原副标题：深圳物业公司“取得胜利”地产商，取回40万订金！关键性在......

深圳物业公司“取得胜利”地产商了。

房子没买成，40万订金却退没法了？

打了近两年民事诉讼案，深圳物业公司小A总算等来坏消息：二审败诉，高等法院裁决地产商返还业主定金。

订金究竟能无法退？取得胜利的关键性点是甚么？

相比之下那位物业公司的历经，他轻松地诠释了这句话：

“我并非来求救的，我是来反扑的。”

深圳物业公司“取得胜利”地产商

退房能，订金遗留下！

去年物业公司小A想在深圳龙岗购得两套房源，选完房后，小A许诺了，只好向产品销售抒发了他们想退房的意向。

明确要求退定金未成，小A根本无法与地产商反目成仇。

去年5月，二审结论出了。

据深圳市东莞市人民检察院民事民事诉讼起诉书表明：地产商要在裁决施行之日五日内会归还原告 40 多万元。

否决原告的其它民事诉讼明确要求，并由原告地产商缴付刑事案件另悉。

那个从2021年9月已经开始的维权，总算告一段落。

作者：深圳市东莞市人民检察院民事民事诉讼起诉书

故事情节的下集，更要从去年讲起。

进行概要

2021年9月18日，位于深圳龙岗某楼盘开盘选房。

据当时的开盘信息：项目均价4.87万/平，推 416套83-93㎡ 精装住宅，认筹人数接近一半（209），卖出了约170套左右。

物业公司小A表示：选房后，他还是觉得不妥，认为项目存在花园小，周边配套不足，还有小区停车位紧张等问题。

只好，在选房成功后的当天下午，包括小A在内，共有5名购房者向产品销售表示了他们想退房的意向。

期间没有跟地产商签订后续的认购书和买卖合同，也没有签署任何订金合同。

还。

多次协商无果后，有物业公司挂起横幅维权。

作者：网络

之后，地产商的说辞发生变化，从“不愿退款”，到“地产商愿意退款35万，扣除5多万元。”

在那个过程中，5位维权物业公司有4位接受了35万的退款，因为他们都急需这笔现金：有的孩子大了，急需买房定居上学；有的因为疫情，生意困难急需现金周转......

只有小A坚持明确要求全额退款，并在去年5月的二审中败诉。

目前，地产商还在上诉进行二审拖延时间，而据律师表示，维持原判的可能性很大。

孰对孰错？关键性是甚么？

地产商霸王条款，选房成功后，在没有签订认购书的情况下，就把意向登记保证金转为订金划走了。

购房者临时许诺，在没有完全下决心买下该项目时完成了选房，之后才表示要退房。

既然双方都有过错，为甚么物业公司能够二审败诉？

针对物业公司二审能败诉的关键性点，我求证了广东华商律师事务所周争锋律师，做出如下解答。

1、主张订金条款为格式条款

周争锋律师表示，和地产商打民事诉讼案，首先能先主张是合同为格式合同，废除地产商合同中的不合理条款，让合同成为公平的合同，然后再谈说其余的法律关系。

而这一点几乎是所有和地产商打民事诉讼案的通用第一步。

由于地产商的合同全部都是格式合同，即为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房者协商的条款，所以购房者能主张订金条款未成立。

作者：网络

2、在地产商的格式条款中，关于订金的理解有两种以上解释

周争锋律师表示，由于地产商在合同中增加了很多不合理条款，在打民事诉讼案时，高等法院直接否认其效力，对有多种解释的条款直接做出对地产商不利的解释，都是很常见的。

在那个案例中，地产商的《住宅产品销售方案》对于订金的表示仅仅是“冻结意向登记保证金 40 多万元/套将扣划至地产商指定账户为所购房屋的购房订金”。

并未说明该订金作为债权的担保，究竟是担保甚么。

是担保签订认购书？还是担保签订房地产买卖合同？还是担保房地产买卖合同的履行？显然存在理解上的多种歧义。

最终高等法院认同了维权物业公司的解释，物业公司二审败诉。

物业公司想退房，怎么取回订金？

其实不仅仅是在深圳有拒绝退订金的案例，在全国各地都有：

申请退房却被明确要求扣下订金、霸王条约扣除订金等等。

那么在怎样的情况下，物业公司能退房、退订金？该怎么维护他们的权益？

作者：网络

目前深圳地产商的产品销售方案中，对于认购和订金收取的流程通常如下：

购房者先缴纳意向登记金，在选房成功后，意向登记保证金将被划扣至地产商转为认购订金，同时购房者更要签署《深圳市房地产认购书》，才算完成认购。

作者：网络

只有某些地产商，会在没有签认购书前，着急把购房者的意向登记保证金当成订金要没收。一般的国企央企是没有这种情况的。

像案例中，地产商在没有签订认购书的情况下，直接就把意向登记保证金转为订金划走是不合理的。

广东华商律师事务所周争锋律师表示：签认购书以前，物业公司的订金是诚意金性质，随时能主张返回。

签完认购书以后，那诚意金就转换为订金了。

如果购房者，没有在认购书规定的时间内，和地产商签订在销售中心公示的网签合同，可能构成违约，地产商能不退订金。

那么，如果购房者在签订认购书后，还想要退房退订金，要怎么办？

也并非没有办法。

北京盈科律师事务所郑博恩律师表示：购房者能通过以下几点主张权利，进行民事诉讼：

1、能主张订金条款为格式条款，加重了购房者的责任，免除了地产商的义务。

2、能主张格式条款对购房者具有重大影响，对于重大影响的条款，地产商具有提示或者说明义务，能主张该订金条款未成立。

3、看合同中是否有约定订金不予返还的字眼，未约定清楚的情况下，作出对地产商不利的解释。返回搜狐，查看更多

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