小产权房出租合约与否有效率_与否应缴付房租_家装该咋办_所有疑点一次化解!

 

序言

深圳存海量数据小产权房且房租昂贵，不少本地打零工的人员选择租小产权房定居。随着越来越多的人出租小产权房，有关出租合约纠纷也日渐增加。一旦小产权房《房屋出租合约》发生争论，高等法院将如何处理？安云律师通过查阅有关法律条文法规以及高等法院裁决，将研究成果分享给大家。

裁判员观点

1、因小产权房屋未获得建设项目总体规划许可，依照《最高人民高等法院有关该案村落房屋出租合约纠纷案具体内容应用领域法律条文若干个难题的说明》第三条之明确规定，《房屋出租合约》合宪。

2、房屋出租合约合宪，原告允诺参考合约签定合同的房租国际标准缴付房屋占据服务费的，人民高等法院一般应不予全力支持。

3、租客对房屋进行家装的，租客和租客按照对合约合宪的过失分摊家装的折现经济损失。租客对合约合宪存有过失，应分担部分家装费用。

有关裁决

【事例一】

事例：朱枫与闫晓波房屋出租合约纠纷一审民事诉讼裁决书裁判员高等法院：北京市第一Wasselonne人民高等法院管碧玲：(2021)京01民终3552号

裁判员年份：2021.04.29

人民高等法院认为：因所涉出租房屋未获得建设项目总体规划许可，依照《最高人民高等法院有关该案村落房屋出租合约纠纷案具体内容应用领域法律条文若干个难题的说明》第三条之明确规定，一审高等法院证实朱枫与闫晓波于2016年4月9日签定的《北京市房屋出租合约》合宪恰当，嗣后不予证实。朱枫作为租客，明确知晓房屋未获得建设项目总体规划许可，仍与他人签定房屋出租合约，而租客闫晓波亦未尽到审查核实的注意义务，故两方对房屋出租合约合宪，均存有过失。

房屋出租合约合宪，原告允诺参考合约签定合同的房租国际标准缴付房屋占据服务费的，人民高等法院一般应不予全力支持。一审高等法院参考两方签定合同的房租国际标准、闫晓波实际占据使用房屋期间，确定闫晓波应缴付原签定合同租期届满后的房屋占据服务费2000元沙托萨兰县，嗣后不持异议。

有关房屋内家装经济损失的索赔难题。该案中，两方应按照对合约合宪的过失分摊点缀家装的折现经济损失。有关点缀家装折现经济损失的具体内容分摊方案，嗣后在考虑两方主观过失程度的基础上，同时考虑房屋已由朱枫收回的状态，以及朱枫虽表示不同意利用家装但亦认可房屋家装目前仍未拆除，朱枫客观上亦受有相应利益的因素，酌情确定朱枫索赔闫晓波房屋点缀家装折现经济损失26000元。

【事例二】

事例：廖宏海与温晋波房屋出租合约纠纷一审民事诉讼裁决书裁判员高等法院：珠海市深圳市Wasselonne人民高等法院管碧玲：(2019)粤03民终3543号

裁判员年份：2020.02.26

人民高等法院认为：因两方均未递交所涉房屋房产证、建设项目总体规划许可或其他合法建楼相关手续，故一审高等法院依照《最高人民高等法院有关该案村落房屋出租合约纠纷案具体内容应用领域法律条文若干个难题的说明》第三条明确规定，认定两方签定的出租合约合宪恰当，嗣后不予证实。

有关廖宏海裁定称不应由其分担50%家装点缀经济损失的难题。依照合约法第五十五条之明确规定，合约合宪后，不能返还的应折价补偿。两方都有过失的，应各别分担相应的职责。温晋波为证实其家装经济损失，递交有关点缀工程施工承包合约、补充协议、报价清单、工程竣工验收表及缴付家装款的收据等，一审高等法院依此酌定温晋波家装经济损失为25万元沙托萨兰县。依照前述法律条文明确规定，造成该案合约合宪两方均存有过失，故一审高等法院裁决各别分担50%的职责，于法有据，廖宏海该项裁定理由不能成立，嗣后不予全力支持。

【事例三】

事例：陈晓波与何炎生房屋出租合约纠纷一审民事诉讼裁决书裁判员高等法院：珠海市深圳市南山区人民高等法院管碧玲：(2017)粤0305民国初年4640号

裁判员年份：2018.12.11

人民高等法院认为：原、被告在（2016）粤0305民国初年12454号案件该案及裁定过程中，均未对出租合约的效力提出异议，也未向嗣后递交所涉房产无按程序建楼的有关证据，嗣后依此做出了有关裁决，Wasselonne人民高等法院亦裁决维持。之后，原告就所涉房产与否获得按程序建楼相关手续等向有关部门申请信息公开，有关部门就此进行了答复，且原告已就前述生效裁决向省高院申请再审，故嗣后现依照该案中原告递交的有关证据及查明的事实情况进行裁决。从该案中原告递交的有关部门出具的复函内容来看，所涉房产所在的蓝天苑A栋并未获得按程序建楼相关手续，依照《最高人民高等法院有关该案村落房屋出租合约纠纷案具体内容应用领域法律条文若干个难题的说明》第三条的明确规定，租客未获得建设项目总体规划许可，与租客订立的出租合约合宪。故原、被告签定的出租合约应为合宪合约。出租合约合宪，应恢复原状，故被告已收取的押金8000元应退还原告，原告要求被告双倍返还押金的诉讼允诺，无法律条文依据，不予全力支持。

对原告要求被告退回一年所交房租及多执行的一个月房租共计52000元的诉讼允诺。出租合约虽合宪，但被告有权要求原告缴付占据使用所涉房产期间的占据服务费，原告占用所涉房产并已缴付所涉房产的服务费至2017年4月18日，现原告要求退还，无事实和法律条文依据，嗣后不予全力支持。

对原告要求被告索赔家装经济损失的诉讼允诺。依照《中华人民共和国合约法》第五十五条明确规定，合约合宪的，有过失的一方应索赔对方因此所受到的经济损失，两方都有过失的，应各别分担相应的职责。该案中，被告作为出租方，将未获得按程序建楼相关手续的房屋出租给原告，具有较大的过失；而原告作为承租方，亦有义务了解所涉房产的实际情况，因此原告对出租合约合宪本身也存有一定过失。该案中，原告并未申请对所涉房产内形成附和的点缀家装物进行评估，而原告仅递交收款收据、并未递交家装合约等其他证据证明原告所花费的家装金额，故原告主张家装经济损失17700元并无充分依据；结合两方在出租合约中签定合同的“房屋翻新粉刷费用不能低于5000元”的签定合同，嗣后证实原告对所涉房产进行了一定的翻新、粉刷，现出租合约合宪，原告所进行的家装经济损失，应由被告依照自己的过失程度进行索赔，故嗣后酌情判令被告索赔原告家装经济损失3000元。

安云律师观点

1、案涉小产权房未获得建设项目总体规划许可，无特殊情况，有关房屋出租合约合宪。合约两方恢复原状，出租方退还承租方出租押金。

2、出租合约合宪，房租条款合宪，但承租方应向出租方缴付房屋占据服务费。占据服务费的具体内容数额，高等法院参考两方签定合同的房租国际标准并结合约地段相应面积房屋市场出租价格等因素，酌情不予确定。

3、由于出租合约合宪，理论上应恢复案涉房屋原状。但房屋内形成附和的点缀家装物且难以恢复原状的，两方按过失各别分担相应的职责，即一般而言出租方应向承租方分担部分家装经济损失。承租方如果对案涉房屋进行家装，应保留好家装合约、付款收据等交易记录，以便将来向出租方主张相应家装费用。

END作者：林芾沁  广东安云更新律师事务所律师审核：耿延良  广东安云更新律师事务所管委会主任广东安云更新律师事务所简介

广东安云更新律师事务所成立于2013年，是一家以提供房地产等民商事法律条文服务为主的专业法律条文服务机构，尤其擅长企业法律条文风险控制、企业投融资并购、房地产和城市更新等有关法律条文业务。

我所创始人——“旧改专家”耿延良，深耕城市更新和房地产领域多年，曾任职法国欧莱雅公司、佳兆业集团、卓越集团、金地集团、龙光集团法务负责人和旧改公司负责人，全流程参与深圳、珠海、东莞、惠州、广州等地上百个旧改项目，具有丰富的企业法务管理经验以及房地产城市更新项目实操经验。此外，我所还聘有多位法律条文资深人士及知名法学教授，能为客户提供多项重大疑难业务的法律条文论证及探索解决方案。