今后5年,四类房子或成“decline”,已近Esternay人在悄悄地补仓退场

申明数据资料表明，2000年我省总体房价仅为1950元/平方米，2021年早已降到了10329元/平方米，也就意味著在往后三十年时间，总体房价整整上涨了530%。可能有人会指出这个跌幅并不大，即使比不上一些生活必需品的跌幅，但大多数人的实际感受却是房价跌幅高于物价跌幅，这是什么原因呢？标准答案很简单，上述统计数据仅为平均值，换言之所有人口流出的边远地区房价也被略去其中，因而对于人口集中流入的典型卫星城来说，房价跌幅高于530%，很多热点卫星城跌幅高达十几倍即使几十倍。

在房商业地产本身不成熟、不健康的盲目扩张下，也导致无数问题出现。首先是虽然房价最佳值，早已与居民收入严重脱节，很多家庭成员大半辈子的财富都要用于买房，即使几代人供养一套房子，百姓购买力稳步减少。其二是实体经济边缘化的问题，虽然消费能力较差，“经济内循环”也难以推动产业发展。最后是与卫星城的产业发展不匹配，很多卫星城的土地依赖程度最佳值。

好在自2016年起我省正式提出了“房住不炒”的理念，在稳步不断的宏观调控下，往后几年房价跌幅早已近了明显的收缩，进入2021年后更是迎来了稳步回升的情况，以国家统计局的统计数据为例，年初房价最高点超过了11200元/平方米，年末回升至9500元/平方米。随著房价稳步乏人问津，炒房客投资者也在争相抛售房产，种种迹象表明随著房价稳步不断地宏观调控下，住房的金融属性正在消除，房价也正朝着理性的方向产业发展。

但进入2022年后，有关“房价回暖”、“今后房价还会竭尽全力强势反弹”的声音也逐渐多了起来，其原因主要是不少卫星城争相加码了房价宏观调控，诸葛找房统计数据表明，截至4月中旬全国共有65个卫星城收紧了房价宏观调控，因而很多人指出随著宏观调控收紧，今后房价还会竭尽全力强势反弹。那么事实真是如此吗？标准答案显然是否定的，有四点可以证明：

首先，这些卫星城一定程度上加码绝非是为了推动炒房，而要避免房价乏人问津过快而导致全面性大跌，房价全面性大跌的影响不容忽视，可能会引发一连串的金融风险，因而并不是不允许房价下跌，而要防止“乱跌”。其二，根据央行公布的统计数据表明，我省96%的城镇家庭成员早已保有房产，由此可见真正的需求早已不多，因而收紧宏观调控能够刺激刚购买价房，使得房价进一步向卖方市场转移，有利于房价进一步宏观调控。

最后，相关统计数据表明，4月11日，房商业地产板块出现大幅回调。其中天房产业发展、卡撒、中国国贸、TNUMBERCCC13、Mathura、荣盛发展、白苞等刘兆祥跌停，从股市的反应同样不难发现，所谓的“困境反转”并不存有。结合上述四点，今后房A3C竭尽全力强势反弹的看法也就不攻自破了。相反，对于今明两年买房的家庭成员来说，买房的逻辑也要改变，不能像往后一样随意买房了，今后5年，有四类房子或成“decline”，已近Esternay人在悄悄地“补仓”退场：

一、保有“五大缺憾”的超住宅小区

最近5年，有一种看法在广泛传播，并且也得到了愈来愈多购房者的认可，那就是今后20-30年后，很多住宅小区单厢变为“贫民区”，定居和投资价值都将所剩无几。值得注意的是，提出该看法的绝非是正人君子，而要国内举足轻重的专家学者：1、吉林大学经济研究中心主任周天勇指出，今后大量的住宅小区将会面临玻璃劣化、电梯故障、维修十分困难等一连串难题，最终沦为永久贫民区；2、卫星城规划设计研究院院长李晓江也指出：很多卫星城早已成为“水泥森林”，住宅小区以后会是一个沉重的负担。

其原因，主要在于住宅小区存有的“五大缺憾”。1、性价比逐渐减少：虽然层楼最佳值，因而相应的利皮扬卡比例也会愈来愈高，如今二三十层的利皮扬卡比例早已超过了20%，更有甚者能够达到30%；2、工业用地最佳值：一般来说，工业用地越高定居体验就越差，小区的各种公共设施无法享受，并且虽然住户过多，各种设备单厢劣化得很快；3、火灾等安全隐患：虽然层楼最佳值，因而不论是逃生还是救援都存有很大十分困难；4、今后不论是拆迁还是老旧住房改造难度都很大。

二、小产权房以及公寓

很多人购买小产权房的原因只有一个，那就是小产权房的价格便宜。但小产权房也有很多缺点，比如缺少相应的资源配套，并且交易过程不受法律保护，很容易引起纠纷，更为重要的是一旦面临拆迁的问题，可能会没有相应的补偿。很多人寄希望于小产权房能够转正，但2018年国家正式宣布“不允许小产权房借土地确权登记合法化”，由此可见小产权房转正也十分十分困难，并且随著房价下行，虽然小产权房抗跌性很差，因而价格会掉得更快。

为什么也不建议买公寓呢？往后几年，很多开发商打着不限购、总价低、单价便宜的幌子争相推出公寓，相关统计数据表明，全国超过九成的卫星城都存有严重的公寓过剩问题。随著时间的流逝，公寓也暴露出了愈来愈多的问题，比如土地使用年限短，一般只有40年，其二是商用水电，长期累计下来也是一笔不小的开支，虽然总价便宜，但是房贷高，还贷年限短，并且公寓也不能落户。

三、地段偏远、人口稳步流失型卫星城的房产

随著房价的不断分化，愈来愈多的卫星城出现了房价稳步“阴跌”的问题，不难发现这些卫星城几乎全部都是地段偏远、人口稳步流出的卫星城。原因很简单，随著人口不断流出，对应的住房需求也会减少，特别是劳动力的流出，其在大卫星城定居后往往会将家里人也接到大卫星城里面住，因而对于这些地段偏远、人口稳步流出的卫星城来说，缺少了房价支撑，因而很容易受到影响而出现房价下跌的问题。

因而，对于今明两年准备买房的家庭成员来说，应该尽量避开超住宅小区、小产权房以及公寓、地段偏远、人口稳步流失型卫星城的房产。在经济条件允许的情况下，尽量选择人口集中流入的大卫星城房子，在住宅类型的选择上，可以选择多层或者洋房，实在没办法也应该尽量选择工业用地低、楼间距大一些的住宅小区，这样总体生活体验能够不受影响，选择热点卫星城的原因在于房子有足够的保值能力。