不要称呼我“小产权”，我的小伙伴们商品房也不是什么“大产权”-佳然

不要称呼我“小产权”，我的小伙伴们商品房也不是什么“大产权”，我们都是房子，都是保卫人们休息、生活、成长、隐私的空间，我不是洪水猛兽。

　　人们说我违法，是因为法官大人在我未出生的时候就给我打上“罪徒”的标签，我冤!法官为什么要这么做?是这样的：我的小伙伴商品房是政府和开发商的联姻的生的孩子，有贵族的血统。

　　法官是为了维护能给他带来利益的贵族的利益而不允许我与贵族小伙伴公平竞争，抑或是为了先富带后富而缔造的游戏规则?不管是那种，我都是很冤，但我更愿意接受后一种现实，毕竟社会主义上帝的先富带后富决策是能给人带来希望的。

　　回归现实，针砭时弊。

　　1994年，两税分立。好收、肥润的国税项目由国家征收，地方政府财政收入不给力怎么办?中央发话，允许你地方政府“土地财政”创收。地方政府出让土地、房地产开发商竞标高价买地建商品房从此拉来序幕，以致形成了如今12种税、56种费占到房屋成本70%的局面。新华网在10月15日以醒目标题打出“全国前三季度卖地收入超2万亿，上海最多深圳涨幅居首”。

　　法律是国家制定的，也是人定的。法律也应当是灵活的，正因为中国高层意识到小产权给更广大的城镇化人口带来稳定住所，法律法规是不断完善的过程，计划经济时代谁敢搞商品房买卖，谁就得安上“投机倒把”的罪名。小产权房的存在是否符合社会发展规律?十几年的实践检验，答案是肯定的。

　　一、过去深圳农村城市化改造有原罪

　　11月6日，深圳商报A03版刊登了小产权是否转正的报道。其中，有市规土委工作人员介绍，为了加快城市化进程，深圳市经过1992年、2004年两次农村城市化改造，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。在这个土地国有化的过程中，为照顾原村民的利益，成立了村股份公司，土地被原村民当做资产入股了股份公司，每年获得收益分红。

　　本人出于一份莫名的好奇，查找过关于深圳农村国有化的早期相关文献及北大调研报告，发现这个改造过程是有原罪的。

　　1、深圳农村城市化改造是被动性、非意愿的改造。中国人跟西方人不一样，就是有乡土情结，在上世纪90年代深圳还是穷乡僻壤的时候原村民是不敢冒着失去自己土地的风险的。或许广东省、深圳市当年的领导班子能干、务实，最终还是把这项工作推动下去，但是，底线是村集体土地仍然由自己掌控、通过土地增值收益，即名义上的国有实际上的集体所有。深圳的村集体组织土地是公还是私?这是相当暧昧、模棱两可的?我觉得这种暧昧关系像极了“一国两制”，在皈依国有的同时，又必须得给予其相当的自治、自我发展权。

　　2、深圳的村股份有限公司股份不流转问题。村民以其分得的土地作股组建村股份有限公司，其股份不得买卖，那么可以推出：村民只享有收益权，所有权归村集体所有。既然是集体所有，那么就非国有，然而规土委的人说是国有，岂不自相矛盾。公司法领域的股份有限公司是一个市场主体，其股权是可自由流转的，村股份公司建立早期曾参与行政事务执行，后来才慢慢去行政化，但时至今日关于旧改重建、村民安置、土地纠纷层出不穷，街道办、区政府仍需出面协调解决。国有是名义、抽象的，集体所有是实际、摸得着的，从交易习惯上，我们更应当认同小产权房是集体土地的自建房，应当认定不属违建。

　　二、小产权房的存在是人口城镇化的必然保障

　　在北上广深等一线城市房价畸高的状态下，社会稳定不能指望房地产的崩盘，若这样，老百姓、政府、企业，不论哪个主体，都将是受害者。随着地价暴涨，城市住宅价格也开始水涨船高。一般来说，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。按照2013年深圳工资指导价4104元/月的标准，在市内买一套均价2万、100平米的房子，是年工资收入的50倍。而且，平均工资是“被平均”，占大多数的低收入者仅为2000元/月上下的水平。

　　就连诺贝尔经济学家都无法解释中国商品房价泡沫如此之大仍未破裂的症结，本身已是中国经济的一大奇迹，其中，小产权房在分流房价高位、维护社会稳定方面应当记一功。某些人说小产权房转正是给守法者一记响亮的耳光，是很片面的。没有落脚处、生活成本高、丈母娘逼良为房奴、功利化歧视等压力将会催生更多的不守法，社会是一个环环相扣的系统，这叫会我们要多包容、学会分享。

　　中国新一届领导人上台后进行大刀阔斧的改革是正确、应该和必须的，从构建合理的房价体系上，新一届中央政府要填埋上一届的政府主导下房地产欣欣向荣背后的火药堆。当前，国务院李克强总理指出要加快城镇化步伐。若仅凭深圳半壁江山的商品房的量是远远满足不了几百万外来人口的城镇化需求，从“价”看更不现实。有志青年怀揣梦想来到深圳打拼，他们成为创造这座城市GDP的中流砥柱，万事开头难，小产权房以其低廉租金成为他们栖身的港湾。

　　三、小产权房的演变

　　深圳的小产权房从过去的矮层土砖房发展到如今带电梯、带生活配套、带物业管理的商品化楼房，这本身是村民自足当前谋发展的积极行为，是遵循法律、政策与市场规律的创造性活动，三大需求促使小产权房演变。

　　1、村组织谋求发展的需要

　　有这么一种现象，就是城中村周边的市政区域比该村先发展，村周边有商品房、写字楼、公园、展览馆、体育馆等等基础设施，如果说村周边是高富帅、那么村则是矮穷挫。如果深圳的村土地与其周边土地都是国有的话，为何待遇如此之悬殊!村要发展、村民要增收，看准了庞大的外来人员居住市场，由此盘活土地。

　　2、庞大的外来务工人员居住需求

　　年轻人更愿意往大城市跑，虽然有不小的压力，但充满了各种机遇。不管是打工、创业，为能积累财富、必须把生活成本压到最低，作为在深圳注脚的刚性需求，小产权房成为大多数年轻人的不二之选。

　　3、合法、规范、宜居要求

　　根据《中华人民共和国城乡规划法》第四条　制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则……
 

　　第十八条　乡规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。乡规划、村庄规划的内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。

　　龙岗南岭村高层小产权房就是正面典型，充分利用了山地、荒地建设，引入物业管理，供水、供电、供气、通讯;医院、诊所、中小学、幼儿园、银行肉菜市场、社区文化广场、小吃店、日用品商场等基础配套齐全。迎合社会生活水平提高、宜居需求。

　　借鉴历史轨迹与国际经验，土地权属的悬挂，吊起的不单是与土地利益密切联系的国民们悬坠的心，诱惑的更有各方权贵的贪婪欲望，这无疑加剧各方对土地价值的索取。这一趋势必然逼迫执政者将土地制度的设计，提前上升到规划层面。从短期看，土地制度的设计直接关系到广大农民的生存与地方财政稳定;从长

远看，土地制度的设计深刻影响到中国道路的制度设计与国家长治久安。

　　对与小产权房的改革的建议，我就不在这里说了，国家相关部门会出台专业、权威、规范性文件。但有一点需建议的是，不希望小产权房向商品房高攀，价格维持在适度范围内，给中低收入者更多选择，那么，在市规土委依据中央文件制定具体细则时，切记勿与民争利，重滔助推房价的老路。

　　《关于深圳小产权处理方案的建议》 @白色小狐狸 小产权房对买房人、政府和买了商品房的人都存在着不公平。 为了促进社会的稳定和谐，同时保障社会经济的健康发展。 根据不同的土地来源以及不同的买房者。对于深圳小产权房给予以下处理方案。 土地来源(非农建设用地，个人宅基地，农业用地) 买房人类型(深圳原本地居民，非深圳原本地居民) 1. 非农建设用地上建设的符合城市规划的小产权房(统建楼、集资房)解决办法： 1.1 深圳原本地居民拥有的统建楼住房，只要总面积不超过480平米(见深圳文件)，给予产权确认(转为正常的商品房，红本，称为A类商品房)。多出面积的住房按照1.2方式解决。 1.2 非深圳原本地居民购买的小产房，交完土地出让金之后转为商品房。但这类商品房的出售转让，不能够由私人出售，只能是政府出售转让。凡是出售收入大于购买小产权房时的成本。政府按照如下方式进行收税，收税额=(100-N)%* (出售收入-购房成本)。 举例说明：A买此类一套小产权50万(包括土地出让金)，现在登记转为商品房，住10年后，A想卖出此房，A就向政府提出申请，政府按照市价，得到出售收入是100万元。那么政府收税额为=(100-10)%*(100万-50万)=90%*50=45万元。把此类商品房称为B类，发给蓝色本子。住满30年(N>30年)，政府不再收税。 该方法既能满足购房人住房的需求，又能抑制炒作小产权房，同时还能抑制对商品房的不公平。 2.个人宅基地建设的小产权房 对于宅基地建设的小产房(不包括原居民自己的住房)一律转为保障房。不准出售转让。如果拆迁，政府不给予补偿，也不会对该宅基地的原居民拥有者进行补偿。 3.农业用地建设的房屋 3.1 农业用地目前已经不能满足农业实际用途的，转变土地性质，然后此类用地上的小产房转化为B类商品房。 3.2 农业用地还可以满足农业实际用途的，一律进行拆除。 4.和非农建设用地建设的不符合城市规划的小产权房 4.1 对城市影响小的小产权房，暂时转为保障房。 4.2 对城市影响大的小产权房，一律拆除。 5. 对于拆除房屋的住户，政府优先给予申请政府提供的保障房。

　　总之，对小产权进行处置过程中，分为三类。转为A、B类商品房，A类商品房拥有红本，和目前商品房一样的性质。B类商品房(蓝本)，拥有者不能自己出售转让，而是由政府出售转让。(目前的经济适用房也应该转化B类商品房)。其余的一律转为保障房或拆除。

　　政府也需要抓紧时间解决小产权问题。 因为，趋势很简单 房产税必定要全部征，无论存量房还是新购房。若果不解决小产房问题，将来政府少收税在30%以上。而且现在也是一个好时间。 以后房子分成三类：A类商品，B类商品，C类(公租房，保障房全部归于公租房)。这样经过20-30年后，可以平滑过渡到只有两类房：A类商品和C类公租房。 “深圳已经全部转为国有土地” 这个说法显然不符合实际的，至少关外还有很多集体土地，政府还没有(钱)把他们的集体土地变成真正的国有土地。 “早期-----近年------近期”分别处理，也是个方法。 但是最大的问题：很多楼(除非正在建的)没有办法判定他们到底是 早期 或者近年还是近期，这些楼又没有备案。如果说2010年之后是近期，绝大部分楼盘就说是2010年之前建的，反正也没有什么依据。至于购房合同的时间，他们可以马上重新更改。小产权房量在国内非常大，有些内地的城市在70%以上，根据公开的报道：深圳小产权房大约和商品房数量一样。这里只说深圳。 (1)小产权房不能任其自生自灭，一是因为小产权房是不违反宪法的，注意是宪法，但是它违反某些部门颁布的法律(这就是中国特色)。二是买小产权房者大部分都是经济并不太好的，有少部分是政府部门村级官员以及投机者控制。让小产权自生自灭，使得大部分买小产权者不能合法保护自己的利益，一个政府使其民有所居，是其重要的社会责任。本来应该是政府的责任，由于政府本身的原因，造成人们不得不买无合法保护的小产权房。小产权转正真正受益的是政府。至于那些少部分炒作小产权房者，按照1.2方法，他们还真不一定捞到多少好处——因为房产税。 (2)房产税是大势所取(目前搞地产的方式没有可持续性，政府又需要钱)。如果小产权不转正，对商品房真正的不公平。因为商品本来买的时候价格就很高，而且还要交房产税，而小产权啥也不用交，还价格便宜。所以政府最后还是需要解决小产权房。 (3)由于房产税的实行，那些拥有多套小产权房者，由于面积太多，一旦转正，必然交很重的税，就压缩其利润。他们其实并不会捞太多好处。 (4)按照1.2方案，小产权拥有者可能不去转正。不过，从趋势看恐怕大家都不得不转正。其一是不转正他们合法权益受到危害;其二是房产税一旦实行，深圳市的房屋所有者(包括原关外的土居民--以前的农村住房者)都要交房产税，因为根据深圳政府说法---深圳没有农民，都是城市人了，既然是城市人，呵呵，大家都要统统交税啦。 (5)“全部拆掉用于建设保障性住房”有三个问题需要解决：1.土地是(村民)集体的，政府没有权利建房;2.建设资金谁出;3.被拆迁的人很多，他们不会向政府要钱，但会向村拿回当时买房子的钱，这就产生大面积矛盾，如何解决。 不给小产权法律保障，购买小产权房的人将来可能一点点利益也没了。 只是觉得买小产权房者不易，买商品房者不公平，而那些炒房者却能疯狂逐利。谁造成的这个局面呢?

文章作者:佳然 发布时间：2024年08月12日