小产权房百问--买卖小产权必看，无论你是业主还是刚开始入手！(西丽什么叫小产权花园房好吗)

对投资小产权房的人来说，无论你是小白还是老司机，始终绕不开这些话题：

什么是两证一书？

什么是历史遗留？

如何防止一房多卖？

究竟买不买带绿本的房子？

小产权房遇到拆迁如何赔偿？

这几天群里又有不少经典问答，分享一些给大家！

群友：如何查到要买的小产权有没有绿本？

答：农民房的手续分红本、绿本、两证一书、历史遗留、猪肝本、无证，除了绿本外，其他都可以买。

老红本（猪肝本）和红本不一样，红本农民房和红本商品房的性质是一样的，需要房票。

农民房的手续都是排他的，有绿本就没猪肝本、有猪肝本就没两证一书、有两证一书历史遗留就没绿本猪肝本。

群友：合作建房协议、整个小区一个本的这种属于什么鬼？

答：合作建房协议属于没本，整个小区一本证就比较复杂了，各种用地性质都有。

群友：1、如何确认卖家身份就是当前业主；2、私人房屋，不是整栋买的话，水电费等是交给谁？

答：1、可以看合同，如果一房多卖或诈骗是要坐牢的；2、农民房都会有一个人管理员或管理处。

群友追问：如果是租客，伪造了买卖合同，让其假装成了“业主”，岂不是难防范？

答：单套农民房出租时绝大部分业主不会给租客出示合同，租客怎么山寨合同？

就算山寨了，去管理处问一下登记是谁的名字在交水电，去律师楼查下有没有备份的合同，看合同的来源和签名……

群友：为什么深圳人都爱城中村？各大地产商都把手伸进来了，我们还能玩多久？

答：深圳几乎无地可供，开发商们如同狗咬刺猬无从下嘴。最近2年，八仙过海各显神通，把魔爪伸进城中村，改公寓、抢旧改，城中村环境改善、租金提升。农民房房东们越来越意识到农民房是金饽饽，一遇风云变化龙，底气越来越足，不到万不得已不会放卖。

开发商们项庄舞剑意在沛公，先把坑占住，和村里打好关系，今后有农民房放卖时第一时间收入囊中，能旧改时凭借和村里的良好关系捷足先登。

留给小投资客的机会，就像王小二过年，一年不如一年。

群友：农民房有没有存在一房多卖的情况？如何防患？

答：小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可能低于万分之一。原因：

1、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？

2、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？独栋农民房没有过户这一说，但有合同+律师见证，合同上注明房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。

现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济诈骗，起诉下，业主就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。

好事不出门，坏事传千里，如果小产权真有那么容易一房多卖，大家会整天从各个渠道看到这样的新闻，你们仔细想想，你们看到过这样的新闻吗？大家可以去百度搜搜，都搜不到几例真正的一房多卖，深圳有40万栋、650万套小产权房，这概率有多低？

群友：我朋友妈妈八十年代在布吉街投了很多商铺，好像也是律师信，今年卖的时候也是律师楼见证，好多钱，看着都觉得有点流程好简单。

答：小产权的交易非常简单，买卖双方签个合同按个手印，律师咔嚓盖个章就OK了，第一次买小产权的人心里会犯嘀咕，心想这会不会简单的有点过分啊，但是，深圳一二十年来都是这么操作的，也没出现过几例纠纷啊，民间和拆迁时的开发商政府都认可，所以没必要担心。

群友：买的小产权被拆了怎么办？

答：恭喜您，中奖了，拆了有赔偿，看部分案例！

案例1：

罗湖二线插花地港发新村的Y，她40多岁，在自己几年前一二十万买的农民房1楼商铺开了个麻将馆，家人住在后面的房间里，木棉岭的很多小店都顺带做下租房卖房补贴家用。

16年4月份后，木棉岭贴出了拆迁公告，很多人来买农民房，Y能说会道，找她买农民房的人很多，Y一边赚佣金、一边借钱、凑钱、合伙又买了一些农民房，留了一些，其余分隔成小单间对外卖，一套赚几万十几万就卖，卖出赚了钱后再买入。

17年要拆迁时，她手里还剩400多平农民房，她选择了赔商品房，短短一年，她就从几十万的小老板变成2000万级的土豪。

据港发新村的Y分享，棚改的户型最小是35平，天健要保证每个业主都能赔到房子，有些人买了10几平的单间，一平补了1万5的差价，就可以拿到35平的商品房了，有个人只有9平的单间，也补差价拿到了商品房！

每套房不管大小，现金奖励18万。很多业主当初买房都不超过18万！

案例2：

梅龙路的中石化加油站️ ，这个加油站也跟农民房有关。

前不久听群友说，他有个老乡在民治做包工头，在塘水围村有一栋农民房，被村委征收了，村委赔给他一块地，他把盖成了加油站，被中石化盯上了，中石化买了6成的股份，打中石化的招牌，包工头啥也不用干了，就等着收钱就行了。

（后来我们用“天眼查"APP查过这个加油站的股东组成情况，情况属实，不是传闻）

加油站就是提款机，这个加油站一年卖几个亿的油，纯利润10%以上，一年分几千万现金。

能投多少个项目和房子了？

这个老板说自己“挣到钱都种在地球上”，把钱都拿来继续投资小产权房了，每个月收租几百万吧。

拆迁赔偿流程！！！

部分拆迁赔偿标准

群友：除了绿本，什么样的小产权不能卖？