实务归纳_如何认定小产权房、农村房屋买卖合同效力_(附裁判规则+法理依据)

 引 言就广义而言，所谓农村房屋，是建造于集体所有的土地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。而“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。裁判规则

1.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同无效——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。

案号：鄂秭归民初字第00780号；

2.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效

——马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案

【案例要旨】宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。

案号：（2007）二中民终字第13692号

3.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效

——马立民诉陈宝印房屋买卖合同案

【案例要旨】因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。

案号：(2007)一中民终字第9544号

4.对确认“小产权房”买卖合同无效的纠纷要综合评定

——原告诉被告房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。

来源：《人民法院报》 2010年9月29日第7版

附：裁判案例

原告刘某、金某与被告袁小某、张某

确认合同无效纠纷案

原告：刘某

原告：金某

被告：袁小某

被告：张某

原告刘某、金某与被告袁小某、张某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人,被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告于1991年9月9日向永丰县恩江镇肖家村村民肖某等处购买了一块位于永丰县恩江镇肖家村的宅基地使用权，该土地的性质为集体土地。2011年原告自行出资在该宅基地上建起一栋六层房屋，原告在建房时未取得相关建房规划许可证，房屋建成后也未取得相关产权证明。

之后，原告已自行将该栋房屋的二楼和三楼东面的套间销售出去，双方签订了小产权房买卖合同，但未办理产权登记及过户手续。2013年6月份期间，被告向原告购买了原告自建房五楼东边套间房屋，但未签订书面房屋买卖合同，只是口头约定价格为17万元。后原告将该房屋钥匙交给被告袁小某，同年七、八月份期间两被告对房屋进行了木工、油漆涂料、衣橱柜等装修，并安装了不锈钢防盗窗，于当年农历12月25日举办了乔迁酒席。之后两被告一直在该房屋内居住。

2015年1月26日永丰县城乡建设局向原告下达了行政处罚事先告知书，因原告未批先建行为违法，拟作出限期拆除该违法建筑的行政处罚，但之后实际未作出行政处罚决定。两被告于2015年6月23日登记离婚，该房屋现由被告张某及其儿子、女儿居住。

另查明，两原告为城镇居民户口。两被告为农村居民户口，所在集体经济组织为坑田镇坑田村旺田自然村。原告于2015年10月28日以租赁合同纠纷为由向法院起诉两被告，请求解除双方之间的房屋租赁合同关系并返还房屋，被告向原告支付租金。2016年4月13日法院以双方之间未形成房屋租赁关系为由驳回了原告的诉讼请求。该案判决已发生法律效力。2016年9月27日原告以排除妨碍纠纷为由再次起诉被告，后法院以原告未提供确凿证据证明其对此房屋具有合法所有权为由，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，经吉安市中级人民法院审理后以原告未提供确凿证据证明两被告在涉案房屋内居住没有合法根据判决驳回上诉，维持原判。原告不服该二审判决向吉安市中级人民法院申请再审，吉安市中级人民法院裁定驳回了原告的再审申请。

本院认为，原、被告均认可双方之间为房屋买卖合同关系，本院予以确认。

但双方买卖的标的物为农村集体土地上建造的房屋，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案所涉房屋是建造在集体土地上的房屋，两原告是城镇居民，不是案涉土地所有权人集体经济组织成员，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》〔国办发（1999）39号〕第二条规定“加强农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。

两原告购买集体土地建房，且未取得任何审批手续，房屋建成后也未取得相关产权证明，违反了上述规定，城建部门也已认定该未批先建的行为违法，拟作出限期拆除的行政处罚，虽然未实际下达行政处罚决定，但不表明原告对该房屋取得合法所有权。现两原告将在集体土地上建造的房屋出售给被告，买卖标的不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地的使用权，而两被告非该集体土地经济组织成员，也未取得该集体土地所有权人的同意，更未办理产权登记，原、被告之间的口头房屋买卖合同因违反法律、法规的强制性规定，依法应当认定为无效。原告的诉讼请求合法，本院依法予以支持。

至于确认合同无效后的后续处理问题由于原、被告在本案中均未主张，可另案处理。

关于被告辩称原告之前已起诉过被告，都经过终审判决，没有理由再起诉被告。本院认为，原告之前起诉被告是以房屋租赁合同纠纷和排除妨碍纠纷起诉，与本案房屋买卖合同关系不属于同一法律关系，之前的判决结果并没有对本案所涉合同效力作出认定，故被告的抗辩本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条的规定，判决原告刘某、金某与被告袁小某、张某之间达成的房屋口头买卖合同无效。

司法观点

一、农村房屋主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类

就广义而言，所谓农村房屋，是建造于集体所有的土地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。

物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”

上述法律确立了“一户一处宅基地”原则，农村村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权，由于法律、行政法规及部门规章未对宅基地使用权及宅基地房屋所有权登记发证进行明确规定，现实中大部分宅基地及地上房屋并未进行权属登记，近几年这项工作正在推进。

从目前有关法律、行政法规及政策的规定及精神看，农村村民享有宅基地使用权及宅基地房屋所有权，并不需要登记作为生效要件，故未进行权属登记并不影响农村村民对于该两项权利的取得。而“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。

根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。纪要（《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》）第十九条并未涉及后者，而是仅针对宅基地房屋买卖的情形作出了规定。

二、根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买房屋的诉讼请求

我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定。

最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月11日，国务院又专门召开会议，再次强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。

从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。而根据我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，应以国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》来认定该通知后售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效。

三、城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效

禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，这是处理此类纠纷案件的认定基准或者说一般原则。但是维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。

【故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力】：

（1）出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

（2）城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

（3）城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

（4）买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

（5）在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

（6）对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。

（7）城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。

（摘自《房地产纠纷裁判标准规范》，吴庆宝著，人民法院出版社2009年版，第300-301页）

（来源：裁判文书网、基层法官）

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