承德购房者留神了!这四类房子极难转卖,产品价格再低也无法买!

今年的房价宏观调控不断加码，多个卫星城密集出台房价宏观调控措施，全国40余座卫星城开始“限牌”或“限售”。

但对我们买房人而言，除了要关注宏观调控经济政策，更要能够全方位思考房子的价值，比如市场上有几类房子极难转卖，你都知道吗？

一直以来，小房屋产权房都徘徊在房价灰色地带，所谓小房屋产权房，是指在农民自发性农地上工程建设的房屋，未交纳农地出让金等服务费，因而售价远比商品房便宜，但其房屋房产证不是由北欧国家房管部门颁授，而是由乡政府或村委会颁授。

由于小房屋产权房没有北欧国家发的农地采用证和预售许可证，国土规划房烽也不会给购房合同备案，所以无法办理手续不动房屋房产证。目前，小房屋产权房的建造与买卖均不合法，只有采用权而无所有权，因而小房屋产权房不受现行所有房地产法律法规的保护。

今年8月底，国土规划部、住建部发布《利用自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作方案》称，确定13个卫星城开展利用自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作，引发了外界对小房屋产权房“隋东亮”的传言。传言称，小房屋产权房可以透过交纳部分“差价款”，纳入房产注册登记范围。

不过，近日青岛市国土规划厅、青岛市住房和建成区工程建设厅转发《国土规划资源部住房建成区工程建设部关于房屋买卖与房产注册登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止小房屋产权房透过房产注册登记合法化”。这意味着小房屋产权房“隋东亮”无望。

对购房者而言，北欧国家的宏观调控经济政策也是需要时时关注的，许多地区的房子不仅仅是限牌，还有“限售”，买了之后是无法马上转卖的。

还有其他一些特殊性质的房子，比如北京近日推出的共计房屋产权房，这种房子产品价格会明显低于同市中心区、同品质的普通商品房，但是只能买回相应的买卖额，是透过实行政府与购房人按份共计房屋产权方式，政府将其持有的部分房屋产权的“采用权”让渡给首次购房人。

但是，假如未满5年，是不允许受让房屋房屋产权买卖额的。假如满5年，则可以按市场产品价格受让所购房屋房屋产权买卖额，受让对象仍是符合买回共计房屋产权房屋条件的人。

因而，有经济政策管制的房子在买卖时，要看清经济政策明确规定，仔细研究当中的管制明确规定会不会负面影响自己的定居和采用。

与写字楼相比，写字楼房有以下弊端：写字楼合用房农地出让年数最长为50年，而且现在需要定金买房；大多数写字楼房是商水商电，水电等服务费标准高于写字楼；写字楼房无法迁入户口，无法享受学校、居委会等配套设施；写字楼的物业费、社保费，要比写字楼贵许多；写字楼的非住宅比较大，且因为有定居也有办公设备，人员混杂，定居环境差。

今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公设备类项目管理的公告》，其中提到了“商Treignac”房子的限牌问题。对对个人购房者而言，之前不限牌的写字楼房，现在不仅限牌，而且只能买二手货写字楼房，此外，写字楼房购房人必须满足用户在京无住房和商办类房产历史记录，且在京已已连续三年交纳社会保险或者已连续三年交纳对个人所得税。此外，即使有资格买写字楼房的对个人，也无法跟银行申请房贷，必须定金。

在现实中，这些条件极难满足用户。从民营企业方来看，已经有经济政策明确规定，民营企业买回的商品住房再次上市买卖，需满3年及以上。在这种情况下，考虑到农地采用年数，恐怕难有民营企业会从对个人手里买回二手货写字楼合用的房子。

从对个人来看，假如一对个人无房无银行贷款历史记录，且满足用户已连续三年社保和纳税，且有能力定金买房，正常情况下，单厢选择能落户、能银行贷款等普通写字楼，而非写字楼合用房。

买二手货房时，许多人只注意到户型、市中心区等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，假如二手货房的房龄太老，会对办理手续银行贷款、房屋保值、农地采用年数等方面都产生负面影响。

首先，房龄会负面影响二手货房的评估结果。而买二手货房终得贷多少款，是由评估结果值决定的。评估结果机构在对房屋进行评估结果时，其中有一项就是农地采用年数。许多房龄大的房子，农地采用年数会相应缩短，这样会负面影响对房屋的评估结果。

房龄越老，银行贷款的年数就越短。农地采用年数从地产商拿地开始起算的，房龄从地产商建成房屋交房开始起算的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能农地采用年数已超过30年。而假如房龄超过30年，那就只有个别银行能银行贷款给你了。

另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会负面影响房屋的价值。

有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转卖时，很容易出现房屋产权人不明确的情况，比如这边房屋房产证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一对个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会负面影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。

再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。许多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了许多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。

现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，假如存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能负面影响到成交价。

目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际定居人口，因而复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。许多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，假如前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。

综上来看，虽然买房房贷压力很大，但也不应盲目选择一些产品价格较低但是隐藏风险的房子，否则不但可能负面影响正常的定居和采用，在日后想要转卖换房时，还会增添许多烦恼。

还要时刻当心各种“陷阱”！

否则辛辛苦苦攒的买房钱，

一下子就被骗光了！

房屋产权年数缩水

由于农地性质的不同，农地的采用年数也有所区别。如民用定居工业用地是70年，工业工业用地和综合工业用地是50年，商业工业用地是40年。

农地采用年数是自取得该地的农地采用权之日起算，而有的地产商在拿到开发地块后，由于种种原因，可能会几年之后才能将房屋卖到消费者手中，从而导致业主后期采用年数有所缩减。

友情提醒：

在买房前，问清楚房屋产权年数是非常必要的。另外值得注意的是，我国法律有相关明确规定，写字楼工程建设工业用地的采用权限期间届满的，自动续期，即不需要提出续期申请、不收取相关服务费、正常办理手续买卖和注册登记手续。

特价房源

由于资金问题一直都是许多买房者的首要考量，所以某些地产商经常会在节假日推出一些“特价/低价房源”，以超低折扣来吸引买主。

许多“特价房源”存在采光不好、楼层不佳、布局不合理等问题，即使比普通房源便宜了一些，但伴随而来的却是定居体验上的欠缺。甚至还有一些特价房源质量存在瑕疵，等购房者发现的时候，后悔已经来不及了。

友情提醒：

在购房时千万无法被一点折扣蒙蔽了双眼，最后“捡了芝麻，丢了西瓜”，即便想要买回特价房，也要事先把相关问题在合同中注明，不留漏洞。

内部认购

有些地产商在楼盘开售前，会打着“内部认购”的旗号，将一批房屋以较低折扣卖出，一是为了造势，二是为了市场摸底，这都是为正式销售做准备。

然而这类内部认购房存在一定的隐患：

一是地产商有可能将房产抵押银行贷款，收取购房人的首付款后“人间蒸发”；

二是地产商还未缴清开发地块的农地采用权出让金，导致未来房主难以及时取得房产证；

三是许多地产商未取得《商品房预售许可证》，此类内部认购签订的协议是无效合同，并不受法律保护。

友情提醒：

购房者应当擦亮眼睛，选择实力雄厚、信誉好的大型楼盘，万不可为了一点产品价格优惠而因小失大。

变相涨价

房价随着市场变化稍有波动是正常现象，但有的地产商会以捆绑销售车库、多收装修费等多种名义“变相涨价”。

友情提醒：

面对此类情况，消费者可保管好相关凭证，向房烽等部门投诉。

虚假宣传

为了吸引购房者，

许多地产商和中介在介绍房源的时候

经常会夸大其词，

甚至是与实务根本不符的虚假宣传！

1、样板间与实物差距太大

一般人在买房前单厢参考样板间，切记要理性看待。

因为地产商在布置样板间时会在层高、墙体厚度、家具尺寸等多处“做手脚”，使其看起来宽敞明亮、设计合理、装修精美，实际情况却大不一样，所以千万不要因为样板间而冲动决定买房。

2、夸张小区地理位置及配套设施等

购房者在看房时，售楼部会展示各种精美的宣传图册、沙盘模型等，告诉你未来周边会有哪些基础设施、大型商场、交通路线等等，而实际交房时却大打折扣。

3、隐瞒或私自改变相关规划

买房前明明说是私家公园，交房时却发现是市政公园，买房前说是绿化工业用地，交房后却变成了停车位，买房前打包票说周边环境极佳，交房后却发现周围多了加油站、能源站等环保安全隐患。

因这种事情导致的维权纠纷有许多，有些是地产商私自改变规划，还有些是故意隐瞒规划，刻意进行虚假宣传，这些都应当由其承担法律责任。

友情提醒：

诸如此类的虚假宣传数不胜数，所以小编要建议，不要只看广告或一味听信销售人员的宣传，自己在项目周边考察一下，在正规官网上查阅相关政府规划，假如地产商涉嫌欺诈，购房者有权要求终止合同并索取赔偿。

延期交房

个别地产商会因各种问题而导致延期交房，明明到了合同上的约定时间，却迟迟不肯交房。

2014年，滨州盛世名门小区就曾多次延期交房，惹得业主欲哭无泪。

友情提醒：

延期交房会对家中孩子上学、房屋出租或买卖等造成很大负面影响，所以在签订购房合同时，最后事先约定相关责任，注明如发生类似情况应如何赔偿。

车位问题

一般能买房的家庭单厢有车，而有些小区车位配比未达到承诺的比例，导致停车难的问题也相当普遍。

尤其是现在出现许多新能源车，没有固定车位，每天充电也成了很大的问题。

友情提醒：

可透过成立业主委员会，与物业或地产商进行沟通，督促尽快处理相关问题。

物业服务

物业的好坏直接关系到业主定居的舒适程度，假如出现物业人员服务态度差、不作为、乱收费等情况，不仅会负面影响定居者的心情，还可能关系到房产增值等问题。

友情提醒：

碰到这种问题，同样可以透过业主委员会向房烽等部门投诉，还可以要求更换物业公司。

泄露对个人信息

买过房子的人应该都有过类似经历，合同才签过没多久，就会突然接到装修、家具、保险公司的推销电话，这说明你的对个人信息很有可能被倒卖了。

友情提醒：

此类情况属于泄露他人隐私，负面影响他人正常生活。许多人为避免麻烦，选择更换号码，但小编觉得，这种涉嫌犯罪的行为无法姑息，一定要保留相关证据，坚决维权。

万万没想到，

买房的陷阱居然这么多！

除了上面的购房常见骗局之外，

对有购房需求尤其是首次购房者，

应该注意些什么呢？

熟知购房常识

除了上面提到的“购房陷阱”，在买房前还应该掌握一些基本的购房常识，许多专业名词假如不了解清楚，少数无良地产商或中介可能因而设计漏洞，给购房者带来不必要的损失。

量力而行

购房是许多家庭最大的投资，尤其是对年轻人而言，最应该关注的应该是市中心区、环境、物业、税费等问题，购房前要充分考虑自身需要、现有资金和还款能力等多方面因素，为了所谓的面子而盲目买回高档、豪华写字楼的行为是万万不可取的。

房比三家

平时买衣服单厢“货比三家”，买房这样重要的事更是应该慎重，在目标区域多考察几家房源，综合比较各方面因素。假如必要的话可以向正规的房产经纪人咨询，确定性价比最高的小区和最佳买回时间。

核查年度信用报告

假如对个人征信存在问题，在购房时会产生许多麻烦，因而准备购房时，先核实好自己的年度信用报告，是否有未处理的事项，假如发现错误，可尽快联系相关部门更正。

相关材料提前准备好

在签订合同之前，要准备好对个人身份证件、私章、户口本原件、收入证明、相关付款存根、银行买卖账单等证件和单据，已婚者还需准备好夫妻双方身份证、结婚证原件。可与售楼处提前确定好需准备的东西，避免不必要的麻烦。

买房本来应该事件开心的事，

许多家庭辛苦了几年几十年

才拥有了自己的家。

所以，我们在购房时一定要谨慎再谨慎！

千万不要落入他人的陷阱！