拆迁房回迁房值得买吗？【小产权房-深圳小产权房】

深圳小产权房建筑达到38万栋，建筑面积高达4亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.3%，所以有关小产权房的处理、更新、拆迁补偿等政策，一字一文都会引起社会极大关注，牵涉到几十万业主，过百万人切身利益。现在，小编带你直奔小产权房主题，梳理一下政府有关部门对于小产权房最新政策，首先，我们要清楚以下几个方向性的政策走向。

◆ 现在深圳土地发展空间越来越小

今后供应土地的主要方向深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。

◆ 旧城改造的必然性，提供城市后续发展的土地基础

为何要加快旧城改造，主要有四点:一是土地资源稀缺，二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快，淘汰以旧工业为主的传统产业，升级为金融、服务业。四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。

◆ 深圳小产权房的范围

小产权房分为三种形态，包括城中村、旧工业区、旧城区。

◆ 有关小产权房拆迁流程

若是，你的房子确定拆迁，那么恭喜你，马上进入千万富豪行列。相关流程如下：

1、确定拆迁范围。

2、现场设立拆迁办公室。

3、登记房屋信息。

4、拆迁赔偿细节及赔付标准协商。

5、同意拆迁的户数达到一定比例，方可继续拆迁。

◆ 深圳小产权房拆迁会如何赔偿?

应该按照怎样的赔偿标准执行?拆迁一般有两种赔偿方案:一种是赔钱，一种是赔房。至于赔偿标准，每个旧改项目都不一样，一般开发商会先根据所在片区的商品房现价拟定一个基准赔付标准，再具体到不同情况的房子，赔偿标准会略有差别。

◆ 小产权房拆迁款赔偿受益人是谁?

小产权房房屋所有者(本村村民)，购买小产权房的小业主。

案例一：白石洲旧改拆迁赔偿方案

小产权房拆迁补偿业主共分为四种类型：

1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果选择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/平米。

案例二：2018年深圳沙井街道沙四蚝四旧改拆除赔偿。

1．老祖屋置换：平房（瓦房）按建筑面积1：2比例置换住宅或公寓。

2．厂房置换：按建筑面积2：1比例置换住宅或公寓。

3．永久性结构建筑置换：商业：首层60%按建筑面积1:1.3比例置换住宅或公寓；首层40%二层以上按建筑面积1:1比例置换住宅或公寓住宅。规划内居住用地未建房部分：按每栋480㎡置换住宅或公寓，扣除建筑费用1500元/㎡。规划内居住用地已建房部分：已建未达到480㎡，按480㎡面积置换住宅或公寓，每一个深圳小产权房业主都可以提供房屋归属权的证明材料，如:《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等，这些都是拆迁补偿给现业主最好的证明，所以最终赔偿受益人是购房的业主。

深圳小产权房的补贴补偿条例有以下四个方面

一、改变补偿规则，实现双向补偿农村宅基地所有权属于村集体，房屋所有权属于农民个人，因此在之前的拆迁补偿中，只有农村房屋的拆迁补偿。不过从2018年开始，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿，实行双向补偿制度。

二、扩大补偿范围，提高补偿金额从2018年开始，拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋，将主要包括两方面：一方面，农民的固定财产：农房以及房屋内的装修。另一方面，其他财产：地上附着物补偿比如农民的果园菜园，或者水井厕所等。另外，农民在拆迁时可以获得2万元不等的拆迁过渡期安置补偿费，安置补助费(包括宅基地、配套设施、租赁费)等。

三、实现多样化补偿方式供农民自由选择农村房屋拆迁的补偿方式有2种：一种是货币补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。第二种是等价置换，即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。除此之外，国家在新的农房拆迁补偿项目中增加了两个小的项目：宅基地的补偿、社会保障补偿。宅基地补偿主要包括土地补偿费、安置费、地上附属物以及青苗补助费。对于被征地拆迁的农民，将会被纳入到养老保障体系中，保障失地或者征地拆迁农民的未来养老问题。

四、更改原有的计算方法，拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助（附着物+其他建筑物）被拆迁的补偿范围：包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物，如农民自家种的果树、蔬菜等；还有厕所、水井等建筑。

拆迁补偿政策需要业主们仔细解读，深刻理解政策含义，一般来说，最优选择补偿方式就是根据自身家庭人口及其他条件，赔房和赔钱结合选择。