茎腐病是什么菌引起的（拆我！拆我！楼市奇葩现象的背后，隐藏着什么）

 

前段时间，“挂条幅，求棚改”早已正式成为深圳的一道道美景。

副团长特地走访调查了宝安中房怡芬长廊，的确有很多住户在他家阳台上挂上了“我想棚改”、“我想旧改”的条幅，而1996年完工的中房怡芬，迄今已有24年的尺价，从楼房的外墙也能看得出，的确较为破烂了。

但走近小区后，并没感受到墙体劣化到无法定居，或是存有这类隐患，小区内部有足球场，泳池，尽管不宽广但单纯新颖，所以内部的墙体要比内部新许多；

基础建设各方面，项目紧临大芬村公交车站A出口产品，北侧是星都中海的商业性和星巴克购物中心，数公里布季谢曲枝湾幼儿园，立园幼儿园，石芽岭森林公园，整体上看是较为宜业的，极难被中央政府列入棚改或旧改的专业领域。

链家中介小哥告诉副团长：“这些条幅都是业主自己主动挂上的，中央政府从来没对这里的住户意愿进行过征集，想棚改短时间是不可能的。”

中房怡芬门口的保安大叔对副团长说：“这么好的房子，怎么能说拆就拆呢？08年的时候业主就集体申请过棚改，但没得到中央政府的批准，这一次还是同样的结果。”

当副团长问保安大叔，您觉得多久能拆呢？大叔用手势比划了一个“十年”，他认为没十年，中房怡芬是拆不动的。

在深圳，中房怡芬不是孤例，南山的桃苑公寓，罗湖的东乐长廊，龙兴大厦都有过业主申请棚改的案例。

桃苑公寓 图源：网络

1、对于业主来说，“棚改”成了涨价灵药

近年来，很多老旧小区因为有了棚改预期，价格有了非常显著的涨幅，如：

今年4月，南山桃苑公寓二手房成交价仅在5-6万，“闹”完棚改后，挂牌均价已经上涨到8万/平；

同片区已经确定棚改的中兴之家、荔芳村、荔馨村等挂牌价格最高已经到了9万/平，这要比周边的普通商品房贵1-2万/平；

与之相似的还有福田八卦岭的鹏盛村，深港合作区的南华村，尽管一个有名校落地，一个有深港合作区的规划利好，但棚改的快速推进也是小区价格上涨的推手之一。

布吉是深圳一个较为神奇的板块，多数人都嫌弃布吉脏乱差的环境，拥堵的交通，杂乱无章的城建，密集的握手楼，但这里也是深圳二手房、小产权成交量最高的区域之一。

因为布吉的区位好，紧临罗湖，去福田龙华上班方便，区域布季谢建成通车的地铁3号线和5号线，并在百鸽笼、布吉、木棉湾、大芬村等公交车站周边形成成熟的定居区，房价稍高于坪山，但区位绝对好过坪山。

当粉丝朋友问起，布吉和坪山谁更宜业？答案是布吉；那么布吉和坪山谁更有升值潜力，副团长也在心中划上了一个大大的问号，因为坪山中心区更有故事可讲。

对于深圳刚需而言，在有限的资金预算和定居需求面前，升值潜力不值一提，这也是大多数深圳人选择置业布吉的原因，单价3万出头就能买到公交车站附近的老破小，小产权的价格更便宜，是周边商品房价格的三分之一。

布吉承接了深圳最纯粹和最无奈的定居需求，买这里单纯是为了上车，与升值无关，这也是布吉房价常年不涨的原因之一。

与此同时，布吉也承接了一部分改善需求，很多罗湖的业主为了寻求更大的生活空间，也会选择置业布吉，比如说金御半山，佳兆业立园，万科麓城等，都是品质和性价比非常好的工程项目。

在去年9月到今年深圳的一轮上涨周期中，就有过布吉桂芳园业主集体控盘涨价的传闻，而中房怡芬这个工程项目，明知无缘棚改，但强行“挂条幅、求棚改”刷存有感，其意图与“业主集体控盘涨价”没甚么区别，都是想增加曝光量和提振房价，快速出手然后把房产置换到西部热点区域。

2、对于中央政府来说，棚改加速是趋势，但仍有棘手问题有待解决

棚改和旧改，是深圳解决土地瓶颈的重要途径，尽管中央政府一直有意加快棚改的推动，但从2016年至今，棚改成功实施的工程项目寥寥无几，甚至出现难以为继的现像。

棚改推进速度慢的主要原因在于缺乏利益的驱动，拆除重建的旧住宅，除了安置房外全部建设正式成为人才房和保障房，并且不允许销售，主要收益仅为人才房租金收益，资本金回收期漫长，几十个工程项目同时铺展开来就会出现财政短缺。

对于中央政府来说，棚改尽管是带有公益性质的工程项目，但其投资额巨大，收益却很低，极难做到持续性发展，同时又缺乏利益的驱动，导致市场企业参与度不高。

如南山区桃苑公寓

桃苑公寓 图源：网络

如罗湖区东乐长廊，近30年老楼，总户数达3300 多户，在多达 117 栋楼梯房中，有 5 栋 32 层的电梯房。在小区进行棚改时，业主却遇到了“只改多层不改高层”的问题。

还有罗湖区龙兴大厦，也是尺价近30年的30层高层电梯房，同样是海关二院的建筑，旁边的多层均已经被列入船步街片区棚改范围，龙兴大厦未被列入棚改范围这一事情引发了龙兴大厦业主的不满。

这样看来，棚改除了缺乏利益驱动，高层楼房的拆迁也是棘手问题。

网上一直有一个话题，现在的高层以后有可能沦为贫民窟，再过50年后，当高层变成危房时，谁还来拆迁，谁能拆得起？

容积率这么高，住户这么多，怎么安置赔偿都一个相当复杂的问题。开发商也不是傻子，超过15层的房子，拆迁没利润可拿是没人愿意接盘的。

3、对于购房者来说，棚改是机遇吗？

近几年，深圳棚改的确有了加速的趋势。

2018年5月，《深圳市中央政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》发布，对棚改的政策适用范围、补偿标准、实施模式、房屋征收、土地使用权出让等核心问题作出规定。

2019年2月，深圳市对棚户区改造工作职权进行调整，简化审批流程，加快推动棚户区改造工作，深圳棚改“强区放权”正式施行。

2020年6月，深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订，重点将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大各方面完善。另地价修正系数的调整工作也在推进中。

很多投资者觉得自己看到了趋势，于是便快速冲进棚改市场，想靠老破小实现发财梦。

副团长认为，老破小存有机会，但也有陷阱。

首先是区域的选择，尽量选择有规划的热点片区和核心区域，比如罗湖、福田和南山，宝安布吉即使棚改，安置赔偿的收益也不会特别高，所以像宝安坪山这些还有土地的片区，对棚改的热情没其它区那么高。

其次是楼盘的选择，不仅尺价要超过20年，还得是危房难以定居，严重影响市容市貌的那种，旧改棚改机会更大，所以还要侧面调查小区业主同意拆迁的比例是不是超过9成，如果多数人不同意棚改想旧改，或是单纯的觉得这里生活方便不愿意离开，那么你投资这里的老破小至少被套10年。

最后是价格，已经确定列入棚改的小区，价格涨幅的确很惊人，甚至超过周边正常的商品房，这时候选择投资这些老破小，就要仔细衡量资金的机会成本，投资周期等，到底划算不划算了。

总之，买老破小更像是一场赌博，所以陷阱常常比机会多，没经过大量市场研究的人最好不要轻易投资。