新《中华人民共和国宪法》开始实施后小产权房的去与留

导读：2020年1月1日起，新《中华人民共和国宪法》正式实施。新《中华人民共和国宪法》在众多各方面做出了重大冲破，使我国农地管理工作更加科学化、规范化，其对我国社会的健康发展尤其是改革贫困地区农地制度各方面意义重大。在新《中华人民共和国宪法》做出的众多冲破中，最引人注意的一点就是扫除自发性固定资产工程建设工业用地进抄底场的法律条文障碍。也正是这一点冲破，引起了大众有关“小产权房”将迪耶县的热烈探讨。

首先需要明晰的一件事就是，“小产权房”究竟是什么？很遗憾，因以法律条文木匠，本栏却无法在任何人规范性法律条文文件中找到有关“小产权房”概念的明晰界定。

在综合各方有关“小产权房”的认知后，能简要概括其所具备的如下特点：工程建设于自发性工程建设工业用地其内、管制买卖、具备部份权柄。

一、“小产权房”工程建设于自发性工程建设工业用地其内，包括自发性农地、公益性公共设施工业用地和固定资产工业用地上。此处排除了非国有农地和农工业用地，其原因是根据新《中华人民共和国宪法》第三十九、七十八条，未经核准或是采取欺骗手段骗取核准，违法挤占农地的，又或是擅自将农工业用地改为工程建设工业用地的，将由具备相应职责的部门依据情况分别处以责令退还、没收、罚金、限期拆除等行政处罚。

也就是说，违法挤占农工业用地或是非国有农地进行工程建设的，将直接归于违规建筑物一列而没有任何人权益，也就不属于所谓的“小产权房”。

二、“小产权房”只是管制买卖，而非无法买卖。在新《中华人民共和国宪法》开始实施之前，有关贫困地区房屋能否流转主要有两个部份：

（一）贫困地区自发性经济组织机构内部能自行流转，但同时明晰规定贫困地区居民出卖、承租、受赠写字楼后，再申请自发性农地的，不予核准。

（二）管制非本自发性经济组织机构核心成员之间的自发性工程建设工业用地流转。

《国务院有关深化改革严苛农地管理工作的决定》（国发〔2004〕28号）明晰规定：加强贫困地区自发性农地管理工作，禁止农村居民在贫困地区买回自发性农地。

原国土资源部《有关加强贫困地区自发性农地管理工作的意见》（国土资发〔2004〕234号）明晰规定：不得农村居民在贫困地区购置自发性农地，不得为农村居民在贫困地区买回和违规建造的写字楼发放农地使用证。

三、部份权柄，意在说明“小产权房”既有别于违规建筑物，也有别于以商品房为代表的“精装修”齐全的房屋。

“小产权房”在某些时候又称为“乡产权房”，其原因是“小产权房”虽无法获得由具备法定职责的政府部门颁发“精装修”，但也会获得由乡政府或是村委会制作的权属证明。

在此情况下，房屋本身的存在并不必然违规，只是在买卖或是占有各方面与现行法律条文明晰规定不符。

在明晰前述“小产权房”的特点之后，让我们回归到新《中华人民共和国宪法》所作冲破本身。新《中华人民共和国宪法》不再明晰要求工程建设项目必须使用非国有农地，而是扫除自发性工程建设工业用地和非国有工程建设工业用地之间无法等同租购同价抄底的二元体制。

根据其明晰要求，合乎规划并经司法机关注册登记的自发性固定资产工程建设工业用地，在经过村自发性经济组织机构三分之一以内核心成员或居民代表一致同意后，即可卖地、承租于本自发性经济组织机构核心成员之外的个人及单位，且此类情况下获得的自发性工程建设工业用地所有权在最高年限、转让、互换、出资、受赠、抵押等各方面与非国有工程建设工业用地并无区别。

也正是新《中华人民共和国宪法》的前述改变引起了人们有关“小产权房”的再度探讨。“小产权房”到底将迪耶县？本栏谨作以下分析：

首先，对原本就工程建设于自发性固定资产工程建设工业用地其内并且用于工业或是商业等固定资产用途的“小产权房”。这一类现象在广大贫困地区地区并不少见，常见于外来人口租用本自发性经济组织机构所有的农地，用于开办企业、经营饭店、旅馆等。

在新《中华人民共和国宪法》颁布实施后，这类房屋所缺乏的正当性程序法只限于司法机关注册登记和经三分之一以内的自发性经济组织机构核心成员或居民代表一致同意。

个人认为，对这类房屋并不一定要因其缺乏该正当性程序法而强行管制买卖或是直接认定为违规建筑物。

自发性经济组织机构能召开居民大会或居民代表大会，确认是否具备三分之一以内居民一致同意卖地、承租该固定资产工程建设工业用地的所有权或所有权。

若是已获得自发性经济组织机构一致同意，行政机关应当严苛依照比例原则，通过明晰要求此类类型“小产权房”权利人补充办理手续注册登记手续、缴纳罚金等方法解决争议，以使损害降到最小。

其次，对前述情况之外的其他“小产权房”，如在自发性工程建设工业用地上开发的商品房，其仍将作为“小产权房”长期存在。

其原因是，新《中华人民共和国宪法》仅明晰规定自发性固定资产工程建设工业用地在合乎法定条件的情况下能与非国有工程建设工业用地等同租购抄底，对自发性农地和自发性公益设施工业用地的原有明晰规定并未做出任何人改变。出于维护经济秩序稳定和贫困地区自发性产权制度等众多目的，国家对管制城市居民买回贫困地区住房的态度依然坚决。

2020年5月14日，自然资源部发布《有关加快自发性农地和自发性工程建设工业用地所有权流转注册登记工作的通告》（自然资发〔2020〕84号），其第三部份明晰指出“对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控明晰要求建房、农村居民违法买回自发性农地、小产权房等，不得办理手续注册登记，不得通过注册登记将违规工业用地合法化。”

《通告》虽明晰要求对“小产权房”不得办理手续注册登记，却也未明晰“小产权房”究竟该如何处理。“小产权房”大量存在的现实和农地管理工作情势严峻的两难之境，致使这类“小产权房”的出路仍不明晰。

在明律师事务所的聂荣律师团队最后要提示大家的是，每位公民都应当严苛遵守国家的法律条文。对“小产权房”这种法律条文性质模糊，存在巨大风险的打“擦边球”性质的事物，大家还是要谨慎触碰，切莫为一点眼前的蝇头小利触及法律条文的底线，待到责令限期拆除、没收等“屠刀悬颈”，难免悔之晚矣。（郑森林/文）