每星期蔬果科学普及货品房基本知识,千万别再被收楼先生糊弄了!

二手货房科学知识科学普及　　呵呵刚刚从房商业地产公司请辞，科泽县，因此就开个贴子，科学普及下二手货房的相关科学知识，只不过也称不上科学普及，是尽呵呵所要，把他们掌握的房商业地产科学知识做个归纳罢了。　　分为两个小块为他们介绍　　一、房商业地产基础科学知识　　1房产消费市场科学知识　　2房屋分类　　二、房商业地产常用术语　　1改名　　2转让　　3房产交易　　4房屋产权　　5精装修武王灭　　三、二手货房购买特别注意关键点　　四、基本服务费清算一、房商业地产基础科学知识　　首先，他们要了解一些术语房商业地产消费市场、房商业地产、房商业地产消费市场PG、二手货房　　房商业地产消费市场：以房商业地产为货品的消费市场　　房商业地产特点：供给有限、不可移动、价值量大、易受影响等　　房商业地产消费市场PG：一级 北欧国家----地产商　　二级 地产商--- 客 户　　三级 顾客-----客 户　　二手货房：非房商业地产商转卖的由房屋房屋产权人或是买回人转让的房产，包括已取得价款的和尚未取得价款转让的房产。其中包括房改房、自建房、征地房、经适房、货品房。　　他们日常生活中较为常见的是货品房和经适房。　　其次，他们要了解他们现实日常生活中有哪些房屋　　1货品房：经中央政府有关部门批准，由房商业地产合作开发经营公司合作开发，建成后用于消费市场转卖出租的房屋，包括写字楼商业用房以及其他建筑物物。它是地产商工程建设的供销售的房屋，能办房屋产价款和国土证，能自定价格转卖的房屋产权房　　（ps:货品房有个人房屋产权，能改名或是转让）　　2经适房：是指已经列入北欧国家计划，由城市中央政府组织房商业地产合作开发企业或是集资建房的单位建造，以微利向城镇中低收入家庭转卖的住房，它是具有社会保障性的货品写字楼　　（ps：多于居住选用权）　　3房改房：又称已购公房，是城镇老干部根据北欧国家的房改优惠政策买回的写字楼，依照成本价买回的，房屋选用权归老干部个人所有，依照标准价买回的，老干部拥有部分房屋选用权　　（ps：房改后，能转让）　　4征地房：中央政府展开城市道路工程建设和其他公共设施工程建设项目时，对被征地户展开安置的房屋　　（ps：有个人房屋产权和集体房屋产权两种，而且征地房很少有办房本的，给他们办了房本，那剩下的地产商的新盘卖给谁？）　　5自建房：居民有特殊的宅基地来工程建设他们居住的房屋　　（ps：无房屋产权哦，大多是农村中那种他们盖的房子）二、房商业地产常用术语　　1 改名：简单的说是房本未下来到房商业地产地产商或是物业处展开房子英文名字的更改　　2转让：房本下来之后，到房烽展开英文名字的更改　　3房产交易：在房烽登记备案，并且能在网上查到的房子　　这儿要特别注意下，咱们现实日常生活中经常会听到改名和转让这两个词，虽然它们都是展开英文名字的更改，但是去办理的地方不一样，而且服务费也不一样。　 　4 房屋产权：房屋房屋产权是指房产的拥有者依照北欧国家法律规定所享有的权利，也是房屋各 项权益的总和，即房屋拥有者对该房屋财产的占有、选用、收益和处分的权利。房屋房屋产权有房屋选用权和农地选用权两部分组成，房屋选用权的期限为永久，而农地 选用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，支付费用按当时的1%-10%来增收（即农地选用权出让金），补的服务费最多不会超过5位数。　　这儿要特别注意的是大小房屋产权的区分　　大房屋产权：100%房屋产权且精装修齐全　　小房屋产权：非100%房屋产权或精装修不全　　买房的这时候他们心里一定要明白他们所买的房子是大房屋产权还是小房屋产权　　5精装修武王灭　　精装修 ：工程建设工程规划许可、工程建设用地规划许可、建筑物工程施工许可、货品房转卖（预售）许可、国有农地选用证　　武王灭： 货品房选用说明书、货品房质量保证明书　　三、房屋购买关键点　　1.朝著与角 1、朝著与角　　他们都知道中国是北半球的北欧国家，因此月亮正午是出现在正北路径的，因此他们房子要想光照好就得是坐南朝北。　　金角：西南　　银角：西南　　铜角：东北　　铁角：西北　 　西南，这是最理想的朝著，因为西南向的从日出开始就会照到月亮一直到日落，层楼好不然，到了夏天月亮都能照到被子上，一天都是暖洋洋的，如果层楼低的 话，也能照到，只是照的时间短一些，西南朝著，比西南略差，但是也不错，午后月亮往西边照的这时候，能接受照射到。但是东北和西北朝著的基本无照射到，有也 是夕晒，属于夏天往死冻，夏天往死晒，因此买房子的这时候特别注意朝著问题。　　（这儿说的朝著是指玻璃窗对着的路径，不是门对着的路径）只不过实际日常生活中很少能买到正北的房子，那是因为实际日常生活中他们的房子朝著不可能真正的坐南朝北，尤其是高层建筑物和那些围湖而建的房子。高层不然，它要照 顾周边建筑物，而围湖的建筑物因为要工程建设湖景房，因此它是以湖为中心而建，因此房子的朝著会发生改变，再买回房子的这时候他们要留心，要细看沙盘和它的宦谱。 尤其要知道整个儿新盘中房屋坐落位置和房全。　　这儿补充两个基础科学知识，在宦谱中A 代表者客厅B代表者厅C代表者卫　　例如: 2A+1B+1C 是说2室1厅1卫还有他们可能经常听到组合式、红瓦坡、错层等术语现在给他们补一下　　1组合式：　　组合式楼也叫组合式写字楼　　组合式写字楼一般是指每户写字楼在较高的层楼中增建一个夹层，两层合计的五层要大大低于红瓦坡式写字楼（组合式为3.3米，而一般红瓦坡式为5.6米），其上层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和储藏用。　　优点是：　　（1）正方形mahanru高，通过夹件层复合，可使写字楼的选用面积提高50%~70%；　　（2）户内隔层为木结构，将天棚、家具、装饰融为一体，既是墙，又是梁柱、床、柜，降低了综合造价；　　（3）上部层选用推拉玻璃窗，通风通风好，与一般五层和面积相同写字楼相比，农地利用率可提高40%。　　不足在于：　　（1）组合式写字楼面宽大、进深小，如选用内廊式正方形组合必然导致一部分户型朝著不佳，自然通风、通风极差；　　（2）五层过低，如厨房多于2米高度，长期选用易产生局促憋气的不适感；储藏间较大，但五层多于1.2米，很难充分利用；　　（3）由于室内的天棚、梁柱均选用轻薄的木天棚，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性极差。红瓦坡：红瓦坡式写字楼是近年来推广的一种新颖写字楼建筑物形式。其特点是：有上下　　两层楼面、客厅、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上上层之间的通道不通过公共楼梯，而选用户内独用的小楼梯连接。红瓦坡式写字楼的优点是每户都有较大的通风面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。　　错层：错层指一套写字楼内的各种功能 用房在不同的正方形上，用30-60cm的高差展开空间天棚，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积写字楼（只不过是利用高度划分功能区）　　这儿要特别注意：组合式和红瓦坡是不一样的！最大的区别是楼高！组合式一般3.3米而红瓦坡高达5.6米，而组合式只是上下有个天棚，红瓦坡相当于一个层楼里的内部小二楼！不要听信售楼小姐的组合式小红瓦坡，红瓦坡是红瓦坡，组合式是组合式!Ps:不管是组合式还是红瓦坡计算面积都是以最底一层的面积计算，也是说，组合式里隔出的二层面积不算，红瓦坡里的二楼面积也不算，只算一层哦！还有一些被售楼小姐经常挂在嘴边的绿化率、得房率、日照间距，呵呵也为你一一解答1.绿化率：是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比　　2.得房率：是指可供住户支配的面积（也是套内建筑物面积）与每户建筑物面积（也是销售面积）之比。　　套内建筑物面积=套内选用面积+套内墙体面积+阳台面积　　销售面积（也称套型建筑物面积）=套内建筑物面积 +分摊的公用建筑物面积（俗说“公摊面积”）。　　得房率=（建筑物面积-公摊面积）/销售面积　　得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑物面积，因此得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。　　3.日照间距：指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离　　Ps： 我国规定，冬至日时，光照时间不得少于2小时4.公摊率：摊率是指总公摊面积在总建筑物面积之中所占的比率 公摊率主要用于计算在写字楼小区之中公用建筑物设施（配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施以及其他公用设施）在小区总建筑物面积之中所占比例。　　公摊率=总公摊面积/总建筑物面积　　公摊面积：公用建筑物面积[1] 是指由整栋楼的房屋产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑物面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑物面积，以水平投影面积计算。Ps：公摊面积只不过只不过和他们买回的房子面积挂钩，面积越大公摊面积也越大5.有这时候售楼小姐做回访的这时候会说几通几平，下面给他们科学普及下　　三通一平：路通、水通、电通，农地平整　　七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整　　九通一平：通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力、有线电视以及农地自然平整　　呵呵可是给他们科学普及了哦，别到这时候售楼小姐一打电话，你要是还懵掉就不能怪呵呵了。呵呵已经尽力了！╮(╯▽╰)╭刚刚有朋友问到贷款，那在这儿就普及一下贷款科学知识1贷款分类：抵押贷款、公积金贷款、按揭贷款抵押贷款是买 房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移选用权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此 项贷款须付利息，买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋选用价款”与“农地选用证”。这是说，买房者在还清贷款之前， 事实上并不真正拥有所购房屋的选用权。若违约不按期归还贷款，银行能依法作出处理　　按揭贷款：按揭是按揭人(买方者)通过分期付款方式来取 得所购货品房的选用权。它对买房者来说有两方面含义：一是房款能在规定的期限内分期付;二是在分期付款阶段，房子的选用权被“按”着，要等到全部付清才 能“揭”(取)到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是，由 按揭人(买房者)先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人(银行)签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的 购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。　　公积金贷款：公积金贷款是按规定缴存住房公积金一定期限 以上（各城市的期限不同）的在职老干部，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可申请公积金贷款。其贷款的条件是：单位在职老干部签订劳动合同3年期 以上（或连续3年签订1年期劳动合同）；正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上；未超过法定退休年龄；借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人 同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋房屋产权 证、农地选用证、公积金缴存的证明等以上都是百度词条哦，因为具体贷款操作是由信贷部直接操作的，呵呵知道的也只是大概流程贷款手续：　　工资证明（半年）+银行流水（半年）+身份证+户口本+婚姻证明（包括结婚证、离婚证、如果单身须到公安局办理单身证明）　　注：1.如果是外地人，还需要提交13个月当地的纳税证明或是社保证明哦　　2.抵押贷款最高期限为10年，剩下最高期限为30年（不是你想贷多久就能贷多久，银行会根据你离法定退休年龄还差多少年来决定）下面呵呵要科学普及重点了！重点重点！　　二手货房服务费清算三、二手货房交易全套服务费清算　　因为呵呵他们是做二手货房交易的，因此帖子里更多的事科学普及二手货房相关科学知识，现在讲一下二手货房服务费清算。如果你是在房屋中介公司买的二手货房，到这时候你需要交纳如下服务费的哦中介费+房烽服务费+物业配套费+地税局服务费+贷款代办费Ps：如果中介能办贷款就他们办，他们实在办不了再委托中介，因为中介会收取贷款代办费，他们当地收取的服务费为贷款额度的3%1、中介费：这个看你选择的中介公司，一般是售价的1%收取（中介费物价局是有规定的哦）　　2.房烽服务费：135+房屋面积*6　　登记费（工本费）：80元　　交易手支付费用：房屋面积*6（这儿的房屋面积是房本上的面积哦）　　查档费：30元　　印花税：5-15元（15元封底哦）　　测绘费：20元（这个是房本后面附带的那张房屋示意图，20元一张，你能想要几张要几张，但是要那么多也没用O(∩_∩)O哈哈~）　　房烽实际服务费：135+房屋面积*6　　配套费（农地维修基金）　　多层：平米数*50　　高层：平米数*90　　Ps：呵呵刚刚有科学普及高层和多层哦！不知道的同学给我自动面壁去！小于等于7层的是多层，大于7层的是高层了。算配套的这时候要懂得尝试哦地税局服务费　　下面这些才是重头戏

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