讲起小产权房，我想到了一个远房的姨。

她曾在某地级市卫星城工作，狂蛛属两套小平房的小产权房，那时卸任了，就用做承租。

好几年前买的，花了几百万。

过节福安就夸自己“会公事”，舅舅一听闻小产权都摇摇头，她反而十分潇洒，她说：

“那个小区基本上不会征地，米洛韦个数十年问题并不大。”“反正了，要是征地，还能赔大笔咧！”

我不知道可否说她，好几年前的几百万，都可以付两套货品房的按揭了。

那时承租每一月几十的投资收益，如果当时买的是货品房，那时早已涨几百万失手了。

所以，征地的索赔吗归属于你的吗？

甚么是小产权房？

小产权房，是相较货品房来说的，目前还没明晰的法律条文基本上概念，只是我们对在自发性用树上建出来的、没房产证的住房的一种浅显用法。

其本质上，小产权房只不过是无产权房。

一般有四种方式：

1，对个人或居民筹资自有的。

比如说，两户居民把零碎小块的集体农地T5670，换成七八层高的小楼房。

2，村自发性组织机构建的奶坛楼。

比如说，村委把村自发性的农地分散出来，另行合作开发。

3，地产商没历经按程序，私自有设。

这类地产商只“充公”了集体农地进行合作开发，并没获得适当的审核相关手续。

买回Aulaye的房子只有房屋的使用权，并没完备的大部份权，所以，信用风险无所不在：

（1）无房产证、农地证，房屋有可能被强制拆除或被拍卖；

（2）不能正常行使买卖、赠与、置换、继承、承租等权利，即使签定相关合同，也不受法律条文保护；

（3）不能贷款，即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款；

（4）无征地补偿，在房屋被征地时无法按国家政策及相关征地法规获得征地补偿；

（5）无法办理落户的小产权房，也无法获得免费医疗和义务教育资源；

这些信用风险我们都知道，但还是抵挡不住市面上对小产权房的“飞蛾扑火”，

确实，如果说违建被拆吧，似乎都是个例，也不见国家对这些房子动真格；

说到不索赔，要是赔呢，那岂不是一本万利？

所以，指不定哪天就小产权就转正了呢？

似乎，要是，指不定……这些

小产权最大的优点就是便宜。

一般只需要同地段、货品房价格的30%—50%，的的确确圆了很多人的住房梦。

但，不意味着真正便宜。

首先，正常货品房的成本构成一般为：房价=农地成本(30%)+合作开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。

相比之下，小产权房吞掉政府农地成本(30%)和税费(15%)的利益，一下就砍掉了近50%的价格空间，并没实惠太多。

所以，反而在建安成本上克扣严重，房子的规划、质量、配套上远远比不上货品房。

便宜没好货还是次要的，最扎心的是，明明有“买方致富”的机会摆在你面前，而你却没珍惜。

那些信誓旦旦的以为只需要买个房子来自住的人，几乎没人不关心自己房子是否涨价的。

同样地段的房子，假设小产权单价3000元/㎡，而住宅1万/㎡，你有30万的上车成本。选择货品房，你付30万按揭，能买到100㎡的小区房；选择小产权，你必须一次性付款，当然，同样也能买到100㎡的自有房。

看出来似乎赚到了？

别傻了！价值30万的小产权房和价值100万的货品房能一样吗？

假设乘着“普涨”的东风，鸡毛掸子也飞上天，这两年，两者涨幅一样。

那价值30万的标的涨30%就赚9万，价值100万涨30%可是30万啊！

更何况，小产权的升值速度，远远比不上正规货品房。

小产权不能落户，没学位，既不能贷款也不能抵押贷款，除了自住，在增值上几乎价值为零，升值速度远远落后；

所以，在房产投资上，选择往往比努力更重要。

一旦押错了宝，被征地被没收被居民扯皮，你亏得渣都不剩；

即使有幸压对了小产权房，涨了几千还沾沾自喜，不如看一下，那些年你错过的货品房，涨到几何。

小产权最大的信用风险是，不受法律条文保护，不被国家认可。

即使拥有双方签订的合同、协议或相关证明文件，均不具有法律条文效力。

说白了，不过是一次性交了几十年的租金，然后听天由命，随时经受来自政府、卖家的突然轰炸。

一旦有重大利益纠纷，比如说：房屋价格暴涨、征地等，卖家随时可以以私下交易不合法为由，要求取消合同；

也就是说，即使征地了，也与你无关，居民卖方可以随时违约，毕竟转让行为是无效的。

你以为的“博征地博涨价”投资收益，大概率算不到你头上。

要是不涨价不征地也就罢了，越有利益，翻脸的信用风险越大。

即使没利益纠纷，你的房子也随时面临清理违建的信用风险，朝不保夕。

一次性掏一笔巨款去博概率，国家一出台相关政策就如惊弓之鸟，长期处于患得患失的信用风险旋涡中。

小产权最致命的伤害是，短期内不可能转正。

对于小产权，政策从来没松动过，所以每隔一段时间就浇一次冷水，把转正的火苗定期扑灭。

先是，前几年，国土资源部进行了大规模的集体农地确权。在进行不动产统计、登记时，小产权房被严格排除在外。

接着，2017年9月20日，国土部、住建部联合发出的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》就明晰提出，防止小产权房通过不动产登记合法化！

最近，12月3日，广东省自然资源厅发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，其中明晰提出，对小产权房等不符合法律条文法规规定的，不予办理相关登记相关手续！

12月23日，提请全国人大常委会审议的农地管理法、卫星城房地产管理法修正案草案，在农地制度改革上做出探索：非农工程建设用地不再“必须国有”。

也就是说，自发性农地可以入市交易，很多自媒体又起风：是否意味着小产权房转正有望？

还是那句话，小产权房转正在五年内都不可能。

首先，这个草案只是单指工商业用途的自发性农地可以入市，住宅的自发性农地提都没提。

其次， 除了法规限制，还有房价的不可逾越。

从全国来看，全国小产权房的面积约为73亿平方米，接近货品房的70%。

越是发达的卫星城，城中村就越密不透风。

比如说广州就有100多个城中村，而深圳有过之无不及。2016年，深圳货品房、保障房存量不到200万套，而城中村的小产权房则高达400多万套。

如果允许小产权房转正入市，不敢想象，会对货品房市场造成多大的动荡……

所以，反过来，要确保“房住不炒”，“执意遏制房价上涨”的稳定局面，控制小产权房入市反而是最简单最有效的技能。

所以，不要再心怀侥幸，被卖家忽悠了，一旦有任何征地补偿成功或者转正成功的事例，小产权房价格还不得暴涨？

写在最后

小产权房，便宜没好货吗是老祖宗最朴实的大白话。

最致命的是，短期内看不到转正的可能。

所以，无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大投资收益；

不具备货品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；

城建更新速度越快，反而越有被清理的信用风险，所以也不能享受城镇化的红利；

各种受限，无法自由交易，不能随着市场动荡或自身的变化而及时置换，相当于花大价钱买了一个大宗货品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

说了这么多，可能会有人说，我买这个小产权就是为了承租的，特别是在北上广深这种人多地少的卫星城，租金投资收益确实可观。

但是高租金的卫星城房价也不便宜，还必须一次性付款，比如说深圳，买两套要两三百万，这笔钱用来理财，每一月投资收益也不输月租。

如果你还要买，我只能说，除非吗便宜到不差钱，不然能不碰尽量别碰。