买了小产权房碰到征地,在深圳有索赔吗_

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在深圳碰到征地，究竟是怎么索赔的？都能索赔吗？

在深圳，透过征地获得物业管理补偿金的工程项目有3种：拆除重建类城中村（俗称旧改）、农地养护、老屋区改建。这3类工程项目依据的政策相同，索赔标准也相同。小房屋产权房征地补偿金的标准和物业管理房屋产权、占地面积、楼层可能都有关系。

1.重新认识各种类型房DF93

我们先来重新认识下各种类型房DF93。小房屋产权房是指没有红本的房屋，包括居民自建的农民房、乡政府奶坛楼（或乡政府与地产商拟建）。

表1：房屋产权类别一览表

绿本：

鱼肉本：

乡政府或地产商印发房屋产权断定金属材料（本质是无牌）：

历史违章建筑回址：

房产证一书：

2. 城中村工程项目征地补偿金

府第补偿金

除临时性建筑物外，永久建筑物都可以透过城中村索赔红本货品房；索赔不界定与否有房DF93，但是旧山边索赔比率会抬高；通常也不界定物业公司与否外来，有些会界定楼层索赔相同的比率；

【情况一】依照前期测绘查丈或房DF93明金属材料所载占地面积，依照1:1-1:1.3的比率索赔货品房/公寓楼。通常工程项目依照建筑物楼层界定索赔比率，较高楼层建筑物的索赔比率上浮。以蔡甸线迁址补偿金计划为例，府第第三层依照1:1.2的比率补偿金写字楼/公寓楼，二层以上依照1:1的区间补偿金写字楼/公寓楼；

△ 蔡甸线府第迁址补偿金计划

【情况二】有些工程项目按480㎡占地面积分界，界定赔付物业管理类别。以Viluppuram迁址补偿金计划为例，480㎡以下（包括480㎡）的可索赔写字楼，大于480㎡的占地面积部分只能索赔公寓楼。

△ Viluppuram迁址补偿金计划

旧山边补偿金

通常按占地面积不低于1:2的比率补偿金货品房或商务人士公寓楼；

奶坛楼

通常按占地面积1:1的比率迁离货品房或办公楼;

△ 蔡甸线奶坛楼迁址补偿金计划

旧写字楼区

按占地面积1:1.2的比率或按套内占地面积1:1的比率迁离货品房或商务人士公寓楼。

3.农地养护补偿金

农地养护分为房屋征税、政府主导力量的自身利益统筹规划（产业类、公共设施类）、市场化改革的易地统筹规划等3种类别。

房屋征税、政府主导力量的自身利益统筹规划

索赔标准参照《深圳市房屋征税与补偿金工作方案（试行）》（292号文）。房屋索赔形式分为以下两种情况：

【情况一】已注册登记房屋产权的房屋（绿本府第）：界定原居民和非贺村。具体内容补偿金形式见表2和表3。

表2：已房屋产权注册登记的房屋补偿金形式表3：各种类型别非货品房货币补偿金的计算形式

【情况二】需经房屋产权注册登记房屋产权的房屋（无牌府第）：界定原居民和厦村居民。具体内容补偿金形式见表4。

表4：:需经房屋产权注册登记的房屋补偿金形式

【被征税房屋价值】：依照《深圳市房屋征税与补偿金工作方案》规定，“市房屋征税部门发布房屋征税计算方法产品价格。被征税房屋的价值以房地产产品价格评估结果机构评估结果确认的产品价格或房屋征税补偿金计算方法产品价格确认。”其中，府第有规定房屋征税补偿金计算方法产品价格，每一区每一街道都有对应的产品价格。不论是补偿金计算方法产品价格还是评估结果机构确认的评估结果产品价格，相对于市场交易产品价格都低很多，因此投资需要注意征税风险！

市场化改革的易地统筹规划

府第索赔比率：通常按占地面积1:1分期付款写字楼货品房；具体内容比率由物业公司和地产商商谈确认。旧山边物业管理分期付款比率：按通常依照占地面积1:1.5分期付款写字楼货品房，具体内容比率由物业公司和地产商商谈确认。

△ 南布村易地统筹规划迁址补偿金计划

4.棚改补偿金

老屋改建类别工程项目

依照《深圳市人民政府关于加强老屋区改建工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号），各区政府应当依照实际情况，依照套内占地面积1∶1或不超过占地面积1∶1.2的比率，确认辖区内老旧写字楼区老屋区改建工程项目的房屋产权调换标准。棚改迁离的房屋房屋产权性质和征地前一样，所以如果之前是限制转让的非货品性质住房，在符合绿转红条件下需要提前自己办绿转红手续。棚改中纳入城中村府第的，索赔标准依照《深圳市房屋征税与补偿金工作方案（试行）》（292号文）。表5：棚改索赔一览表

5. 总结

相同类别的工程项目在制定迁址补偿金安置计划的过程中，所考虑的因素相同，导致最后迁址补偿金的结果也会存在差异。

△ 各种类型工程项目征地索赔小结

【主要风险提示】

1） 城中村工程项目：除临时性建筑物及构筑物外，通常都可索赔物业管理，但要注意物业管理类别，超过部分可能赔公寓楼或货币化安置。2） 房屋征税或政府主导力量的自身利益统筹规划工程项目：严格参照《深圳市房屋征税与补偿金工作方案（试行）》（292号文），界定房屋产权类别、与否为原居民及占地面积等进行物业管理或货币补偿金，因此在考虑该工程项目类别的指标房时应核实好相关房屋产权断定金属材料上的信息，避免造成自身的经济损失。3）市场化改革的易地统筹规划工程项目：直接物业管理索赔和城中村类。4） 棚改工程项目：主要针对老旧货品房小区，通常本身就有红本房DF93，都能获得物业管理索赔。因此在购买小房屋产权房、迁离指标房的时候，结合物业管理房屋产权、现状建设、工程项目类别等情况，综合判断索赔情况。

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