房地产系列_房地产开发企业未取得竣工验收备案书是否符合房产交付标准_

 导  读

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。按照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

裁判摘要

按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。该要求办理为备案，不是审批，因此建设行政主管部门的备案行为属事后监督、复查制度。

本案涉案房屋虽未在交房之日取得《竣工验收备案表》，但被告按照合同约定的交房期限内向原告交付了商品房，原告经现场查验后对被告的交付行为予以确认，且原告接收案涉房屋后对该房屋进行装修并居住该房屋，未损害原告利益。

裁 判 案 例

商品房销售合同纠纷

原告：严某某

原告：谢某某

被告：林鹏房地产开发有限公司

案情概述

    经审理查明：二原告系夫妻关系。2013年，被告林鹏公司以出让方式取得高县庆某某地块的国有土地使用权，土地使用面积为30285平方米。之后，被告林鹏公司经主管部门批准，在上述地块上建设的商品房，并取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，建设工程施工合同约定的开工日期为：2014年4月10日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2015年12月10日。

2014年10月11日，二原告与林鹏公司签订《商品房买卖合同》该合同约定：原告购买林鹏公司开发建设一期8幢第13层13-6号住宅用房，建筑面积97.86平方米，总价款元。

合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1.2项所列条件。即：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.001%的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告严强、谢进英按约交付房款元。

2016年8月10日，测绘有限责任公司对被告公司建设的一期（1、4、7、8号楼）出具了《建设工程竣工测绘报告书》。

2016年9月26日，住房城乡规划建设和城镇管理局向被告公司颁发了《建设工程规划核实合格证》，该证载明：被告公司建设的一期（1、4、7、8号楼）经核实本建设工程符合规划条件，颁发此证；2016年9月30日，被告公司建设的一期（1、4、7、8号楼）取得《竣工验收报告》该报告评定该工程为合格工程。

2016年10月10日，被告向购房人发出交房公告；2016年10月13日，原告签收被告公司交付的上述房屋（实际面积97.86平方米），对房屋质量不持异议并在《房屋交付验收表》上签字确认接收该房。

2018年3月29日，公安消防支队作出（2018）第0027号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：被告公司建设的一期（1、4、7、8号楼）综合评定该工程消防验收合格。

2018年4月10日，城乡住房与规划建设局向被告公司颁发了高住建城档备（2018）17号《竣工验收备案书》。

原告诉讼主张

    原告认为，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第二项约定，被告所交付的房屋需取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术被告书。

双方虽于2016年10月11日实际办理了交房手续，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，案涉商品房实际于2018年3月29日通过消防验收后才满足投入使用的条件，加之被告实际于2018年4月10日才取得建设工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，故诉争商品房实际交房时间应为2018年4月28日。  

《商品房买卖合同》第十一条第一项约定被告应在2016年12月31日前将案涉商品房交付原告，逾期交房损失计算时间应从合同约定交房时间2016年12月31日的次日即2017年1月1日起计算至达到符合合约定的交付使用时间2018年4月28日，共计483天。

原告要求继续履行合同，但根据《商品房买卖合同》第十三条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。”约定计算，逾期交房违约金仅为1198.94元（×0.00001×465），合同约定的违约金远低于其逾期交房给原告造成的损失。为此，请求法院以案涉商品房2017年1月1日-2018年4月28日期间按照房地产评估有限公司出具的《报告书》载明的咨询项目租赁价格租金损失10192元计算逾期交房损失。

法院裁判观点

法院认为，依法成立的合同受法律保护。二原告与被告公司签订的商品房买卖合同系当事人意思表示真实，属合法、有效的民事行为，本院予以确认。

本案双方争议的焦点为：

焦点一、被告公司于2016年10月13日向原告交付案涉房屋时，被告未取得商品房买卖合同中双方约定的交房条件之一《竣工验收备案书》，被告的交房行为是否违约？

按照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

上述法律规定均明确“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。原告以被告未取得竣工验收备案表为由要求被告承担违约责任的诉求，按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”该要求办理为备案，不是审批，因此建设行政主管部门的备案行为属事后监督、复查制度。因此，被告林鹏公司交付的房屋，符合相关法律规定，应予以支持。

焦点二，被告迟延取得消防验收合格文件是否违约？

因原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，未将消防验收作为案涉房屋的交付条件，故原告以此为由，要求被告林鹏公司承担违约责任的请求，不符合合同约定。

为此，本案涉案房屋虽未在交房之日取得《竣工验收备案表》，但被告按照合同约定的交房期限内向原告交付了商品房，原告经现场查验后对被告的交付行为予以确认，且原告接收案涉房屋后对该房屋进行装修并居住该房屋，未损害原告利益。故原告请求被告公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决驳回原告的诉讼请求。

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