深圳没有所谓“小产权”-秉文(深圳最严厉小产权政策)

 

深圳“小产权房”实质是违建

    在深圳，关于“小产权房”是否能够确权转正，早已不是一个新鲜话题。 不过，主管部门一直否认深圳有“小产权房”的存在。

    据市规划国土委相关工作人员介绍，为了加快城市化进程，深圳市经过1992年、2004年两次农村城市化改造，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。在这个土地国有化的过程中，为了照顾原农民的利益，深圳市也给原村民每人100平米工商用地、不超过100平米的住宅用地，以及每户200平米农村道路、市政等公共设施用地，同时，每个村成立一个股份公司。

    土地被原村民当做资产入股了股份公司，每年获得收益分红。这些股份公司所拥有的土地性质属于国有，从这个意义上说，深圳市确实没有国土资源部认定的建设在农村集体土地上的小产权房。也就是说，深圳的“小产权房”，实质是各股份公司取代了以前的村组织后，在自己掌控的国有土地上建起的违法建筑。

    来自官方的统计数据显示，截至2012年底，深圳的存量违法建筑达37.54万栋，建筑面积达4.20亿平方米，占了深圳市总建筑面积近半壁江山，而在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村的农民房内，人数超过600万。

    深圳市房地产研究中心主任王锋认为，深圳此前对部分违法建筑确权发房产证，是针对本地农民，没有涉及到出售给外来人口的统建楼或集资房，这些房子各种手续都没有，违法性质较严重，“小产权房”在短期内不可能转正。

 

市民对小产权房“爱恨交加”

市民王先生多年前在观澜富士康附近，以3万元/套的价格购买了三套“小产权”单身公寓，并以300元/月的价格出租给富士康员工。

“当时买小产权的人远没有现在这么多，开始我也担心，怕被拆掉就亏大了。”不过，看在12%的年投资回报率上，王先生忐忑地下了定金。多年过去，如今房款已经收回大半，期间王先生又在龙华等区域购入其他“小产权房”，当初的忐忑已经全然不在，“这么多人买了，拆是不可能的，合法化只是时间的问题。”王先生说。

王先生的心态代表了大部分购买“小产权房”者的想法。事实上，随着近年来深圳房价的飞涨以及商品房市场调控的不断升级加码，原本边缘化的“小产权房”市场，呈现越来越火爆的趋势。

“每一项针对房地产市场的调控政策，对于小产权房来说都是利好。”长期关注并投资多套“小产权房”的市民毛小姐说，限购、限贷、提高首付成数……每一项

调控政策，都变相将一些商品房市场的客户，“挤”向“小产权房”市场。

在位于大浪的一处“小产权房”记者看到，这个三年前开盘的项目，从外观上看与一般商品房无异，花园小区、地下车库、商业配套一应俱全，目前正在销售仅有的几套剩余单位，单价在6000多元。据销售人员介绍，当年项目开盘推出300多套单位基本卖完，很多客户是从福田罗湖相约前来购买，当时开盘3000多元/平米的均价，三年过去，价格直接翻倍。据记者现场观察，小区的入住率非常高。

“即使有可能转正，我也不会选择小产权房自住。”市民周小姐告诉记者，此前她通过朋友介绍，也看过不少号称“媲美商品房”的小产权小区。但是，要不就是太偏周围环境太差，要不就是担心生活品质不能得到保障。“有的楼盘建好没多久，就出现生锈或瓷砖脱落，有的小区公共区域玻璃碎了，也没人更换修理，还有的小区频频发生盗窃事件。”周小姐认为，如果是对生活品质有较高要求的人，“小产权房”显然不是合适的选择。

 

“转正”传闻推升“小产权房”价

“最近来咨询的特别多，都是冲小产权房转正而来，深圳客观存在这么大体量的小产权房，政府肯定会想出妥善解决的办法。”在龙华一家地产中介，向记者介绍周边小产权房的一名中介人员对记者说。

这名中介人员说，上周有一份来自于某发展研究中心提出的改革设想。改革设想中有一条提出，允许农村集体土地与国有土地，平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围；对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。这则方案引发不少人对“小产权房”或将转正的猜想。在一些介绍深圳在售“小产权房”项目的网站上，标题类似于“广东部分小产权容许转正”的新闻链接，都被放在了最显眼位置。有消息称，在北京，小产权房甚至月涨千元。

记者了解到，受该传闻影响，深圳一些在售的“小产权房”已悄然涨价。以位于清湖的某在售小产权高层住宅小区为例，销售人员表示该楼盘刚刚上调销售价格，现在最低的5楼（1~4楼为商业）均价是7180元/平方米。

深圳的在售“小产权房”到底有多少？在一个名为“深圳小产权房网”的网站上，记者看到，在宝安区、光明新区、龙岗区三个分栏下，共计有近百个在售“小产权房”项目，其中尤以位于宝安区的“小产权房”数量最多、规模最大。仅以位于松岗中心城（房价 户型 二手房 租房）一片在售的四个“小产权”楼盘来看，即可供应超过4000套单位，均价在4300~6200元/平方米，并且都可以提供一年半至10年不等的银行分期贷款。

记者了解到，在深圳“小产权房”交易俨然已形成一个完整的地下市场，有人做开发，有人做销售，有人建立信用体系，分工明确。

文章作者:秉文 发布时间：2024年08月12日