东莞的别墅为何没人买（东莞楼市现状：有钱人买别墅，没钱人看小平层）

 

问：十三老师，现在东莞洛阳的房子能不能买？投资

答：传闻洛阳到观澜有地铁转乘，但有规划、没建设，可能将周期会较为长了，目前洛阳的总价在1.8-3w之间，观澜的总价在3.5-4.2w以内，相同品质和尺价的房子，差价就在1w以内，个人认为是科学合理价差，洛阳没被低估。

问：深圳法拍房信用风险大吗？是否适合投资？

答：晚安，法拍房能赚钱，但是水较为深，只封日期还早。 相关联的法律条文纰漏：从法律条文上而言，不能伤害宽容第三人利益，假如那个事实属实，也是需要保护那个债权人权利的。假如原房东又没其他的可执行财产，那么很可能将再拿那个房子下工夫，尤其是假如拍卖行了付款了，高等法院还没给房管局送存证通知书时，碰到那个情况，很难出协执 信用风险 3是 出租信用风险 你拍了之后，有人过而言这房子之前转租给他们了已经，签了20年租期，假如偿付需要缴付巨额酬金。 相关联的法律条文纰漏：法律上有个准则是“买卖鳞鳞出租”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的出租合约还得继续，假如偿付你应该是缴付酬金的。当然，你也可以向高等法院去主张那个酬金的金额是不是科学合理的。 二、如何降低法拍起来判刑的此种。 几点优势 （1）原告本身通常坐牢了，家属也都避之不及，没人愿意给你T5670 （2）此种房子通常洋房、装修、位置、小区环境都较为好，其原因你懂得 （3）原告通常没什么仇家，其原因同上 最差的一种案件，是金融类的借贷纷争，也是原告跟信托公司、小额贷款公司之类的借款纷争，此种案件意味着原告可能将会许多潜在的债务，言而无信。 至于犯罪行为坐牢的案件，也是最糟的案件之一。主要是原告没准过几年出来了，回来找你麻烦事。或是在纤夫里，找些社会人给你一来。 其他的一般合约纷争或是借款纷争的案件，此种安全性适中。借款纷争中，由于银行对抵押物房产管得严，较少存在二次抵押物的信用风险。一般合约摄影记者此种，时间可以自由安排，也会增加许多跟你打架的可能将性。假如原告是外地人，邻近地区关系少，也会比邻近地区人好许多。 准则3 最合适是邻近地区高等法院的案件 假如是外地高等法院拍卖行的北京房产，假如后面碰到问题，他们通常不管。北京邻近地区高等法院的案件较为有保证，假如可能将，此区高等法院或是指导此区的中级高等法院的案件拍卖行的此区房产，更有保证。 假如后期除了问题，对高等法院而言，他是想帮你，前提是他得有那个能力。跨省甚至跨省稽查，对哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其稽查力度和效率。 准则4 最合适是废置房 无论是房子里面住着原告、家属还是房客，清户总是一件很麻烦事并且信用风险很高的事情。因此，那个房子最合适是废置房，假如是吕普县房，那就更好了 准则虽然好说，但是具体的案件每一个都不同，要Ornain分析具体情况。

问：太子湾中小学怎么样。打算买大鹏湾楼梯房。500w三房

问：晚安，改善刚需，目前自主一套距离丹竹头地铁口步行4分钟的老小区（楼梯三楼小三房、满四年、距离大型商业、沃尔玛、医院都近），考虑卖掉 置换到万科麓城或万科红还有光明年后的新盘，想问下 年前那个时间是否适合卖掉自己的老房子呢？还是等到年后行情稳定了再卖，再置换呢？

答：劣质物业涨不过优质物业，置换正当时。万科麓城和万科红都不太看好，后续怎么买要结合你们的资金，活动区域才能进一步的细化建议。

问：十三老师，我太穷了，手里只有30万可以自由动用的闲钱。很想抱大亚湾和深圳的大腿。看了一圈中山、珠海、惠州，被二套高首付拦在了中山和珠海门外。现在只有惠州能选择了，您说我选临深邻近地区小房开的楼盘，还是选华润小径湾呢？哪个投资保险一点。临深的小房开当然外貌和质量通常。华润是很美，但是交通不方便。惆怅。请您指点迷津。谢谢

答：假如月供能力尚可，与其把钱扔在惠州，不如尝试低首付上车一百多万的深圳小洋房。

问：老师晚安，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。

答：坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。 短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型； 自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。 长期看，坪山储备用地许多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；

问：想入手投资东莞松山湖的房子，请老师推荐几个楼盘，谢谢

答：松山湖的房子该怎么买? 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期，均价四万以内。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大洋房为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号大宅，丰华悦园，万科松湖中心，均价3-4万。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居，均价3.5-4万。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最合适的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低，每平米八到九千。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大洋房和大宅居多，许多都是200平以上，总价800万起的大洋房，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖，总价4-5万。 总结： 1、东莞缺少价值高地，那个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。

问：深户，预算150万，五成首付。资金有限，是应该买福田南山的破旧楼梯房，还是买大运坪山？有楼盘推荐吗？谢谢。

答：那个资金量不建议去买福田南山的无学区老破小，应该去搏东部，具体选择要根据个人需求，加十三房十三咨询选筹。

问：老师，买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？ 1. 海岸城预算500的3房， 我没贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？ 若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？ 2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？

答：1.老婆的贷款 房查 房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。 2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。 3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能将性较为大。 假如备案价上不去，与周边二手倒挂会较为大，最终还是需要拼手气。 建议做2手准备，福田 宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能将会有业主抛售，存在捡漏机会。

问：大师好，手上有35w现金，想在深圳买总价在100w以内的住宅先上车，目前看了两套房子还不错，1.罗湖百仕达片区的华达园公寓28㎡（110w）。2.龙岗双龙片区的东方瑞景苑32㎡（100w）。想请教下，买哪个会更好呢？

答：华达园也是知名上车盘了，好买好卖，但是老大楼的后劲也有限，那个盘的涨幅一直是弱于罗湖大市的，要不然也不会一直这么便宜了。 这两个里面，个人倾向于东方瑞景苑。 但深圳金融灵活，你不考虑一下买个更大一点的房子么，月供能支撑五千块，就可以买了总价150w的了，帮你做点低首付，把首贷资格再用足一点吧。

子考虑最合适有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了大鹏湾荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。总价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知老师如何评价这两个盘，或是有没什么建议，谢谢

答：晚安，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为那个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于大鹏湾的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，洋房也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。 然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是许多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

问：十三老师好，目前我手头有自住深圳一套住宅，2017年又在龙岗区横岗地铁站附近买了一套地铁上盖综合体的商办公寓，不是真公寓，是办公改的，复式4.5米层高，2层，58平，3房2厅2卫，成本260万以内，自己现在也觉得那个房子买错了，不应该买公寓，尤其是商办类公寓，感觉不好流通，也不容易增值。目前空房出租，月收租金4200。请问那个公寓将来要怎么处理较为好呢？谢谢

答：还好不是去年731之后买的，五年限售，没什么好办法，尽早出掉吧，回流的资金去买增值更快的标的

许多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。