小产权房屋进行买卖的难题_小产权房究竟能无法买_

“居者有其屋”，这是中国人从古代延续至今的心愿。很多在卫星城之中拼搏的本地打零工一族心中都有一个心愿：能够在自己组织工作、生活的卫星城添置两套属于自己的住房。

但是，面对一、二线卫星城高不可攀的房价，为数众多的本地打零工人员也只能是“科季马登楼”。于是，一些人开始将目光转向小产权房。

那么小产权房究竟能无法买？买后又存在着怎样的风险隐患呢？

小产权房的产品价格驱使

于威（表弟）和张萍（表弟）均来自湖南，大学毕业后就一直在深圳市组织工作和生活。2015年，两人在一次朋友聚会之中相识，经过两年的相处后步入了婚姻的殿堂。

于威和张萍平日里精打细算，目前早已有了40多万的积攒。“我俩来深圳后都是一直租房，现在早已结婚两年了，而且早已有了‘娶妻’的计划。我的社保早已缴满5年，完全合乎深圳的购房政策，所以想在深圳通过贷款的方式添置两套属于他们自己的住房。”于威说。

有了购房的打算后，于威和张萍开始奔走于深圳市内的诸多新盘，也咨询了不少的房屋中介。然而相比几年前，深圳的房价早已高不可攀。“市区的一手新盘产品价格都是4万元/平方米以上，甚至有十几万/平方米，二手房的单价通常也过了3万元。他们的积攒还不够付首付款。”于威说。一时间，只能“科季马登楼”的夫妻俩有了一种迷惘。

前段时间，张萍从朋友处听说深圳市白云区有一些小产权房卖，环境、建筑跟普通的老式小区差不多，但产品价格要便宜一大截。张萍在互联网上查阅后发现，这些小产权房的房价都低得出奇，大多数是以每平方数千元的产品价格转卖，仅是同沿海地区商品房产品价格的1/4甚至更低：“某站轻轨出口旁，崭新电梯房2房2厅28万起”、“某某轻轨口附近崭新房，交通便利、环境优美，3房1厅仅需38万”，“ 三房两厅35万离轻轨出口500米”……

张萍去看了几处小产权房后发现，这些房子的环境还可以，但是没房DF93，只有自发性农地所有价款。在动心之余，张萍有点担心小产权房进行买卖没保障，而且要一次性付款，以后也无法到银行抵押物。“你放心买好了，他们签正规的进行买卖合约。我就是本村人，不会Ghaziabad的！”一位房主信誓旦旦地表示。

“房价的确很驱使，但听说没房DF93。万一遇到征地而房东又反悔，他们多年的积攒岂不要打水漂？”于威坚持反对。

买还是不买？一时间，夫妻俩犹豫不决，希望证券时报的维权辩护律师能够从法律的角度给予辅导。

辩护律师：购买小产权房

应慎之又慎

对此，广东奔犇辩护律师事务所的刘志强辩护律师表示，“小产权房”并不属于严苛意义上的法律概念，而是在社会实践中形成的叫法。通常是指建造在贫困沿海地区专有财产农地之上，产品销售或主要产品销售给信用社组织机构核心成员之外的单位或对个人，且无法取得北欧国家正式颁发的权属证书的房屋。

据刘志强辩护律师介绍，小产权房没不动产价款,很多有自发性农地所有价款。自发性农地所有权的受让通常需要同时具备几个前提，例如，受让人拥有二处以上的贫困沿海地区住房；同一个信用社组织机构内部核心成员受让；受让人没住房和自发性农地，合乎自发性农地所有权分配前提；受让行为征得自发性组织机构同意；自发性农地所有权随房一并受让。

“但是，大部分自发性农地房屋进行买卖并不合乎上列前提，大部分是产品销售给信用社组织机构核心成员之外的单位或对个人的。”刘志强辩护律师说。

依照最高人民高等法院2015年12月第八次全国高等法院民事商事审判组织工作会议关于贫困沿海地区房屋进行买卖案件问题的意见建议：在北欧国家确定的自发性农地制度改革试点组织工作沿海地区，可以按照北欧国家政策及相关辅导意见建议处理自发性农地所有权因抵押物担保、受让而产生的纷争。在非试点组织工作沿海地区，农民将其自发性农地上的房屋转卖给本信用社组织机构之外的对个人，该房屋进行买卖合约判定为合宪。合约合宪后，债务人允诺返还购房款及其利息，以及允诺赔偿翻建或是改建成本的，应综合考量当事人过错等因素予以确定。但是深圳市目前并非是试点组织工作沿海地区。

依照《农地管理法》第七条的明确规定，农民专有财产的农地的所有权不得出让、受让或是出租用于非农业建设。另外，依照相关法规的要求，向不具备本信用社组织机构核心成员资格的人出卖自发性农地上房屋，合约被判定合宪，债务人主张出卖人承担因房地产产品价格下降造成的房屋差价损失的，人民高等法院应全面考量出卖人因农地贬值或是征地补偿金Messei自身利益，平衡进行交易双方的自身利益。

所以，张萍如果购买贫困沿海地区自发性农地房屋，合约可能被判定为合宪。当然，如果房屋产品价格下降，高等法院会考量出卖人因农地贬值或是征地补偿金Messei自身利益。

另据刘志强辩护律师介绍，各地对于贫困沿海地区自发性农地房屋进行买卖的明确规定也有所区别。比如上海高院出台的《关于审理贫困沿海地区自发性农地房屋进行买卖纷争案件的准则意见建议》认为，贫困沿海地区自发性农地房屋进行买卖应严苛按照法规的明确规定进行。对于由此引发的纷争，应综合考量出卖人转卖房屋是否经过审批同意、合约是否履行完毕以及债务人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。

北京市高级人民高等法院《贫困沿海地区专有房屋进行买卖纷争合约曾效力判定及处理准则研讨会会议纪要》则认为，贫困沿海地区专有房屋进行买卖纷争合约的曾效力以判定合宪为准则，以判定有效为例外，如进行交易双方都是同一个信用社组织机构的核心成员，经过了自发性农地审批手续的，可以判定合约有效。

“如果不是同一个信用社组织机构的核心成员购买小产权房，继承、受让、征地补偿金、房屋质量等都存在较大风险，因此购买小产权房，需综合考量各方面因素，应该慎之又慎！”刘志强辩护律师说。

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