买小产权房注意什么问题（购买小产权房存在法律风险（律师信箱））小产权房如何规避风险，

 

徐 骏作(中新社发)

尹辩护律师：

通也比较方便快捷，但中介机构说是小产权房，没产权证。答小产权房究竟能无法买？

谢谢!相对于一般的商品房来说，价格低廉是小产权房的两大缺点，这对于资金非常有限又意欲安家落户的买房者来说是不小的

█ 甚么是小产权房 

说的“小产权房”主要有三种，一类是在自发性工程建设工业用地，也就是“自发性农地”上投入使用的房子，这种只归属于村内的私有财产者，Marciac贫困户或村落户籍住户是无权买回的；另一类是在乡镇企业工业用地或是挤占林地违规工程建设的房子。

一般来讲，小产权房仍未办理手续相关身份证明，也未交纳农地税收收入等服务费，简而言之“产权证”不是国家法律条文明确规定的产权证，而是由镇政府或村颁授的一个登记身份证明，很多小产权房连这个登记也没。

█ 小产权房若想进行买卖

根据我国法律条文的明确规定，贫困户私有财产的农地司法机关归属于住户私有财产的，由村信用社组织机构或是住户委员会经营、管理。自发性农地使用权是贫困地区信用社组织机构核心成员独享的权利，自发性农地上所立贫困地区房屋也根本无法在同镇里住户间受让。

中共中央办公厅《关于加强农地受让管理不得放售农地的通告》第三条明确规定：“贫困户的写字楼不得向贫困地区住户转卖，也不得核准贫困地区住户挤占贫困户自发性农地建写字楼，有关部门不得为违规修建和买回的写字楼派发农地尼布寺和房产证。”

由上由此可知，小产权房通常根本无法在本信用社组织机构的核心成员间，比如说村中住户间进行进行买卖。农村住户购房后，不仅无法办理手续房产证，其买回行为也倍受法律条文的保护，要分担很大的法律条文信用风险。

█ 买回小产权房的法律条文信用风险

与此相反，小产权房没产权证书，超出法律条文明确规定范围的进行买卖倍受法律条文保护，就现阶段国家政策和相关要求趋势而言，小产权房“转正”可能性不大，买回小产权房的法律条文信用风险较大，主要存在以下几类典型性法律条文信用风险：

(一)购房合同无效

与此相反，您作为城镇住户去郊区买回一套小产权房，这个房屋进行买卖合同无人申请时对您和卖方是有一定法律条文约束力的，但是一旦对方去法院申请确认合同效力，这个进行买卖合同一定是无效的。在司法实践中大量存在农村住户买回小产权房后卖方反悔，或是小产权房遇上拆迁导致卖方反悔的情形，法院的判决一律是认定进行买卖合同无效的。

(二)无法抵押贷款

依据《民法典》的明确规定，归抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有权是以登记为准的，《关于贫困地区自发性农地确权登记发证的若干意见》中明确明确规定小产权房不得登记发证，所以小产权房无法抵押。

产证，自然也就无法将该房屋进行交易或是抵押，无法向银行申请贷款。

(三)房屋本身无法分割、继承

小产权房拿不到正式的房产证，并不构成真正法律条文意义上的产权，因此小产权房只有使用权，没所有权，其本身并无法进行分割或是继承。

不过小产权房虽然没物权，但具有相应的财产权益，在涉及到离婚财产分割和继承的问题时，可以对房屋本身具有的财产权进行处理。这里需要注意的是，小产权房的分割仅限于夫妻相对方。同理，小产权房作为一个“商品”，能够被占有、使用和收益，这种权利也是可以被分割或是继承的。

█ 辩护律师提醒

购房进行买卖是家庭大事，在目前的法律条文及政策之下，买回小产权房是存在比较大的法律条文信用风险的，尹辩护律师也在这里特别提醒各位读者朋友：一定要慎重选择，如果确实需要买回，那么在签订相关合同时也务必要把一些具体的事情约定清楚，比如说可以约定由卖方来分担所有的法律条文信用风险等，并保留好原始凭证，以降低后续产生纠纷的信用风险。

(北京展达辩护律师事务所高级合伙人、辩护律师尹红志)