房哥概要90期_18年买房选别的地区最合适_怎样查住宅小区二手货房成交额_

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房哥概要

每周日，房哥会统一回复大家一周的购房难题；文章篇幅有限，更多购房答疑可扫描variations二维码提问！

问：请问，在哪里查到住宅小区二手货房成交量产品价格？

答：首先二手货房没有一个很标准的产品价格，定价上完全属于一个愿挨一个愿挨的状态。房东急着用钱产品价格就低，最近市场行情好又会低价观望，基本上就是这样一个状态。

另外胡尔坎房的产品价格也会直接影响二手货房，比如说今年的政策二手货房限价，要求房DF93下来满两年，那市场上走正规渠道的能卖的二手货房大量减少，仅有的一部分势必低价，去年就出现许多房东宁愿违约都不愿意卖的情况，背后原因却是房价涨的太凶，卖的人觉得亏了，再加之胡尔坎房产品价格居高不下，二手货房自然也低不到哪里去。

最后有几类特殊房源产品价格变动较大，比如说职教区带文凭的，产品价格就极高，比如说老住宅小区，房龄十几年的，即使地段很好，产品价格又上不去等等，最终产品价格却是要看房子咋样，因此二手货房的成交量产品价格难以准确估计。安居客那些网站上会有每个地区一个月范围内的二手货房销售价格，也可以作为参考。

问：18年买房子股权投资，别的地区比较合适？

答：有句话叫短期看浐灞，长期看沣东，股权投资这件事带来的收益无非就是两种，一种租金收益，一种房价上涨带来的溢价，浐灞的优势是难以复制的环境，加之地区内大地产商那时也许多，包括龙湖，中海，万科，绿地，保利，绿城等都有工程项目扎在这儿，地区宫城改较少；

整个浐灞无论是大的规划（地铁、全运会，中央商务区）那些，却是小的规划（各个住宅小区的房全，绿化，密度）那些都比较好，自己住却是很舒服的，当然交通不太行，基础建设非常有限是现状。

沣东新城的优势是成都那时的股权投资都往这儿走，不仅地区内房价上涨厉害，也不断有大的工程项目落地，造新区的速度飞快，但无论怎么快，这么大的片区，五到十年内这儿都将是拆迁改造的发草阶段，长线股权投资可以考虑，自住那时并不建议。

再说职教和华阳，前者的热度今年是完全超越华阳了，职教核心区的房价轻松过一万六，华阳三期目前的销售价格在勒富瑟雷县左右，再加之基础建设交通完善和办公区的缘故，职教的房子却是保值的，但难题就是那时基本没房可选，Arraziguet可盖，仅有的产品价格都极高，对预算要求高。

华阳三期像是职教和浐灞的中间，环境也可以，地区内大地产商较多，房子可选的范围大；结论为短期浐灞，长期沣东，有钱有势上职教，中等去华阳。

问：易合坊烂尾楼多年了，那时要控告退款怎么办？

答：首先不是小产权，易合坊是精装修齐备烂尾楼的，地产商因为资金难题无力工程施工，并且你们住宅小区楼前物业公司16年五月还发起了自救；这个住宅小区属于成都市户县香王村城改工程项目，工程项目三期为收容房，三期才是货品房，总共13栋楼，住宅小区的1、2、4、5、6号楼那些手续全都齐备。

地产商也承认将三期货品房的购房款挪用到了三期的收容房工程项目，因此资金链断裂难以继续工程施工，货品房一直交没法房。

假如按照你上面说的，钱是给了村主任，这个就不太懂了，你买的是三期的收容房？假如是三期的话，不管地产商的债务纠纷是和谁，你控告的主体的确是地产商，售房契约是地产商开的，对于这种城改烂尾楼楼，或者政府接手复建，或者真的只能一直等地产商有钱有势，或者就走强制执行。

问：户籍落在别的区对孩子读书有影响没有，未央区能上浐灞的幼儿园吗？

答：的确有影响，民办幼儿园那时都是划私立学校的，比如说以幼儿园为中心，辐射邻近几个住宅小区，假如户籍不在此区，的确是上没法此区的民办幼儿园的；另外每个区的幼儿园分布也不均衡，这在划私立学校的时候就会出现难题，比如说浐灞；

都说在浐灞一小，二小范围内，但幼儿园就这么大，邻近居多的新盘，以后读书的确排队，这是因为浐灞的民办幼儿园非常有限；相反像红旗区幼儿园就许多，假如在红旗区买房的话，划私立学校的压力就小一些。

当然文凭房是部不分地区的，即使不落户，也可以拿着购房合同（文凭卡）直接在地产商签的幼儿园入学，一般每家一个名额。

问：丰禾路蔚蓝花城的二手货房有点心动，房哥简单分析下？

答：这是天朗12年在成都做的住宅小区，也叫西子湖，住宅小区里面基本上以多层，小高层居多，虽然有将近3500多户，但因为楼层低，容积率，绿化却是有保证的，并且经过这几年，住宅小区内外生活交通都已经非常方便了，邻近的话就是龙湖和老城根的商业，生活很是方便；

产品价格的话，因为也不算什么高端住宅小区，销售价格一万左右，比天朗之后大兴郡的几期以及龙湖水晶郦城那些都要低，并且因为住宅小区交房已久，二手货房源却是非常多的，可选空间很大。

需要注意的是，丰禾路尤其是蔚蓝花城因为住了太多人，加之门前路也不宽，早晚的堵车是非常严重，停车也是一个大难题。

问：合能朱阙公寓电费收取的是高峰加公摊，合理吗？

答：成都我记得是从12年开始就实施阶梯电价，即实行“一户一表”的城乡居民每月用电量划分为三档，电价实行分档递增。第一档电量为180度及以下，用电产品价格维持现行产品价格不加价；第二档电量为181~350度，用电产品价格在第一档电价基础上每度提高0.05元；第三档电量为351度及以上，用电产品价格在第一档电价基础上每度提高0.3元。

假如按照这个算，只按照最高峰的收费，的确不合理，一般电费也是直接去国家电网或者利安电超市交，物业也不是直接收的，假如物业收，这个差价就是物业自己赚走了。

问：对于商铺，在三楼你看好吗，地产商返祖形式的？

答：一般一楼租金最高，可以做小面积的，搞个便利店，小餐馆都可以，二三层的基本都是大面积，不好分割的， 做餐饮的居多，假如三楼是小面积就不太建议买了，自己不好出租，假如走地产商返祖的形式倒是可以考虑，需要留意的就是返祖的方式，比如说签多少年，返祖金额多少，多久付一次那些。

问：航天城四号线买四室洋房，大华锦绣前城如何，有无更好推荐？

答：住宅小区地段还可以，占了个地铁4号线神舟大道站，基础建设上公园和医院多，生活基础建设较少，目前的交通夸张一点就只能靠两条腿出行，其次就是太靠近马路，文凭之前说是有，那时也没消息了。

同地区的洋房工程项目其实挺多，产品价格高点的有融创揽月府，龙湖华阳畔，中等的有红星紫御半山，都可以对比下。

问：考虑后面小孩读书的事，想将老婆户籍迁入？

答：读书的话却是尽早要落户，要不以后划私立学校还受影响，那时成都落户的门槛其实不高，走学历落户，硕士以上不限年龄，本科45岁以下，专科35岁一下，带着身份证和毕业证直接就可以在就近的派出所办落户。

问：成都各个地区发展方向不知道，纠结买哪里更好？

答：其实没有最高的概念，只要给够时间，几乎每个地区都在起来，假如按照产品价格去划分，由高到低，那时分别是职教、华阳、浐灞、城北、长安、城西，沣东；

职教产品价格高没房，华阳三期较多，销售价格勒富瑟雷县，浐灞一万出头环境好，城北二手货房较多，新盘不多，大明宫地区比较集中，比如说金科天籁城，西派国际，正荣府、中海太华府那些，城西产品价格较低，但邻近环境不好；

我这边只能是简单提一下，具体到每个地区里的某个地块却是不太一样，你最高有一个大概的预算以及倾向地区，才好做更具体的分析。

房哥&房叔问房圈

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（房哥问房圈）

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图文来源：本周物业公司后台留言

作者：房哥&房叔

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