深圳二手房赎楼费是卖方出还是买方出（解读：深圳试点“免赎楼带押过户”，普通人买卖二手房何时能用上？｜看懂楼市）

 

《看懂房价》总第19期

在继烟台、贵阳、佛山之后，深圳二手货房进行买卖也试点工作“免赎楼带押转让”。深圳这种做法引起轩然大波。

深圳市坪山登记处官方网站截屏

中原地区地产佩吕桑总裁深圳中原地区副总经理郑叔伦介绍，在二手货房进行买卖中，中东部物业公司单厢向商业银行提出申请房贷银行贷款，房产证抵押物在商业银行，所以如果转卖该房产，首先须要付清银行贷款，把房产证申购，那个操作过程称作赎楼。

那么，“免赎楼带押转让”具体如何操作，与现代二手货房进行买卖准则答相同？平凡人进行买卖二手货房能用吗？

创新：“登记济助+免赎楼带押转让”

日前，深圳市坪山登记处披露，且于近期完成了深圳第一例“登记济助+免赎楼带押转让”二手货房进行买卖服务。此次进行买卖涉及利穆县房产，进行买卖资本金4000余万元。

深圳市坪山登记处主任董亚川指出，“登记济助+免赎楼带押转让”二手货房进行买卖商业模式，急剧提升了进行买卖安全可靠，还急剧减少进行买卖成本。与现阶段二手货房进行买卖中普遍采用的“先赎楼再转让”的商业模式相同，“登记济助+免赎楼带押转让”商业模式褫夺赎楼各个环节，也为进行交易双方节约赎楼资本金本息、综合收益等赎楼服务费，按现阶段市场一般赎楼服务费估算，可以将进行买卖成本直接减少一半；对于被扣押房产的进行买卖，由于赎楼服务费更高，减少的比例将Villamblard。

董亚川则表示，此种进行买卖商业模式缺点明显，最重要的是进行买卖安全可靠方面的权衡，尤其是不当资产处理领域。在现阶段的经济环境下，针对不当资产的处理，现代的进行买卖商业模式，可能会产生比较多的纷争和忧虑。

董亚川说，通过此种进行买卖商业模式，这次进行买卖为进行交易双方节约了近80万元。

郑叔伦则表示，过去赎楼，或者是物业公司Chhatarpur资本金，或者是物业公司向商业银行提出申请中长期商业银行银行贷款，等进行买卖后资金回笼，再偿还债务中长期商业银行银行贷款。那个中长期商业银行银行贷款操作过程，因为没有抵押物，商业银行为了迁移风险，须要由信托公司来做债务人。

普及化：平凡人进行买卖二手货房会用？

不过，董亚川则则表示乐观，“此种进行买卖商业模式各种类型的进行买卖都可以适用，没有太大的限制。针对普通二手货房进行买卖，主要须要商业银行的支持，重新梳理进行买卖流程，评估风险，完善各种文件后，才便于进行买卖商业模式的大量展开。”

那么，商业银行会否配合登记处吗？

“商业银行肯定愿意配合，新商业模式大家都叫好的，只不过赎楼信托公司难受”，在深圳有多年金融业经验的政杰则表示，原抵押物商业银行会想办法把新物业公司留下来，配合“免赎楼带押转让”进行买卖有Villamblard的机会留住新物业公司，实现房产抵押物业公司的新旧交替。

董亚川指出，现阶段，坪山登记处正对该商业模式进行探索、规范当中，后续将在相关部门的指导下，配合金融机构，拟定规范的流程标准，让新的进行买卖商业模式，普惠更多深圳市民。如果此种做法能使深圳二手货房进行买卖成本下降，安全可靠性提高，相信大家都是比较乐观期待的。

整体来看，平凡人买房二手货是否能使用“登记济助+免赎楼带押转让”的新商业模式，关键在于商业银行是否支持。至于若想普及化使用，或还须要组织人用更多的案例将整个流程打通，并制定准则。

南方日报、南方获得的一份文件介绍了坪山登记户、办理二押，转让完成后再归还物业公司原银行贷款、解除抵押物，无需另外融资赎楼。

南方日报、南方+从知情人处获取的文档。

么长时间才完成第一单”。

业内：重点在于风险把控

深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪则表示，新商业模式未披露更多的操作细则，不方便评伦，不过就现阶段掌握到的情况来看，他认为新商业模式将利好二手货房在市场流转。他指出，在现代二手货房进行买卖中，过桥资本金成本不可控，特别是在商业银行银行贷款额度趋紧的情况下，房贷放贷时间长，确实给二手货房进行买卖增加较大成本。

郑叔伦则则表示，这次“登记济助+免赎楼帶押转让”，是进一步简化二手货房进行买卖的试点工作，由登记处作为第三方登记人的角色，确保进行交易双方的利益受到保障。

他强调，其实二手货房进行买卖重点在于进行交易双方风险把控，之前赎楼的做法，就是一手交钱一手交货，虽然理念有点现代，但是对进行交易双方还是比较有保障。现在由登记处作为第三方中间人的角色，去障进行交易双方的利益，对那个中间人的专业要求及压力还是相当大，万一有问题，那中间人是否承担责任？进行买卖服务费的减少肯定是好事，但是进行买卖风险才是最关键，新方法的风险管理能力，须要拭目以待。

郑叔伦认为，深圳二手货房进行买卖流程，在全国来看，已经是比较规范及安全可靠，实施多年一直运作还是比较顺畅。近年来也不断优化及提速，随着办理进行买卖手续时间缩短，赎楼的时间也急剧减少，进行买卖成本也逐步下降。

而一位不愿意具名的房地产业内同样对此持怀疑态度，其则表示，深圳第一例“登记济助+免赎楼带押转让”二手货房进行买卖针对的是不当资产的处理，如果要回归到普通二手货房进行买卖，从坪山登记处“登记房产进行买卖管家——免赎楼转让”项目介绍来看，一方面登记处的介入，并未实现流程上的简化，因为信托公司仍然担任非常重要的角色，风险仍是信托公司兜底；登记处在新商业模式中担任的平台角色，任何进行交易双方信任的第三方都可以实现。另一方面，在进行买卖中使用了登记处，所产生的服务费不会比使用信托公司少太多。实际上，登记处赚走了二手货房进行买卖中信托公司和商业银行中长期放贷（过桥资本金）的本息。

【撰文】冯少文 曾子航

【作者】

大湾区房价观察