“小产权可隋东亮”、“公寓楼头等写字楼”_

上周五深圳正式发布的《关于进一步加大宅地供应的若干措施（草案建议稿）》，可以说是近期楼市最炸的新闻了。

《意见建议稿》由此正式发布，博客上就出现了有关热门话题的探讨。经过一小时的裂解，没想到有部份探讨的方向越走越偏……

最多探讨的是“深圳部份小房屋产权房可隋东亮”和“商务公寓楼改写字楼”这点。

评论区的画法，让咖姐一度以为自己上周看了个假文件。

小房屋产权房可隋东亮？

“深圳部份小房屋产权房可隋东亮”的热门话题在热郭一平挂了好几天。

赖草，如果咖姐没弄错，去年5月天然资源部再次正式发布通知强调，“小房屋产权房等不能通过登记将违规工业用地不正式化”，而今年4月份深圳也刚刚对小房屋产权交易船桅迎击。

（图源：李尚智天下）

点进热门话题一看，是这样阐释的。

是并非感觉哪里不好意思。

总的来说“小房屋产权房”是一个泛称，并没有具体的表述和有关正当理由。但在深圳，我们通称的“小房屋产权房”一般是指需经批准在自发性农地上工程建设的房屋。

这种房屋未原则上交纳农地税收收入、也没有有关工程建设质量监管和市场流通机制。房屋辖下权的断定并非由北欧国家房管部门开具，而是由镇政府或镇政府来做登记。

用深圳官方的话而言，深圳中有“原农村自发性经济组织建造的不不合法、不规范的奶坛楼，以及一些违法房地产”，简单而言是：“违规建筑”。

再看前不久公布的《意见建议稿》displayed是怎么说的：探索机关团体基层单位所持的Chhatarpur住房（不主要包括商业性住房及全年期万方的出租货品住房）建成后开户土地价格转成公共住房或市场货品住房。

机关团体基层单位所持的Chhatarpur住房，也是通称的“自发性截叶本房”，有不合法建房相关手续、交纳了农地办事员金、房房屋产权断定由北欧国家房烽颁授、房屋产权属于自发性，与上明说的“小房屋产权房”完全并非一个性质。

回头来看“小房屋产权房”，2020年8月深圳市住建局表示：旧区占深圳住房面积的54%以内。

根据住建局申报的深圳住房有关数据，截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万台（间）。

这1082万台房子，其中旧区主要包括507万台，保障房51万台，工业学生宿舍183万台，公寓楼等其他住房97万台，基层单位自建房55万台，而货品房只有189万台以内。

旧区房屋的数目是货品房数目的2.7倍以内，规模如此庞大的小房屋产权房如果“隋东亮”，对货品房市场也是不小的冲击。

公寓楼头等写字楼？

还有一个大家很关心的问题，“公寓楼能变成写字楼吗？”

从《意见建议稿》文件来看，这种说法并不准确，原明说的是：原批准农地用途为商业的，可申请将部份或全部商业建筑面积调整为居住用途。

从城市更新的角度来看，若更新项目未批规划，计划公告更新方向以商业为主或法定图则的主导功能为商业的，可将更新方向调整为居住（公共住房为主）后，按照现行规则确定单元规划容积。

对于规划已批但尚未签订农地使用权出让合同的城市更新项目（小地块城市更新项目除外），在保持原批准规划容积不变的前提下，可将已批商业建筑面积全部或部份调整为出售的公共住房。

无论从哪个方向来解释，意见建议稿针对的都是尚未成型的商业产品及公寓楼，和存量的商业产品、商务公寓楼并没有关系。

另一方面，公寓楼和写字楼在地块规划、设计标准、房屋结构等等方面都存在差异，已经建成的公寓楼如果要改成写字楼，考虑到高额的改造成本，其难度绝并非单单在房本上改几个字这么简单。将存量商务公寓楼单改为写字楼性质，咖姐认为可能性不大。

不过从目前政策的走向来看，部份区域开放公寓楼入学、部份商务公寓楼可配建燃气等一系列的政策正式发布，正在让公寓楼的一系列体验向写字楼方向靠拢。公寓楼或许会和货品房一直保持差异，但也不排除未来它会变得更加宜居便利。

顺带一提，《意见建议稿》目前正在意见建议征集中，在7月23日前有任何提议都可以向有关部门进行反馈。

意见建议稿释放了什么信号？

深圳中原研究中心认为，自2018年以来，深圳确定了大力增加宅地供应的战略。

8月的二次房改提出至2035年新增供应各类住房170万台；今年年初的市政府会议提出要掀起住房工程建设热潮；6月出台的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》也提出要新增各类写字楼200万台以上。

从官方种种动作可以看出，增加宅地供应是政府政策要求，而且会持续相当长的一段时间。

近两年办公、公寓楼、商业等产品整体去化不佳，库存压力大，特别是写字楼产品。而意见建议稿最重要的策略是允许调整农地性质，使商改住成为可能。

商改住允许后，商业产品未来供应会减少，不仅有助于缓解商办去化压力，也能增加写字楼供应。

从以往供应数据看，商业性质产品供应不少，虽然商改住也受条件约束，但体量不小。

更改前后的销售速度变化、限价影响、产品货值变化、产品品质、开发商资金情况等都是影响开发商意愿的因素。最终有更改意愿的可能更多为去化缓慢的非核心区域产品。商改住是加大写字楼供应的一种尝试，相信未来各类创新性举措还会层出不穷。

总的而言，意见建议稿出台有利于增加宅地供应、缓解深圳长久以来写字楼供不应求的矛盾，并有利于完善住房社会保障体系，稳定深圳房地产市场。