2021新一代经济政策,深圳又一小部分小产权可望流转隋东亮!

 

原副标题：2021新一代经济政策，深圳又一小部分小产权可望流转隋东亮！

深圳又一小部分小产权可望流转隋东亮。

依照深圳市天然资源局7月9号印发的关于更进一步加强定居工业用地供应的若干个措施草案稿。

未来如下两类小产权房，可能会隋东亮：

一是商业性工业用地的大红本房，很有机会分证流转，转成自建房或者市场货品房。

二是基层单位持有的自有住房，补缴地下后，转成市场货品房。

展开概要

依照草案稿，深圳在国土内部空间总体总体规划中合理安排生产、生活、生态内部空间，在保证总体工业用地内部结构均衡的大前提下，逐步提升定居和交通设施工业用地规模和比率，保证至2035年全市人口总数总和住房占地面积达至40平方米以上， 本年度定居工业用地库增量一般而言不高于工程建设工业用地供应总额的30%。

意见稿中有几条最为引人注目，划重点：

1、允许商业性改定居，货品房占比可达至30%，不止商业性工业用地，旧改里面的商业性部分也可以换成定居物理性质。

2、2023年深圳人口总数总和住房占地面积超40㎡

3、本年度定居工业用地库增量不高于总额30%

4、引导旧改工程项目建写字楼，可申请减少写字楼占地面积，已批总体规划商业性可换成可售的公用住房，加强旧写字楼区拆迁改建工作力度。

5、地铁站点500米范围内实行以定居居多的综合合作开发，这意味着地铁TOD商业模式的物业将会减少。

6、新建工程项目，要解决文凭问题。

可见，官方对于加强宅地供应、缓解深圳住房紧张、稳定房价的巨大决心。对于刚需家庭上车，有一定的积极作用。

以下为概要：

定居内部空间保证目标

2035年深圳人口总数总和住房占地面积达至40㎡以上；

本年度定居工业用地库增量一般而言不高于工程建设工业用地供应总额的30%。

强化定居工业用地内部结构产业布局

强化城中村、农地养护、旧写字楼区改建等增量农地合作开发经济政策，修正工业用地内部结构，提升定居工业用地比率。

适当提升都市核心区及各综合性服务中心地区定居工业用地比率。

在保证产业内部空间量质齐升的大前提下，推进六产业工业用地混和利用，减少住房及公用配套设施供应。

打造宜居适度定居内部空间

合理确定写字楼建筑高度，控制总体规划工程建设超高层写字楼建筑。

定居工业用地一般而言应为单一工业用地物理性质，但因其满足商业性机能迁离市场需求，楼盘内商业性机能建筑占地面积达至《深圳市城市总体规划标准与准则》混和工业用地标准的，工业用地物理性质方可总体规划为定居、商业性混和工业用地（R+C或C+R）。

提升定居工业用地合作开发强度

鼓励在已建、在建及已纳入近期工程建设总体规划的轨道站点500米范围内实行以定居居多的综合合作开发。

位于表占地面积二、三区的新供应货品住房和公用住房工程建设工程项目，工业用地可按表占地面积四区定居工业用地工业用地下限执行。位于表占地面积三区、总体规划尚未批准的城中村及农地养护利益统筹规划工程项目，定居楼盘工业用地下限可按表占地面积四区工业用地下限规定执行。

统筹规划交通设施总体规划工程建设

努力实现“民生七有”，统筹规划做好定居工业用地与交通设施工业用地的总体规划产业布局和工程建设时序，加强托幼等与居民日常生活密切相关的交通设施的配置，着重保证各项交通设施总体规划工程建设，保证完成六目标，构建优质均衡的公用服务体系。

全面落实教育优先发展战略，严格全面落实文凭工程建设联合审查制度，具有定居机能的工程建设工程项目，应书面征求辖区教育部门意见。

现有（含已总体规划）学前教育和义务教育文凭难以满足的，需在工程项目工业用地范围内自行处理；难以在工程项目工业用地范围内自行处理的，工业用地基层单位应统筹规划若干个楼盘并行总体规划、并行实行，实现文凭市场需求自均衡；工业用地基层单位确实难以实现文凭市场需求自均衡的，工程项目之县应明确新区文凭统筹规划配建措施。

加强新增工业用地保证工作力度

加快建立养护先行、总体规划宏观政策、供应高效、滚动推进的定居工业用地供应机制，保证新增定居工业用地供应。

创新定居工业用地养护商业模式，划定以定居居多的成片养护新区，加强农地养护实行工作力度，保证“六”期间养护定居发展潜力工业用地不少于10平方千米，2021-2023年内养护的定居发展潜力工业用地不少于7平方千米。

科学合理、分类分批将储备农地中的发展备工业用地、商业性工业用地等修正为定居工业用地。

在不影响城市韧性大前提下，可对不符合城市发展市场需求的各类控制线进行强化，释放工业用地发展潜力减少定居工业用地供应。更进一步强化总体规划修正程序，新供应货品住房涉及原则上土地规划修正的，由市总体规划和天然资源局统一启动报批；公用住房涉及原则上土地规划修正的，由市总体规划和天然资源局派出机构直接审批。

有序扩大出租住房工业用地供应

在本年度工程建设工业用地供应计划中单列出租住房工业用地。

创新出租住房工业用地供应和竞拍商业模式，通过单独供地或者“竞年内期万方的出租货品住房占地面积”等方式减少出租住房供应。

按照《深圳市全面落实住房制度改革加快住房工业用地供应的暂行规定》，以工程建设出售的公用住房居多的增量工业用地，也可用于工程建设年内期万方的出租货品住房。

促进委以重任农地合作开发工程建设

农地养护留工业用地（含征地返还工业用地、利益统筹规划委以重任农地，下同）一般而言优先安排定居用途。

已核发工业用地批复但尚未签订农地使用权出让合同的农地养护留工业用地，可申请将非定居工业用地修正为定居工业用地或提升定居工业用地合作开发强度：

（一）原批准农地用途为定居的，可申请提升合作开发强度，超出原批复规模的，可用于工程建设出售的公用住房，或用于全面落实未落地或已落地但难以实行的农地养护留工业用地。

（二）原批准农地用途为商业性的，可申请将部分或全部商业性建筑占地面积修正为定居用途，其中货品住房占地面积按所修正商业性建筑占地面积的30%确定，其余写字楼建筑占地面积作为出售的公用住房。修正后按本措施可提升定居工业用地合作开发强度的，新增的写字楼建筑占地面积为出售的公用住房。

实行范围内房屋拆除量小于10万平方米的农地养护利益统筹规划工程项目一般而言应在实行协议签订两年内办理留工业用地出让手续，征地返还地一般而言应在留工业用地批复两年内办理留工业用地出让手续；应在实行协议内约定或在批复中明确未在上述期限内办理留工业用地出让手续的，地价在原有计收标准的基础上逐年递增10%。

本措施实行前已签订工程项目实行协议或已印发征地返还地批复的，应从本措施施行之日起算两年内办理留工业用地出让手续。

引导未批总体规划更新工程项目工程建设写字楼

城中村单元总体规划尚未批准的工程项目（含尚未列入城中村单元计划的工程项目，小楼盘城中村工程项目除外），可按以下规定减少住房供应：

（一）计划公告更新方向以定居居多或本措施施行前的原则上土地规划的主导机能为定居的（定居工业用地占比超过50%），除无偿移交政府的工业用地外，城中村单元总体规划确定的合作开发工程建设工业用地可总体规划为定居工业用地，并按现行经济政策配建公用住房，无须修正更新单元计划和原则上土地规划。

（二）计划公告更新方向以商业性居多或原则上土地规划的主导机能为商业性的，可将更新方向修正为定居（公用住房居多）后，按照现行规则确定单元总体规划容积。

其中，出售的公用住房建筑占地面积占总体规划容积（不包含公用配套设施）的比率应不高于60%，实行主体可取得的货品物理性质建筑占地面积不超过按照表1核算系数校核的占地面积。

此类工程项目应先按照保证性住房简易程序修正原则上土地规划工业用地机能；其中已列入城中村单元计划的工程项目，可并行开展城中村单元计划修正和总体规划审批工作。本措施施行后，原则上土地规划工业用地机能由商业性机能修正为定居机能的现状建成区，其更新改建按此项规定执行。

表1：货品物理性质建筑占地面积核算系数表

引导已批总体规划更新工程项目工程建设写字楼

本措施施行前更新单元总体规划已经批准但尚未签订农地使用权出让合同的城中村工程项目（小楼盘城中村工程项目除外），可按以下规定减少住房供应：

（一）在保持原批准总体规划容积不变的大前提下，可将已批商业性建筑占地面积全部或部分修正为出售的公用住房。

（二）位于已建、在建及已纳入近期工程建设总体规划的轨道站点500米范围内的工程项目，可按规定修改总体规划（含工程项目原更新方向未包含定居机能的，可修正减少定居更新方向）减少写字楼建筑占地面积，减少的写字楼建筑占地面积全部用于工程建设出售的公用住房。

前款所述工程项目可并行开展城中村单元计划修正和总体规划修改工作，申报主体（实行主体）申请修改更新单元总体规划前应按规定重新征集更新意愿，并完善搬迁补偿协议签订、实行主体资格确认等事项。

加快推进城中村改建

鼓励位于《深圳市城中村（旧村）综合整治总体总体规划（2019-2025）》综合整治分区的城中村实行综合整治类城中村并进行规模化出租改建，纳入我市出租市场进行规范管理。

加强综合整治分区之外的城中村改建工作力度。

以现状定居工业用地居多的城中村改建工程项目申请拆除重建类城中村单元计划的，其拆除范围内权属清晰的合法农地占地面积占拆除范围工业用地占地面积的比率（以下简称合法工业用地比率）应当不高于60%。合法工业用地比率不足60%但不高于30%的，拆除范围内的产业类和公用配套类历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在工业用地视为权属清晰的合法建筑及农地。

除全面落实原则上土地规划要求及教育设施等必要的公用利益工业用地外，城中村改建工程项目一般而言不再无偿移交其他类型工业用地。

经批准列入城中村单元计划的城中村改建工程项目（城中村、旧屋村合法工业用地占工程项目拆除范围工业用地的比率应不高于50%），在现行经济政策基础上可综合考虑住房迁离、工程项目可实行性等因素，按照表2校核城中村单元总体规划容积，且不需另行配建公用住房。

表2：城中村（旧屋村）城中村净拆建比校核系数表

现状工业用地超过2.5的城中村改建工程项目，按本规定进行净拆建比校核的，在核算拆除建筑占地面积时，其工业用地2.5以内的现状建筑占地面积全部计入拆除建筑占地面积，工业用地2.5至3.0的部分按照50%计入拆除建筑占地面积，工业用地超出3.0的部分不计入拆除建筑占地面积。

加强老旧写字楼区拆除改建工作力度

鼓励符合条件的老旧写字楼区成片统筹规划改建。

坚持政府主导，市场参与的原则，完善我市旧写字楼区拆除改建经济政策，允许在新增定居建筑占地面积中安排一定比率的货品住房， 在政府负责完成搬迁安置谈判、总体规划编制等前期工作后，公开挂牌选择市场主体。

着力释放增量用房发展潜力

探索企事业基层单位持有的自有住房（不包括经济政策性住房及年内期万方的出租货品住房）建成后补缴地价转成公用住房或市场货品住房。

加强组织保证

建立定居工业用地供应目标责任制，定期对各区、各部门工作完成情况进行考核，督促各区各部门切实将各项工作全面落实落细。市总体规划和天然资源部门应做好定居工业用地的总体规划统筹规划、工业用地供应等工作。市住房工程建设部门应统筹规划做好房地产市场管理、住房工程建设和旧写字楼区改建各项工作。各区政府作为定居工业用地供应的责任主体，应加强工作组织协调，按照计划做好辖区定居工业用地养护、供应等工作。

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