(购买小产权房怎么签定协议)深圳小产权房购房必知

在深圳买

小产房需要对深圳小产权市场的一些基本情况有一些了解。本文简单介绍了目前深圳小产权房的种类、发展历史、买深圳小产权房的利益和忧虑，以及目前小产权房拆迁补偿的一些情况。

 

 

一．深圳小产权房产生的原因

 

深圳小产权房大量产生的根本原因是深圳房价过高：深圳商品房价格长期快速上涨，尤其是最近几年深圳房价可以说是高速狂飙，目前的价位已经远远超出了当地一般就业人员的购买能力。另一方面，因为限购等政策，却让有能力购买商品房的人失去了购买资格。与此同时，人才房、廉租房、公租房等保障性的住房的供给量也无法满足这些住房需求因此，深圳小产权房存在着巨大的市场需求。

 

政策的模糊性也为深圳小产权房的产生提供了现实可能性和灰色空间。根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，因此深圳本地的村民和村集体才成了深圳小产权房早期的开发主力军，从开始的出租到后来的出售，再到后来社会资本也以各种形式介入到深圳小产权房屋的开发中，最终导致了深圳小产权房建设遍地开花无处不在，在合法与非法的灰色空间里长期存在长期发展。

 

 

二、目前深圳的小产权房极开发主体主要有五种类型：

 

第一种类型：深圳本地原住民自己筹资兴建小产权房，一般称之为农民房；

 

第二种类型：村集体组织在集体用地上开发建设的小产权深圳小产权房指什么房，一般称之为深圳村委统建楼；

 

第三种类型：社会资本购买村里的集体用地，独立建设或者和村里合作开发并出售的小产权房屋。

 

第四种类型： 开发商改变国有土地的使用属性开发的小产权房子，一般称之为大红本小产权房。

 

第五种类型：开发商通过一定的渠道购买军事用地建设或者合作开发的小产权房屋，一般称之为军产房。

 

 

三、深圳小产权房的开发主体的分类

 

目前小产权房的建设方有个人、村委会和公司三个不同的主体。不同的建设方所签订的买卖合同也略有不同。一般情况下，买小产权房子签订的并不是房屋买卖合同，而是合作建房合同。甲方或者出卖方在合同中是出地方，乙方或者购买方在合同中是出资方。一般说来，个人的小产权房屋以出租为主，目前有部分改为出售，村委和开发商建设的小产权房则以出售为主

 

四、深圳小产权房的现状

 

随着政府对关于小产房政策的收紧，2013年以后，深圳所有的小产权都不让新建了，2015年以后，市场上就没有增量的深圳小产权房屋出现。目前在售的深圳小产权房楼盘都是先前村委或者开发商保留的房源，或者是对农民房翻新改造后重新出售的房源。

 

五．前几年为什么深圳小产权房突然火了

深圳小产权房已经存在多年，并且形成了自己的开发和流通体系，但是之前的很多年是不温不火地存在着。但是从2013年起，深圳的小产权房突然开始暗流涌动，买小产权房的人越来越多了，形成多年未有的抢购热潮。随着而来的是，是深圳小产权房价格在两三年的时间里也涨了三倍左右，造成这波行情大热的主要原因有两个：

 

首先是随着深圳土地资源越来越紧缺。政府的开发储备用地已经捉襟见肘，无地可供的局面严重制约了深圳经济的进一步发展。因此，限制小产权房开发节约土地成为一个必要的选择，小产权房房越来越少正在成为市场共识。另一方面，主管部门也在通过棚户区改造和旧改等形式拓展土地资源，而旧改中出现的一些一夜暴富的案例或者传闻，也刺激了大家购买小产权房子的热情。这次购买小产权房的热潮直接推动了深圳小产权房价格的上涨，与2014年的价格相比，现在的价格是当时的三倍以上。

 

 

六、在深圳购买小产权房的利益分析

 

一)投资利益

 

1、租金收益：深圳人口众多，并且每一年还有50多万的外地人来到深圳工作，深圳住房资源紧张，可以说在深圳没有租不出去的房子，并且租金可观，尤其是一个些配套齐全交通便利的地方，以龙岗区民治街道为例，因为民治位置上靠近市区，很多在市区工作的白领在民治租房居住，目前2房的租金高达3500，仍然是供不应求。

 

2、增值保值：深圳商品房限购、限贷等调控措施是全国最严厉的。股市等波动太大风险太高，因此投资者的投资渠道非常有限，限购等政策又将房产投资者挡在商品房市场的门外，因此，投资一套不限购不限贷的小产权房，不但有租金收益，而且还有房价上涨的溢价收益。

 

3、小产权房投资回报率高。在同等的地段条件下，不管是商品房还是小产权房，租金水平相差不大，尤其是一些大规模的深圳村委统建楼小区，租金水平与商品房租金几乎相同。而买小产权房的成本只有买商品房成本的四分之一，在成本只有四分之一的情况下，得到的收益是一样，所以说，在深圳买小产房的投资回报率远远高于商品房。就溢价收益来讲，如果商品房的价格涨一倍，小产权房的价格同样也会涨一倍，溢价收益率也完全不输商品房。

 

二)自住的利益

 

省了租金。如果你在深圳工作30年一直租房居住，如果一年租金三万元，那么30年的租金将是90万元这样一个惊人的数字。而自己小产权房居住，即便30年后以原价将房子转手，也可以节省90万元的租金。更别说将房子转让一定还有溢价收入。并且自己买小产权房居住，自己的房子也不用担心房东涨租刁难，以至于经常搬家居无定所。

 

 

七、购买深圳小产权房靠谱吗，有哪些忧虑？

不管是买小产权房自住还是投资，本地人通过旧改拆迁一夜暴富固然让人眼红，可是自己毕竟不是深圳本地人，作为一个外来人购买深圳小产房靠谱吗？将来会不会被拆迁了没有赔偿?会不会遇到合同纠纷？很多的疑问都萦绕在准备购买或者已经购买小产房的人的心头。

 

还有很多买入小产权房的外地人呢，他们当年以极低的价格买入了小产权房，很多也在拆迁之列，那他们是否也获得了相应补偿呢，难道他们的房子被夷为平地之后就被扫地出门了吗?

 

八．深圳小产权房可以买吗？拆迁有补偿吗？

 

在深圳目前的旧改拆迁案例中，被拆迁的小产权房和商品房一样都有补偿。只需要业主持买小产权房是签订的合作建房合同和律师见证书，以及买小产权房子的时候的缴款收据，去旧改办做确权登记。在之前的旧改拆迁案例中，买小产的业主大部分都和开发商签了拆迁补偿协议，获得了同面积商品房置换的补偿，除商品房置换外，很多还获得了现金一些周转期间租房的租金补偿内黄批准的小产权房有哪些。以上沙为例，意味着你五年前以10000元/㎡买小产权房，现在经过旧改拆迁，可以置换到价值9-10万元/㎡的商品房！