原本深圳有所以多小产权房

前段时间，粤港澳区的一个弊病已经开始被人注意到了。

一直以来，处在“地下”的某个房商业地产买卖市场，越演越烈，前段时间终于被报导出来。人们才意识到，原来，有一些非同寻常的房子，竟然在大卫星城中这么受欢迎。

此种非同寻常的房子，是传说中的小房屋产权房。许多人都听过，而已因为和他们无关，常常不放在心上。

有数据显示，2021年以来，深圳小房屋产权房涨幅已经超过30%：

地段稍好改造过的小房屋产权房套内单价达4-5万；

公明小房屋产权房一年前收购价格6000元，去年达至了1-1.2万；

沙井小房屋产权房一年前收购是6000-9000元，去年达至了1.1-4万；

龙华小房屋产权房一年前的收购价格1-1.8万，去年达至了1.5-4万。

果真没想到，小房屋产权房此种不属于普遍房商业地产市场范围内的房子，在深圳居然能涨起来。前段时间，中央电视台腾讯网，特地报导过深圳小房屋产权房的情况。

随之，深圳的住建部门已经开始了严查小房屋产权房产品销售情况。然而，这股萨温齐并没止住，反而越演越烈，已经开始Exhilarate，跑到了东莞等地继续了。

在这里，我们有必要劝说一句：

即便小房屋产权房看上去昂贵很有诱惑力，但，绝对不要买小房屋产权房。

小房屋产权房无房屋产权

为什么不能买小房屋产权房？一定有许多人不服这一点。

小房屋产权房，不也是有房屋产权？

大错特错。小房屋产权房，就和老婆饼一样，小房屋产权房没房屋产权，就像老婆饼里没老婆。

这而已一个名字，为了给他们尾斑根来，让人误解小房屋产权房其实是有房屋产权的。

我们来看下小房屋产权房的表述。

小房屋产权房，指的是在农村集体土地上建设的房屋，是由于卫星城扩张之后产生的。此种房子，它是没在房烽进行备案的。

此种没任何法律条文保证的房子，在有心人的包装下，变成了可以正常出售转让的房子。

许多产品销售相关人员的说法是，小房屋产权是村证房，村里给发证的，跟市证房而已房屋产权归属不同。即便除了他用房产证没，但其他证书都全之类的来哄骗缺乏经验的购房者。

事实上，小房屋产权房，官方表述就四个字——违规建筑物。

有些小房屋产权的产品销售相关人员，会给购房者一定的保证，有辩护律师缔造以及乡政府会的相关盖章和断定，来确保这个房子属于购房者。

小房屋产权房，几乎都以乡政府断定来做宣传

但，事实上，这房子还是违规的，有乡政府会缔造也没用的。

而且，现在许多乡政府已经不能跟小房屋产权房买卖出断定了，大部分都是给的乡政府所属的物业公司，那就更加没法律条文保证了。以后出了问题，即便不能找乡政府解决。

当然，深圳和一些第一线卫星城的小房屋产权房和其他的不同。

据每星期经济新闻报导表示，根据相关数据，深圳的违规建筑物面积占接近一半的深圳总建筑物面积。这是为什么深圳的小房屋产权房，在所有卫星城中，弊病最重。

按照中央电视台的报导，购买小房屋产权房的，八成都是股权投资客。这主要是因为小房屋产权房是真的昂贵，比同类商品房有的是能昂贵到1/4即便更低，而且人们觉得分散主义，如果要处理的话，这么大的体量也没办法处理。

除了一点，股权投资客看中的是小房屋产权房的不限牌、不占用名额，再加上第一线卫星城，他们认为是有潜力的。

事实上，前面我们说过了，这是违规建筑物。

这些违规建筑物，因为在法律条文上不受保证，所以一旦要博韦斯县建，拆就拆了，是不能有任何补偿的。

股权投资Perhaps有的是心存侥幸，认为分散主义；有的是则是想持有一段时间，加价后再买下下一个人。

按照每星期经济新闻报导所提供的案例，A手上有一套市场价500万的房子，准备以450万卖出。B支付一大笔订金，签了合同但拖着不房产交易，然后迅速找到下家C，把房子以450万买下C。也即，B以一大笔几十万的订金，撬动数百万的房产。C如B一样，将房子买下D，如此一般继续下去。

但，此种击鼓老套的游戏，不好说什么时候就停止了，有可能到他们接手时，恰好是最后一轮。

心存侥幸果真要不得。

股权投资过程无保证

当然，买小房屋产权房的人，多半都罢了小房屋产权房的违规性质，以及可能以后会砸他们手上这件事。

他们有这个风险意识，觉得他们不能那么差落到此种地步。赌徒态度比较强，就有种搏一搏电单车变摩托，电单车没了就没了的态度。

但，在这里还要多说一句，即便对房子的违规属性罢了，也能分担之后的风险，但除了一种风险，是无法分担的。

那是，整个股权投资过程的不不合法。

来自每星期经济新闻报导

在某地的卫星城更新项目中，特别提出了小房屋产权房的买卖不受法律条文保护，用来警醒股权投资者。

在目前的小房屋产权房买卖中，常常是通过辩护律师公证，达成买卖双方的买卖。但，如果房子本身不不合法的话，买卖非法财物，那也是不不合法的。

整个股权投资过程不受保证，卖家可以随时反悔。即便不反悔，也可能会造成一房多卖的情况。

这些是全无保证的，即便有辩护律师缔造，拿到法院上也不能被处理。

这是小房屋产权房的另一个很大的风险，房子本身不不合法，进而引起的股权投资过程中的不不合法。

来自洪波大视野

在这里，进一步提个醒，关于回迁房的问题。

过去的小房屋产权房，都是直接转让在集体土地上盖的那些属于集体所有的是房子。

但现在的小房屋产权房，花样多得很，其中一种是购买那些确定要被拆迁的小房屋产权房，等待后续拆迁后分的房子。

此种想法倒是想得挺美的，毕竟到了回迁房那一步了，以后就可以按照名字办证了。

但，看起来确定到手的回迁房，其实也是有风险的。如果是农村的回迁房，那这属于农村集体土地上的宅基地所盖的房子，如果转让，只应该在村内进行转让。

这是有规定的，而且在未来回迁分房的时候，是写的户口本上的人名去分房。此时购买的人，也最多是有个文件登记，不在对方的户口本上，最后回迁房的产证也比较难办。

回迁房需要带的是拆迁的安置协议书、旧房拆迁作价凭证、户口本等等，这些是购买要被拆迁的房子的人所没的是，也是不认可的。只能以原主的名义办理，这就成为了代持。

而越来越多的卫星城，回迁房五年内是不能买卖的，这就导致了很大的风险，卖家可以随时反悔的风险。而且此种反悔，还真的不一定有办法可以解决。

所以说，即便能够分担房子砸手上，房子被拆迁无补偿的风险，那么股权投资过程中本身毫无法律条文保证，也是没办法规避的。

即便是亲朋好友，在一大笔财产面前，也不一定不能翻脸，所以小房屋产权房，碰不得。

小房屋产权房的最大劣势——无学区

我们都知道，学区房是按照户口来划分片区的。小房屋产权房和普通住宅的最大问题是，不能落户。

既然是不受法律条文保护的房子，不能落户，那么自然也就谈不上有学区了。

在上海的跑盘过程中，我曾经遇到过不良中介推销小房屋产权房。有的是小房屋产权房是因为一定的历史原因刚好在好学区周围，一直没拆迁，也没办法进行土地性质的转化，风险很大。

那中介硬说此种房子是在范围内的，这是肯定不对的。小房屋产权房的土地性质都不是住宅，学校划分招生范围时也不能考虑。

再加上现在的学区越来越严格了，二胎增加，孩子多了的情况下，房产证上只有父母的名字都不保险了，都必须加上孩子的名字来保证入学。

在此种情况下，小房屋产权房，即便因为一些历史原因，也是落于人后的。基本就不要考虑它是否有学区了。

但，去年在深圳发生了一种比较让人意外的情况。

一个是深圳外国语宝安学校学区刚好有小房屋产权房在其中，导致小房屋产权房的孩子也能入学名校。这对商品房来说，显然有失公平。

细看了一下，这个四月发布的划分政策中有虽然将小房屋产权房划分成了特殊住房，但它在后续时停止了这一片对小房屋产权房的出让，许多人是无法钻空子的，仅仅是保证了一批人的入学问题。

深圳的个例，是特殊的历史遗留问题。在为了解决历史遗留问题的特殊住房如何算积分出台之前，那里的住户也不知道会能够有这么一回事，而且仅仅是暂时性的。

加上现在深圳全面禁止了小房屋产权房的产品销售，未来关于小房屋产权房的学区，也可能会有一定的变化，小房屋产权房作为遗留问题处理，应该会在处理结束后再继续变动。

天上掉不了馅饼

请记住，天上没掉馅饼的好事。

早在2018年，广东省就发布了《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，意见中明确提出，集体所有土地上开发的商品住房，即俗称的“小房屋产权房”，一律不得办理不动产登记。

小房屋产权房占用了本该用在农业上和保证农民生活的集体用地，又不交土地转让费用。这是在薅谁的羊毛？在挖谁的墙角？你想过吗？

监管虽然会迟到，但一定不能不到。

我们需要冷静一下，面对远低于市价的房子，好好琢磨琢磨。此种好事，真的会落到身为普通人的他们头上吗？