【提议珍藏与转贴】扒一扒小产权旧改迁离这些事_chan_

序言：两个新冠禽流感给国内经济增添了非常大的负面影响，各个领域也随著禽流感的消解而日益消亡，许多好友手执资本金酝酿着进入深圳旧改迁离房消费市场，而目前市售的迁离分项房许多，先期小贴士也会为有须要的好友逐一整理，这儿还是要说一句老掉牙的话，投资有风险，入市须谨慎

1、迁离分项房丘壳房，拿房有很大的天数跨度，一般来说交货周期在5年左右，建议现场考察工程项目工程进度，对工程项目民主化和地产商政策有正确的判断；

2、付款须要一次性，所以经常和顾客好友说的一句就是假如不意欲拿房，资本金充足或有自己的融资渠道、

假如满足以上两点，您可以重点关注下迁离分项房，假如您正好有须要，那么这篇文章会对您有很大的帮助！

由于迁离房源资料较多，上传须要很大天数，如有意欲侧发力的好友，可以先行加进客服

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最近有很多好友咨询关于旧改迁离房的相关事宜，今天趁着这会清静，给大家扒一扒。

事情要从2019年3月说起，两个顾客以约1.8多万元/㎡的产品价格侧发力了一套65万平方米的旧区小房屋产权房；同年的6月份，大地产商万科开始进驻了那个旧区，并正式宣布启动城中村的意愿征集工作；再到了8月，同一套房子卖出了整整2.5多万元/万平方米的高总价。算算差价收入足足有45.5几百人，天数却实际上过去了3个月。

这就是迁离房分项的买卖——买卖的是原屋主手里的迁离房赔偿分项，实质上专指旧区里发展史遗留下来建筑物，在经城中村后得到流转，获得“红本”（不动房屋产权证）；买卖双方为屋主 和投资客，参与主体还包括介入旧区旧改的地产商。

深圳特色：随著商品房消费市场的调控力度日益加大，政府、地产商、投资客、中介各方投入也在持续加码，由于迁离房分项不仅不限牌，产品价格也仅是同片区独立房屋产权商品房产品价格的一半甚至更低。发展史遗留下来的特性让它游离于监管的边缘，城中村运动释放了其中的套利空间，随著旧改民主化的不断深入，其消费市场价值和买卖产品价格在在不断飙升，这也是促使这门生意越做越大的源驱动力。

通常，小房屋产权房一般专指经批准在宅基地上工程建设的不合法居民住宅。深圳早在1992年就完成了哥伦比亚特区内农地国有化转制，2004年，为解决“佃农可用”的困境，深圳又以城市规划“全覆盖”的方式，将哥伦比亚特区外260平方千米农地转成国有农地，自此，深圳成为全国首个没贫困地区建制和宅基地的城市。也正因此，在深圳官方口径中，历来没“小房屋产权房”这一说法，只有发展史遗留下来建筑物一称。

这些年，由于各种各样的原因，或是没完成相应的补偿和返还相关手续，大量的农地仍掌控在原居民个人、村集体或股份公司手里。近年来深圳房地产消费市场大批资本金的流入，增添了非常大的经济效益，无数的致富经历也推动着私房、厂房雨后春笋般的建立起来。

我们平时提及的“小房屋产权房”，既包括这类没不合法建楼相关手续、无房屋产权登记的违规建筑物，也包括有不合法建楼相关手续的农民房、集资房、西屯庄房、安居房等。

2008年以前，“贫困地区城市化发展史遗留下来违规建筑物”的概念首次被提出。上述提及的没不合法建楼相关手续的建筑物，假如建于2009年6月2日之前，则被认定为发展史遗留下来建筑物，这些发展史遗留下来建筑物在符合确认房屋产权条件的前提下，经过很大的程序是有可能得到流转，转成不合法建筑物的。

现如今的深圳早已从当初只有几万人的名不见经传的小渔村演变成现如今拥有2000多万常住人口的世界大都市，这也给这座工程建设工业用地紧缺的城市增添非常大的挑战。

据深圳规土委2018年的普查数据，深圳旧区工业用地面积达到321平方千米，工程建设工业用地占到了全市总面积的31%。那么如何来盘活现在的存量工业用地，便成了突破深圳发展瓶颈的重要途径。为了打开那个困局，城中村运动的大幕便随之拉开了，政府意欲以此绕道为符合条件的发展史遗留下来建筑物“正名”。

纵观深圳全域，位于龙岗的布吉、横岗、爱联，宝安沙井、固戍等旧区密集分布的区域，像此类的迁离房分项买卖非常火爆。而在早些年，迁离房分项大多都是亲朋好友间的内部消化，现在为什么消费市场化了还这么走俏？这一方面得益于深圳列入拆毁复建类城中村的旧区工程项目多了。另一方面，那个过程所获取的非常大利润空间，大家都是有目共睹的。

3年旧改 房价5倍翻转

差不多是在9年前，京基集团开始进驻木棉湾旧改工程项目，在那时这些打上“迁离房分项”标签的旧区小房屋产权房，产品价格猛然上涨到了1.2多万元/㎡。在前半年那个工程项目已经正式宣布开启签约，一段天数里，这儿的分项房卖到了3多万元/万平方米以上的高价，仍然供不应求。

想想看，以后假如迁离房正式宣布交货，拿补办红本，预计产品价格至少上涨到7.5多万元/万平方米。”为什么这么说，看看周边二手商品房佳兆业可园，目前在售均价基本在5多万元/万平方米每边，这便是可观利润的支撑点。

这儿要介绍的另外两个案例，吸引力则更大。位于深圳龙岗中心城的恒大毛建草，也是两个旧改工程项目，2015年尚未拆毁复建之前，这一片区域的迁离房分项产品价格还不到7000元/㎡，但前半年工程项目入伙后，现如今每平米的总价已经飙升到3.5多万元左右。

实际上过去了三年，房价翻了5倍，而且还能正常的流通买卖，这就是石湖改造迁离房分项买卖所增添的最直观的利益。

以白石洲为例，从绿景集团前半年动拆的30000/㎡到现如今的70000+/㎡，买的人依然趋之若鹜，往往还买不到，分项紧缺，旧改的工程进度会很大负面影响成交价，越往后产品价格越高，每个原居民会根据自身资本金的急需程度抛售分项，同个天数段产品价格也不尽相同；在拆迁动工后，地产商所承诺的整个旧区旧改工程项目交货的天数长短，同样会导致分项产品价格的每边浮动。

流转与风险

两个有意思的矛盾点在于：按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

既然在法律层面上不具备公开买卖的基础，实际操作中这笔买卖又是否能得到确切有力的保障？

《房屋转让合同》

在投资客与原居民签署《房屋转让合同》之前，出示一份由地产商委托具备测绘资质的第三方公司出具的、经村集体股份有限公司和地产商共同见证的测绘报告，是居民向投资客证明房产归属权的最有力证据。“原居民只要能拿出这份报告，就说明房子是他的。”

《深圳市房屋建筑物面积测绘报告》

测绘报告里会详细列明原居民所拥有的建筑物位置、具体面积、层数，并附上现状影像图。现状测绘图等。但最关键的还是在《房屋转让合同》和《合作建房协议》上。

《合作建房协议》

从某种意义上来讲，相当于两个关系证明的附件。这份文件的作用在于向地产商补充表明投资客确实与原居民一起出资建房，进一步确定投资客对这部分建筑物的拥有者身份。《合作建房协议》里面提及的日期，往往要比真实买卖天数提前数年。

《房屋拆迁补偿安置协议》——前三份是投资客与原居民买卖的基础文件，后一份则是投资客与地产商之间的正式宣布约定。

在两份不同转让合同中，双方对于房源权属的约定是这样来设置——甲方确保自己对买卖房屋拥有完全的所有权，房屋不存在抵押、担保等限制，也不涉及第三方的权利。甲方自愿将房屋转让给乙方，并将权利与义务一并转让给乙方；乙方受让后拥有该房屋的所有权、使用权，乙方有权出租、转让、继承等，甲方及其家属均无权干涉。若今后该房被国家征收，拆迁所得的所有补偿、利益等均归乙方所有，与甲方及其家属无关。

签完《房屋转让合同》，最好双方一起带上前往村集团股份公司盖个公章做个见证。基本上只要村里认定，地产商也就认可了投资客的身份。村股份公司目前办理这种见证相关手续通常收取1000元/㎡左右的相关手续费。（相关手续费试每个村集体和股份公司不同而不同）

“这是法律漏洞之下，最保障买家权利的一种方式。”

几乎所有关注迁离房分项买卖的好友都曾有过这样两个问题：“如若我与原居民已经买卖完毕，但原居民临时反悔，我又该怎么办？签署的这一系列文件究竟能否保证买卖坚不可摧?”

《房屋拆迁补偿安置协议》迁离房分项买卖中最关键的一环，比如原居民手执500万平方米的面积，分项分割转让了100万平方米给买家，地产商在与他们签约时，一般会分开两份合同各自操作。

只要能顺利与地产商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章，就表明流转已经完成。

在几份旧区旧改的拆迁补偿协议里，有两个共同条款是：被搬迁房屋未办理房地房屋产权属证书的，业主需提交与被搬迁房屋有关的转让协议、赠与协议等房屋权属证明资料原件，并在签订协议时提交《放弃房地房屋产权益声明书》交货给地产商。而地产商交货的迁离房地产为完全房屋产权房屋，其房屋产权属性为商品房。

尽管如此，许多人担心买此类迁离分项房的风险。其实说到底，主要风险还是在地产商的旧改工程进度上。这是所有城中村工程项目都必须解决的一道难题

按照此前佳兆业主席兼执行董事郭英成的说法，正常情况下，两个旧改工程项目的转化周期大概五年。

以深圳两个普通的旧区改造为例，须要完成立项申请、意愿征集、相关测绘、城中村单元划定 这些一般须要6-8个月的天数；而完成专项规划编制也须要6-8个月；达到100%的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少须要4-6个月；在拆迁补缴地价后，签订农地出让合同还须要1-2个月的天数。这一套完整的流程走下来，天数周期至少须要两年。而动拆施工，到新房交货，一般周期在3年左右。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往：尽管周期漫长，环节众多，随著深圳旧改的不断深入，这门生意的消费市场规模还是越做越大。

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先期小贴士也会为大家整理一批消费市场上的迁离分项房，有须要的好友可以密切关注先期发文。

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