澎湃新闻深圳小产权房（严厉调控下 深圳小产权房市场的别样画面）专家谈深圳小产权房的未来，

 

中国证券报本报记者 浩林

若非有风险，却不断有人“偏重铺散”。

去年，深圳出台了严苛的楼市宏观调控政策，货品房投机的出口处被堵上，消费市场大资金的关注焦点或许又回到了“熟悉又神秘”的小产权房消费市场。小产权房消费市场“遍地开花一片”？中国证券报本报记者为此进行调查。

不按面积“按套卖”

走在深圳的很多小街，很多房产小电视广告经常出现，电视广告的主人公正是各种各样的小产权房。在高房价的深圳，还能以十元十九天的产品价格买好房，听着的确吸睛。

不可否认，在官方的表态中深圳并不存有小产权房，只有“违规建筑物”。之因此如此，是因为这些小产权房存有违反不合法工程建设备案流程，未进行非正规用地与建筑物规划许可证以及工程建设施工许可证备案等情况，甚至有的是小产权房存有违规挤占建筑物红线等现象，此类建筑物多出那时各个旧区。尽管深圳早在2004年就实现了农村宅基地的收归国有转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。

“前两年深圳很多离市区西凯努瓦县的地方还有很多产品销售产品价格十万元以下的小产权房，那时也不多了，龙岗新区通常的小产权房也涨到十元12000元左右。”Marciac在深圳上虞和几个朋友合伙开了一家中介机构公司，但这家公司看起来跟别的中介机构有些不一样：专门做旧区小产权房和迁离指标房的进行买卖。

说起小产权房，大家的印象通常会停留在“握手楼”，居住体验感差。不过，那时深圳的很多小产权房与普通货品房外观上并LX1，高层带花园社区的小产权房数不胜数，很多小产权房还会重新包装，以“精装”的方式放卖。

在深圳五和新区，本报记者见到前来看房的Routot（表弟），他正急于买一套房换房。“五和附近的货品房产品销售产品价格都在6万左右，实在是承受不下，那时新股申购也不容易，因此急于先拍一间小产权房。”她说，“看着单价或许不高，但实际单价并不低，没想到那时小产权房也不便宜。”

高，因此去年跟去年的产品价格相差不大，但余货已经不多，这里靠近公交车站市中心区不错，很多人来买。”

至于如何证明进行买卖关系？产品销售人员表示，可以优先选择定金交货或5成按揭。如果优先选择5成按揭，剩余的房款主要是申请消费贷。此早在2009年就撰文严苛明令禁止律师为违规建筑物产品销售犯罪行为提供缔造服务，2016年再次撰文明令禁止，尽管只是针对违规建筑物类小产权房，但是有不合法建楼手续的小产权房，因不符合上市买卖条件，如买卖犯罪行为本身合宪，缔造同样合宪。

若非有风险却“偏重铺散”，这或许是大部分优先选择小产权房的购房者心理。

产品价格上涨风险也大

“我只是为了先安家，更多人为了赌拆迁投资。”Routot显得有些无奈。

涨船高。消费市场公开信息显示，深圳宝安区沙井大街新区金蚝小镇因此前小产权楼房房价上涨幅度过大，被沙井街道办事处更新单元现场指挥部办公室张贴房屋进行买卖重大风险提示。

本报记者致电金蚝小镇当地的房产中介机构，对方表示很多即将拆迁的小产权房产品价格上涨明显，产品销售产品价格甚至已经超过5万元。在官方的二手房成交参考价中，沙井的数个小区产品销售产品价格基本上在十元4万至5.2万之间，与小产权房单价已经相差不大。有当地非正规房产中介机构表示，小产权房交易存有无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、买卖信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

发商签约，旧改后就顺利获得新房，要价已经飙至十元6万元左右。

已经有开发商进驻洽谈城市更新，很多原村民可能急需资金，拿出一定的迁离面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。在他看来，除了产品价格的优势，不限购、买卖过程不挤占名额也是这类房子的优势，但这类房子需要一次性付款，一旦与开发商签定拆迁补偿协议，直至迁离房交货之前，基本不能在消费市场上再次买卖。

值得注意的是，深圳市房地产中介机构协会近日发布关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示。

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，迁离指标房中的小产权房买卖，在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。不过，深圳小产权房同样存有投资风险，其中就包括卖方债权人的查封执行，还有无法过户和卖方毁约的情况。迁离期房进行买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明且跨时长，房价波动大，法律风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。