实务_土地使用权“转让”的10大法律风险

土地使用权转让风险

【实务  汇编】

导  读

国有土地使用权合同的效力仅依据《合同法》第五十二条的规定来判断，与其后土地使用权证没有关系。国有土地使用权合同签订后，合同目的是否能够实现与非违约方能否解除合同有关，但与合同效力无关。根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

【一】土地转让合同约定转让方应缴纳税款由受让方负担合法有效

裁判要旨：土地转让协议中关于税款负担条款，只要双方的意思表示是真实的，该约定并不会造成国家税款的流失，这种约定不违反法律的强制性规定，因此约定税款具体由谁来负担是当事人意思自治的范畴，不影响合同的效力。

案件来源：最高人民法院，新疆京中房地产开发有限责任公司与巴州银盛房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书，（2015）民申字第2282号。

【二】转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额25%,不能据此认定合同无效

裁判要旨：土地转让时未满足《城市房地产管理法》规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”等条件的，不能据此认定土地转让合同无效。

 违反法律、行政法规的强制性规定而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。《城市房地产管理法》第三十九条第二项和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条关于“土地未按出让合同约定进行投资开发就不得转让”的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定，《国有资产评估管理办法》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行办法》是行政规章，均不能作为认定出让土地转让合同无效的依据。

案件来源：四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷[最高人民法院（2013）民一终字第18号]。

【三】股权转让合同虽存在以股权转让为名收购土地的性质，但因内容未违反法律法规的效力性强制性规定而不认定为无效

裁判要旨：股权转让合同受让人欲通过控制转让人的方式开发使用土地，该行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为。合同中基于股权转让而就相应的权利义务及履行方法进行的约定没有改变股权转让人本身，也没有变动土地使用权的主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《公司法》中有关股权转让的规定对该合同进行审查。在合同内容未违反效力性强制性规范前提下，可认定该股权转让合同合法有效。

案件来源：案号：(2016)最高法民终222号 审理法院：最高人民法院。

【四】土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地的，应赔偿受让方土地溢价损失

裁判要旨：土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地，根据《合同法》一百一十三条的规定，应赔偿受让方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的预期利益。而合同履行后可以获得的预期利益即土地溢价。

案件来源：北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2016)最高法民申301号]、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2016)最高法民申1259号]。

【五】合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定利益的，应认定为土地转让合同

裁判要旨：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益，既不存在按照投资比例进行利润分成的约定，也不存在承担该项目开发经营风险的约定，故不具有合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件，应认定为建设用地使用权转让合同。

案件来源：最高人民法院，东营瑞康房地产开发有限公司、胜利油田泰恒实业总公司与东营瑞康房地产开发有限公司、胜利油田泰恒实业总公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书，（2015）民申字第943号。

【六】一地数卖且均未办理变更登记，先合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地

裁判要旨：土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，均未办理土地使用权变更登记手续。先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地，并可向法院请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务。

案件来源：长沙金霞开发建设有限公司与长沙市交通运输局建设用地使用权纠纷二审民事判决书，最高人民法院（2015）民一终字第163号。

【七】土地转让登记备案合同与实际履行合同价款约定不一致，转让价款应以实际履行合同为准

裁判要旨：土地转让双方签订两份土地转让合同，一份用于向土地管理部门登记备案，一份用于实际履行，用于登记备案的土地转让合同仅是双方办理登记备案之用，其效力仅及于登记备案，土地转让价款应以实际履行的合同为准。

案件来源：山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷民事判决书，[最高人民法院（2007）民一终字第62号]，《最高人民法院公报》2008年第3期（总第137期）。

【八】转让被查封的土地订立的转让合同合法有效，但受让方不能请求过户土地

裁判要旨：转让已被查封土地订立的土地使用权转让合同只要是当事人的真实意思表示，合同即合法有效，但在解除查封前，土地使用权转让合同不能发生物权变动的效力，因此受让方不能直接请求过户土地。

案件来源：韶关市佳和印染有限公司与韶关市万通房地产有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2013）民申字第874号]。

【九】土地转让方的土地使用权灭失后,受让方不能请求以其它土地替代履行

裁判要旨：在判断合同能否继续履行的问题上，区分特定物与种类物具有重要法律意义。通常情况下，土地使用权转让系特定物转让，不同位置、用途、不同地质构造及其他外部条件的土地均是特定、唯一和不可替代的。特定土地使用权在法律意义上灭失后，构成法律上的不能履行，故受让方不能请求以其他土地替代履行。

【十】土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经政府同意转让，不影响土地转让合同的效力

裁判要旨：土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者未缴纳土地出让金的事实不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。

案件来源：辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让、段晶炜建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2013）民申字第276号]。

（文章 | 公司法务联盟）

■ END ■

（向上滑动查看内容）

往期好文荐读

1、蒲文明 |被告代理律师开庭时说了一句什么话，让原告方立即撤诉？

2、蒲文明|【02】被告代理律师开庭时说了一句什么话，让原告方立即撤诉？

3、指导观点 | 实际施工人直接主张权利应受发包合同仲裁条款约束

4、房产交付 | 开发商逾期交付房产的违约责任应如何认定？

5、北京高院 | 小马奔腾“遗孀负债案”终审判决：需连带承担两亿元债务（附夫妻共同债务法律解读）

6、“两高三部” |《关于适用认罪认罚从宽制度的指导意见》（全文）

7、新规速看 | 违法放贷、年利36%高利贷等非法放贷行为在何种条件下构成犯罪？

8、买房提示 | 不要轻易签字领钥匙！买房人领取不具备交付条件的商品房钥匙，法院判决减轻开发商违约责任！

9、最高法审判意见 : 法定代表人和其他工作人员以法人名义从事借款活动，给他人造成损失的，企业法人应当承担民事责任

10、实务归纳：如何认定小产权房、农村房屋买卖合同效力？（附裁判规则＋法理依据）

11、房产新规：好消息！9月1日起，房产过户给近亲属，不征收个人所得税！

12、北京法院：扫黑除恶典型案例（二）

13、合资、合作开发房地产合同解除条件的成就条件有哪些？

14、北京法院：发布陈海涛等人涉黑涉恶案件典型案例

15、本案原告主张的款项究竟是借款还是投资款？

16、律师费指的是什么？为什么有的律师收费高，有的律师收费低？

17、股东资格确认纠纷中，隐名股东是否均适用“未经公司其他股东半数以上同意”前置条件？

18、法院公告：北京市第一中级人民法院关于“e租宝”案集资参与人信息核实登记公告

19、出售人故意隐瞒未取得房屋预售许可证，是否构成欺诈？同时是否须按一倍已付房款承担赔偿责任？

20、特许经营（加盟）合同特许人不具备特许经营资质，合同是否有效？

21、个人民间借贷纠纷涉及“套路贷”的，人民法院应如何裁判？

22、（最新）《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》的理解与适用

23、直击套路贷！北京朝阳警方首次逮捕10名公证员，严查中安民生等“以房养老”套路贷！

24、虚假诉讼：企业间民间借贷纠纷案涉虚假诉讼的，法院除判决驳回诉讼请求，还可同时判处涉案双方缴纳罚款！

25、权威发布：山东省高级人民法院 关于印发黑恶势力刑事案件审理工作规范的通知

26、建设施工合同无效，承包人是否有权继续行使支付工程价款请求权？

27、继P2P暴雷，私募基金将成为“新雷区”

28、“恶势力”“套路贷”“黑财产”“软暴力”！两高两部负责人详解扫黑除恶热词

29、房地产开发企业进入破产程序，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋能否要求继续办理过户登记？

30、权威发布：《关于加快推进公共法律服务体系建设的意见》（全文）

31、执行异议纠纷中，案外人对涉案十套房产是否享有所有权？

32、山东律师：《关于规范律师、基层法律服务工作者查询诉讼当事人户籍登记信息工作的通知》

33、最高院裁判观点：保证合同没有明确涉及实现担保物权的内容，不属于《物权法》规定的当事人约定的实现担保物权的情形

34、军队管理用地拆迁安置补偿纠纷，是否属于法院的审理范围？

35、扫黑除恶新阶段：严查房地产领域八大问题

36、房地产开发企业进入破产程序，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋能否要求继续办理过户登记？

37、最高法：发文保障强化拒执罪实施，“老赖”还能赖多久？

38、公司经营管理发生困难，持有公司表决权股东如何行使公司解散请求权？

39、房产中介为挣取房屋差价，反复“倒房”导致第一买房人维权困难！

40、本案农村房屋买卖合同纠纷中，房屋拆迁利益应该归谁？

41、7月起，检察机关将开展保障律师执业权利专项监督活动

42、本案房屋买卖合同关系中，买卖双方委托代理权是否有效？

43、“2·15”故意杀人、故意毁坏财物案罪犯张扣扣今日被执行死刑

44、二手房买卖合同纠纷中，房产中介销售人员代签的定金合同是否有效？

45、重磅！国务院关于实施健康中国行动的意见

46、房地产咨询合同中约定“先开具发票后付款”条款，能否作为债务人拒付咨询费的抗辩理由？

47、扫黑除恶专项斗争：既不降格处理，也不人为拔高

48、委托售房关系中，本案委托代理人签订的以房抵债协议书是否有效？

49、法学专家谈张扣扣案：私力救济切不可超越法律范围

50、因售房人故意隐瞒房产抵押事实导致房屋买卖合同解除后，违约责任应如何承担？

51、7月19日新发布：司法内部将公开律师代理情况

52、本案房屋买卖双方签订的购房特惠单中，违约免责条款是否有效？

53、银保监会新规：简化已故存款人的存款查询事项

54、因不动产初始登记政策影响导致房屋买卖合同逾期履行的，能否要求出卖人承担违约责任？

55、最高人民检察院关于废止部分司法解释性质文件和规范性文件的决定：废止司法解释性质文件和规范性文件46件

56、原告作为外嫁女，能否享有涉案村集体土地征收补偿款？

57、买房人购买房产后，房屋墙体出现倾斜等受损情形时谁应承担赔偿责任？

58、法官提示：买房，请谨慎对待宣传广告！

59、本案双方合作项目所涉800万元款项究竟是投资款还是借款？

60、尊重律师执业权利，是司法公正的需要

61、房屋买卖合同解除后，介绍买房人（居间人）是否应该承担退还房款责任？

62、北京市高院：关于刑事自诉案件的立案审查规范

63、最新发布：废止司法解释103件，明确现行有效的司法解释561件（附全文）

64、执行异议纠纷中，案外人对涉案十套房产是否享有所有权？

65、人民财评：让法律成为民营企业的护身符

66、商品房预售合同纠纷中，房屋认购合同的效力应当如何认定？

67、被拆迁人对拆迁安置房屋补偿权利是否优先于第三人抵押权？

68、本案双方是否达成拆迁安置补偿协议？原告主张的债权转让关系是否成立？

69、房屋买卖合同中“将房产过户至指定第三人名下”的约定，是否有效？

70、股份代持关系中，代持公司未经委托人同意转让股权的行为是否有效？

71、审判规则：民商事审判会议纪要（民事篇）

72、审判规则：民商事审判会议纪要（商事篇）

73、本案股权转让款究竟是1000万还是480万？

74、最高人民法院图解：关于建设一站式多元解纷机制、一站式诉讼服务中心的意见

75、北京市关于“e租宝”案集资参与人信息核实登记的第二次通告

76、未办理房产变更登记之前，夫妻间赠与房产可以撤销吗？

77、最高法裁判：关于房地产权属登记的法律风险（附裁判要旨）

78、指导案例：公司关联交易致合同无效后，涉案财产应如何返还？

79、本房屋租赁合同纠纷案中，出租人主张的租金支付请求权是否已超过诉讼时效？

80、最高法“案例大讲坛”：关注未成年人权益保护典型案例

81、裁判观点：房屋租赁合同纠纷中，双方就未经整体验收合格的标的物签订的租赁合同是否有效？

82、最高法新规发布：死刑罪犯在执行死刑前，可以申请会见近亲属【法释〔2019〕12号】（附全文）

83、最高法院:全国民商事审判工作会议纪要123条完整版-民二庭公开征求意见稿

84、房地产开发商为套取银行贷款签订的房屋买卖合同效力如何认定？

85、执行普法：将机动车辆登记在他人名下逃避债务，人民法院也可调查执行！

86、本案股权转让人是否享有合同解除权？（附：最高人民法院指导案例）

87、关注扫黑除恶：江西南昌姜小平黑社会性质犯罪团伙已判处刑罚

88、公司清算期满，债权人就未经申报登记的债权能否主张清算责任？

89、香港天价律师费案：一个贪官请律师出庭花了12亿！

90、债务人就房产办理抵押登记后，抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权的法律效力如何认定？（附《物权法》第二百零二条实务释义）

91、房地产市场：千亿房企成功的背后，离不开这3大秘诀

92、企业营业信托纠纷案件，法院裁判应重视监管作用，强化信托公司赔偿责任

93、最高院：原告败诉，不一定要赔偿财产保全造成被告的损失！

94、企业金融借款合同：借款方以特许经营权出质为债的担保情形下，出借方应如何实现质权？

95、权威解读：《关于办理操纵证券、期货市场刑事案件适用法律若干问题的解释》重难点解读（附《解释》全文）

96、最高法裁判：关于房地产权属登记的法律风险（附裁判要旨）

97、股权转让关系中的表见代理如何认定？

98、股权转让纠纷中，未经股东大会决议的公司担保条款是否有效？

99、最新发布：坚持房子是用来住的，不是用来炒的；不将房地产作为短期刺激经济的手段

100、法官说法：离婚数年后被前夫起诉，一方侵权之债能否被认定为夫妻共同债务？

101、司法部等五部门20日共同发布《关于完善安全事故处理机制维护学校教育教学秩序的意见》

102、刑事实务：如何正确区分刑事诈骗与民事欺诈

103、实务整编：“律师费”由败诉方承担12种情形

104、最高法司法政策：合同效力与物权效力相区分的原则适用

105、贯彻学习：中央依法治国委1号文件《关于加强综合治理从源头切实解决执行难问题的意见》（附全文）

106、法定代表人以个人名义委托他人处理其在公司中全部事务的法律效力如何认定？

107、法定代表人以个人名义委托他人处理其在公司中全部事务的法律效力如何认定？

108、建筑工程承包合同无效情形下，工程价款的计算标准如何认定？

109、裁判规则：最高人民法院关于民间借贷纠纷案件的十大裁判规则

110、住房和城乡建设部新规：《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》（附网签流程图）

111、央行房贷新政：个人住房贷款利率调整公告（附解读）

112、最高法申诉公报案例：银行等金融机构怠于办理房屋抵押登记致抵押物被人民法院查封的，应自行承担损失责任！

113、最新版：《不动产登记暂行条例实施细则》发布，明确集体土地所有权、宅基地使用权登记程序

114、十三届全国人大常委会第十二次会议：《民法典》审议草案侧记

115、北京法院：好消息！北京法院诉讼费可以扫码缴纳了！

116、八月·选录｜总有一则案例，值得您回顾学习~

117、九月新规，来了！

118、最高法审判意见 : 法定代表人和其他工作人员以法人名义从事借款活动，给他人造成损失的，企业法人应当承担民事责任

119、2019新法颁布：《中华人民共和国土地管理法》修正案全文，多个“首次”传递民生温度！

120、最高人民法院民一庭：房屋购买者的居住权与抵押权人的抵押权相比更具有优先性

121、最高院：民间借贷若涉嫌非法集资，出借人不能直接提起民事诉讼（必须先刑后民）

122、法院裁判：拆迁人和行政机关违法实施拆迁致被拆迁人未取得法定安置补偿时，应如何确定被拆迁人的赔偿标准？

123、最高院裁判观点：夫妻双方离婚协议书中约定房产归子女所有的情形，在一定条件下可对抗其他债权人强制执行

124、居间责任公报案例：房产中介未尽严格审查义务，应就买卖双方受损部分承担赔偿责任！

125、损害股东利益责任纠纷中，本案原告是否享有股东诉讼主体资格？

126、工信部 | 最新发布：及时支付中小企业款项管理办法（征求意见稿），明确国家机关/单位支付工程款，不得超过60天！逾期支付利息

127、最高法 | 股权利益：审判实务中关于解除股权转让合同的参考因素

128、公安部 | 最新发布：部署深入打击 “套路贷”违法犯罪活动，并公布十大典型案例

129、房屋买卖合同关系中，预告登记的效力裁判依据是什么？

130、在诉讼主体双方既签订了借款合同又签订了商品房房屋买卖合同的情形下，法院应当如何认定？

131、最高院 | 民二庭第18次会议纪要：盖章行为的法律意义

132、证据实务 | “聊天记录”能否作为案件证据的认定标准（附：最高法权威观点+典型案例)

133、最高院：法定代表人变更仍然可能会被限制高消费、限制出境

134、最高院民一庭 ：关于关于执行异议案件的司法观点及裁判规则

135、最高法 | 法官：“部分篡改型”行为不构成虚假诉讼罪

136、最新裁判 | 北京知识产权法院：贵州茅台酒厂“茅台国宴”商标注册案一审判决已生效

137、裁判指导 | 买卖合同中，未约定付款期限的货款欠条，如何计算逾期付款利息？

138、最高法 | 原审法院追加被告后，未询问原告是否要求被告承担责任直接裁判承担责任的，属程序违法

139、最高院 | 2019.9.16《关于立案是否要提供被告人身份证信息的答复》，明确原告立案时并非必须提供被告身份证信息

140、实务整编 | 最高法：物业服务合同纠纷裁判规则19条

141、新规 | 律师调查令：福建高院发布《关于民事执行调查令的规定(试行)》的通知，律师调查令可调查几乎所有财产状况

142、民事实务：2019年起，法院不受理的十大类民事案件

143、裁判指导 | 买卖合同交易存在多项保证合同情形下，如何区分担保人保证责任？

144、最高法 | 最新发布：关于健全完善审判委员会工作机制的意见（附全文解读）

145、最高法司法案例研究院 | 收回闲置宅基地的条件

146、高院裁判指导 | 股份有限公司发起人在禁售期内签订股权转让合同是否有效？

147、提示：刑诉法大修，值得重视的重大变动【附：2019刑事诉讼法（修正草案） 征求意见稿（全文）】

148、股东资格：隐名股东代持股协议有效，并不必然肯定其享有股东地位

149、案例指导 | 建设工程合同纠纷中，如何认定建设工程价款优先受偿权范围？

150、最高院 | 司法观点整编：公司法纠纷类案件司法观点28条

151、指导案例 | 房屋买卖阴阳合同中为办理过户登记而约定的虚低价格条款无效，但不影响其他条款效力

152、北京法院|明确：夫妻一方未经配偶同意擅自出售房屋致房屋买卖合同解除的，应赔偿买受人房屋差价损失

153、司法部 | 建设工程抗震管理条例 （征求意见稿）

154、工信部 | 最新发布：及时支付中小企业款项管理办法（征求意见稿），明确国家机关/单位支付工程款，不得超过60天！逾期支付利息

155、最高人民法院 | 民二庭：法官会议纪要二十条

156、指导案例 | 股东知情权：未履行出资义务是否影响股东知情权的行使？

157、建设用地使用权 | 买卖双方就已启动闲置土地认定程序的建设用地进行转让，其法律效力应如何认定？

158、实务整编 | 法院认定虚假民间借贷诉讼的裁判规则+法律依据

159、房地产系列 | 房地产开发企业未取得竣工验收备案书是否符合房产交付标准？

160、重磅通知：私立幼儿园将退出历史舞台，全部转成事业单位或民办非企业

161、裁判指导 | 公司减资未履行通知义务致使债权人受损的，应承担赔偿责任

162、指导案例 | 房屋买卖阴阳合同中为办理过户登记而约定的虚低价格条款无效，但不影响其他条款效力

163、新规 | 关于修改〈中华人民共和国外资保险公司管理条例〉和〈中华人民共和国外资银行管理条例〉的决定

164、执行答疑：人民法院能否查封执行被执行人名下唯一住房？（附：裁判原文）

165、最高法 | 审判指导：建设工程合同双方于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，并非直接导致旧债消灭

167、公司实务 |  股东出资纠纷案件的审理思路和裁判要点

168、本案房地产委托评估合同评估费用何时支付？

169、最高人民法院：民事审判第二庭法官会议纪要

170、公司经传唤未出庭听证，是否影响债权人提起强制清算诉讼？

171、全国首例！因隐瞒财产，“水滴筹”求助者被判全额退款

172、最高法 | 再审裁判：出质人擅自转让已出质股权的行为是否有效？

173、【收藏】| 100条经典法律格言

174、最新发布：北京市高级人民法院关于调整公司强制清算案件及企业破产案件管辖的通知

175、典型案例 | 全国法院审理公司破产清算五大典型案例

业务领域：公司法务、房地产、建筑工程

电话：

邮 箱：@.com

地址：北京市朝阳区建国门外大街19号国际大厦A座2003室

欢迎将文章分享到朋友圈哦~~

【版权声明】：本文章除原创外，取材于审判案例，相关图片转载于网络，作者仅供学习、交流、读者参考，原版权归原作者所有，如涉及作品版权或其他问题，可联系删除。