什么算历史遗留违建房（深圳中院：买“历史遗留违法建筑”，可以排除卖家债权人执行！）

 

译者｜张茂荣

房地产争论化解研究者、滕昭辩护律师项目组/粤湾辩护律师国联 执行官辩护律师

萨温齐：关键性疑难杂症房地产刑事案件

“深圳发展史遗留下来违规建筑物”类小产权房：买主权益优先选择受法律条文为保护，商家债权人提出申请继续执行的，未予继续执行！

裁判员公文：郑缅记、李德锋一审民事诉讼控告书

裁判员高等法院：深圳市中级人民法

裁判员天数：2020年11月20日

管碧玲：(2020)粤03民终6767号

基本上此案：

所涉一幢房产为“深圳市发展史遗留下来违规建筑物”（深圳版“小产权房”），2010年4月20日，由原物业公司展开深圳市贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物抽样调查备案。

2015年4月14日，买主与原物业公司签定《商业机构房屋受让合约》，以总本息2000多万元买回所涉房产。

2015年4月21日，买主与原物业公司办理相关手续了所涉房产的用水受让相关手续，并到流塘街道社区村委会办理相关手续了《东莞市自建房采用权利断定》。

2015年8月迄今，所涉房产始终由买主承租采用。

2015年9月24日，商家债权人郑缅记向深圳市东莞市高等法院控告原物业公司偿还债务借款本息300多万元及相应的利息、违约金等。

2016年9月9日，龙岗高等法院判决原物业公司偿还债务郑缅记银行贷款本息288多万元、利息133100元及逾期还款利息。

2017年8月25日，郑缅记向龙岗高等法院提出申请强制继续执行，并查封了所涉房产，买主以其为该房产的实际权利人为由提出继续执行异议。

2018年5月18日，龙岗高等法院驳回买主的异议请求，买主遂提起案外人继续执行异议之诉。

一审判决：优先选择为保护买主，不得继续执行！

深圳市东莞市人民高等法院经审理认为：本案为案外人继续执行异议之诉。《最高人民高等法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者提出申请继续执行人提起继续执行异议之诉的，案外人应当就其对继续执行标的享有足以须建强制继续执行的民事诉讼权益承担举证责任。

所涉房产迄今未取得不动产权证书，也未办理相关手续建设工程规划许可证等报建相关手续，仅展开了深圳市贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物抽样调查备案，合法性尚待有关行政主管部门予以处理。

买主作为房屋采用人，对所涉房产享有足以须建强制继续执行的民事诉讼权益，理由如下：

1、买主与原物业公司签定《商业机构房屋受让合约》后已经按照约定付清了购房款，原物业公司也依约将房屋交付予买主采用，买主系基于上述合约关系公开、和平地占有房屋，符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条有关占有为保护制度的规定。另，上述《商业机构房屋受让合约》的签定、履行天数早于郑缅记对原物业公司等人提起民间借贷诉讼的天数，郑缅记未能举证断定买主存在与原物业公司恶意串通签定合约妨害其主张债权的情形，故买主系所涉房产的占有人。在原物业公司未提出返还原物的请求并得到支持的情况下，买主对所涉房产享有占有、采用和收益的民事诉讼权益。

2、买主为受让所涉房产支付了对价，即使原物业公司能够主张返还房屋，其也应先将购房款退还予买主，与提出申请继续执行人郑缅记的债权相比，买主对所涉房产所享有的上述民事诉讼权益应当优先选择为保护。

3、原物业公司已经收取全部购房款，作为被继续执行人，其财产并未因所涉房产的受让而减少，该受让行为并未损害提出申请继续执行人的债权。

综上，买主作为所涉房产的占有人，对该房屋享有足以须建强制继续执行的民事诉讼权益，判决：不得继续执行所涉房产。

一审判决：驳回上诉，维持原判！

深圳市中级人民高等法院经审理认为：买主基于与原物业公司签定的合同，和平地占有采用了所涉房产，买主已经付清约定款项，原物业公司已出具了相应收据。买主付款并占有房屋在先，上诉人控告原物业公司在后，上诉人主张买主与原物业公司恶意串通依据不足，本院未予采信。

综上，被上诉人作为所涉房产的占有人，对所涉房屋有足以须建强制继续执行的民事诉讼权益，原审处理无误，本院予以确认。

综上，原审认定事实清楚，适用法律条文正确，2020年11月20日判决：

驳回上诉，维持原判。

“违规建筑物”买卖合约确定无效？看最高

滕昭说：认同本案判决，审判实践尚不统一。

1、笔者认同“发展史遗留下来违规建筑物”买主能要求须建商家债权人继续执行的观点，理由是无论买卖合约是否有效，买主支付对价并实际占有采用，与商家债权人普通债权相比更具有优

2、就“发展史遗留下来违规建筑物”买主提起的案外人继续执行异议之诉，实践中存在三种完全不同的处理方式：一是认定买卖合约无效，不能须建商家债权人继续执行（如下文所述案例）；二是优先选择为保护买主利益，可以须建商家债权人继续执行（如本案）；三是以合法性由政府确定为由，裁定未予受理（如【2020】粤03民终14078号案、【2020】粤03民终13716、13717号案）；

3、主流观点认为包括“发展史遗留下来违规建筑物”在内的小产权房买卖合约无效，更不能取得物权，故而权益不受法律条文为保护，不能须建商家债权人的查封继续执行，如笔者撰文《两千万买农民楼，七年后高法裁定：不能须建商家债权人查封继续执行！｜深圳市发展史遗留下来违规建筑物》：同样是“发展史遗留下来违规建筑物”，同样成交价超过2000万，同样是买主继续执行异议之诉，宝安高等法院一审、深圳中级法院一审、广东高法再审均判决合约无效，不能须建继续执行；

4、之所以同案不同判，一方面与法官自由裁量权有关，另一方面也与代理辩护律师诉讼策略——给买主提供的争论化解方案不同有关：诉讼策略化解的是维权途径问题，路走错了，结果必然败诉！

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