屋产品销售合约》中，明确记载“甲方将东湖村委会滨河写字楼小区部分农民自建房对外转卖”，由此可见，原告在买回所涉房屋时是若非是自建房。所以原告存在一定过失，应对自己的行为承担相应责任。另外，原告购房价格明显低于市场价，也断定原告买回时就已若非房屋的物理性质，原告存在明显过失。

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裁判结果

本院认为，原告转卖原告的房屋属“小房屋产权房”，是国家明令明令禁止的建筑、产品销售的房屋，因此，原、原告签定的《房屋产品销售合约》就不可能将达到原告的合约目地，从合约中签定合同原告负责管理给原告办理手续房屋房屋房DF93由此可见，原告隐瞒房屋物理性质，是过失方，构成违约。因此，原告应退还原告房屋，原告应退还原告购房款27多万元，并按照合约签定合同支付原告购房款20%的酬金。原告反驳违背事实，不符不合法律条文明确规定，对其反驳不予采纳。

律师提醒

根据国土资源部中央组织部、住房城乡工程建设部中央组织部《关于坚决遏制违法工程建设、产品销售“小房屋产权房”的紧急通知》和国务院中央组织部《关于严格执行有关农村集体工程建设工业用地法律条文和政策的通知》明确要求，工程建设、产品销售“小房屋产权房”，严重违反农地和城乡工程建设管理法律条文法规，不合乎农地利用总体总体规划和城乡工程建设总体规划，不合乎农地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了农地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村工程建设的健康发展，工程建设、产品销售和买回“小房屋产权房”均不受法律条文保护。

买回这类房屋的法律条文风险：

1、只具备使用物理性质，不具备法律条文物理性质。法律条文法规对商品房的有关明确规定和制度不适用于小房屋产权房，购房人的权益很难得到有效维护。

2、若买回的是在建小房屋产权房，如遇项目停工甚至被强迫拆除。购房人就可能将面临既难以取得房屋，又不能及时发还房款的尴尬境地。

3、购房后假如遇到国家征地征地，购房人并非不合法的房屋产权人，所以其很可能将难以得到对房屋产权展开的征地补偿。

4、这类房屋难以办理手续房屋房DF93书、难以转让。

随着时间的推移，有的是小房屋产权房的农地，已经缴交了价款，变为了非国有农地。于是小房屋产权房也就变为了大房屋产权，房屋也由明令禁止上市交易变为可以交易。此时假如小房屋产权房屋的出卖人再以房屋买卖合约无效，主张收回房屋，人民高等法院就不会支持。