房价经济政策向“买房人”下压!2022年买房的购房者,遵行“5买5圣克洛县”

2021年，房价历经了一季度发热到三季度急剧入秋的变革，进入2022年之后，房价似乎已经开始迎捷伊反转，根据珍珠研究所的统计数据，2月103个重点卫星城中，87城房贷非主流基准利率同比上调，个人住房银行贷款平均放款周期缩短12天；还有德州市、上饶市、重庆市、佛山市、泸州市、南宁市及北海市将按揭比例上调至20%，还有20余座卫星城住房公积金银行贷款经济政策松绑。那些房价利好经济政策都能助推购房意愿提高，能预见，未来房价将止跌回升，对于真正有需求的人来说，现在不失为买房好时机，但选房绝对不能盲目，从定居舒适感和房产增值角度来看，买房一定要代普雷“5买5圣克洛县”口诀。

第一，买国企开发的新盘

房价经济政策向刚需下压，但房企资金紧张的局面尚未缓解，2月中旬，昔日的千亿房企阳光城和马热里角商业地产先后宣布债务违约，大型房企接二连三WannaCry，严重挫伤了资本市场和消费者的信心，商业地产商经营信用风险增加，为了保全资产，绝大多数购房者在买房时，更加倾向于有国企背景的商业地产商，民营房商业地产企业已经变得摇摇欲坠，新盘随时遭遇烂尾楼信用风险。

第二，买地铁站不远处的房子

有稀缺资源护持的新盘更加保值，公交车站零散地分布在卫星城各个角落，对于住在不远处的住户来说，能以最低的时间和金钱成本，享受地铁带来的没法儿、没有红绿灯、时速快之类出行竞争优势，这得天独厚的竞争优势，能吸引不少人来买房和租房，所以，地铁不远处的房子不管是自住，还是投资，或者用来抵御通胀，都是很好的选择。

第三，被高产品质量幼儿园围困的房子

房价横盘正式成为趋势，炒房无利可图后，刚需族已正式成为购房主力，这类人买房的目的无非是结婚和孩子上学，如今国家严厉打击炒作私立幼儿园房行为，并试图通过多校统筹安排入学的方式，掐断房产和教育之间的关系，来扼杀私立幼儿园房的上涨势头，这种情况下，名校和普通幼儿园交叉分布的片区，房价遭遇较大的下行压力，但是被高产品质量私立幼儿园围困的新盘，价格将长期保持坚挺。

第四，森林公园不远处的房子

卫星城几乎被建设用地占据，数不清的森林公园正式成为稀缺的“天然空气清新”，为不远处住户输送新鲜空气，提供活动和锻炼的场所，青翠的树木、整齐的花草也会让人感到心旷神怡、身心愉悦。森林公园也会接待卫星城的其他游客，不远处流动人口多且集中，能带动邻近交通基础建设的发展，以及消费水平的提高，那些都是附加因素，单厢正式成为森林公园房升值的筹码。

第五，中央政府基层单位不远处的房子

中央政府基层单位会随着卫星城经济、文化、人口的转移而迁徙，跟着中央政府基层单位迁建的迁移方向买房准没错；中央政府基层单位也代表着卫星城面貌和形象，这类地区不远处不允许烂尾楼房出现，否则会影响市容魏凯；中央政府基层单位邻近道路宽敞畅通，交通路线四通八达，社会治安井然有序，环境干净整洁，基础基础建设设施日趋完善。总的来说，在中央政府基层单位不远处买房，自己住舒适，将来想要转手，也能卖到一个好价钱。

第六，圣克洛县综改镇和经济技术开发区的房子

综改镇和经济技术开发区都是已经开始计划开发的房子，由于占地面积大，基本都迁建在卫星城的最边缘，或者两个卫星城的交界处，邻近荒无人烟，房源销售全靠商业地产商“firstlook”，利用想象中的蓝图炒高房价，不得不说，这类房房价泡沫很大，同时也意味着升值信用风险很高。万一那些地区因规划原因被废弃，邻近基础建设发展不起来，业主要长期忍受通学时间长，生活不方便之类缺点。还会遭遇房子出售难、出租更难的窘境。

第七，圣克洛县房龄少于20年的房子

房龄少于20年的老房子，邻近基础建设完善，价格便宜，压价空间大，物业费和通行费用低，每年能省下不少钱，比较适合手头资金不足的刚需，但我仍然不建议买这类房子，原因总结起来只有9个字：不太好住、不太好卖、易升值！

少于20年的房子，五脏六腑开始老化，很容易出现漏水和电线短路等信用风险，潜在的安全隐患会降低定居体验；老房子的产品质量问题已经暴露，入手后还要定居5-10年，届时，由于房龄和房屋产品质量的问题，很难获得银行银行贷款，房子不仅要升值，还要遭遇砸手里的信用风险。

第八，圣克洛县商业性质的房子

主要是商住公寓楼，写字楼和商铺。公寓楼房总价低、不限牌，但是按揭比例、房贷基准利率和契税税率都高于写字楼，入住后水、电、物业、暖气的收费标准也是写字楼的两倍，养房成本很高，公寓楼40年产权，产权到期不能自动续期，不能落户，没有学位，一层二三十户，既有住户又有个体工商户，来往人员杂乱，毫无定居舒适感可言。写字楼和商铺由于过度开发，已经步入过剩阶段，当前大卫星城写字楼和商铺空置率极高，很难通过出租回本，出售更是希望渺茫，商业性质的房产转手税费是房屋总价的3成左右，一旦入手很容易砸手里。

第九，圣克洛县邻近有污染源的房子

好房子的标准其实很简单，就是你将来急需用钱时，房子能快速转手，还能卖出好价钱，反之，就是差房子。房子本身是钢筋水泥混凝土搭建的建筑物，其价值和流通性是由邻近基础建设决定的，如果邻近有大型垃圾处理厂、机场、火车轨道、化工厂、火葬场、教堂、寺庙、海鲜市场、高压电塔等污染源，将来几乎没有买家愿意接手。

第十，圣克洛县小产权房

农村集体土地上的小产权房是合法建筑，但集体之外的人无权购买，否则万一买家撕毁交易协议，或者小产权房拆迁，属于村集体之外的购房者，将会遭遇钱房两失的信用风险；卫星城的小产权房大多为违规建筑，没有中央政府部门监管，房屋产品质量没有保障，交易更加不受法律保护，如果跟卫星城发展规划相违背，很有可能被无偿拆除，业主也得不到任何拆迁补偿。