没有名额买商品房，公寓、小产权、回迁房该如何选择？【小产权-小产权房】

没有名额买商品房，公寓、小产权、回迁房该如何选择？

公寓不要名额，税费高；小产权交易有风险；回迁房旧改周期长！到底怎么区分和选择，这里给大家普及知识。

一、公寓：

公寓其实是个统称，有单身公寓、商务公寓、商办公寓、产业公寓，普通购房者一头雾水。

公寓的好处是有正规的红本产权，可以贷款；缺点是首付要5成，利率上浮，而且交易税费比住宅高。

1、单身公寓：

其实是住宅性质，只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型。例如万科第五园和万科城的单身公寓，宝安的白金公寓，其实就是住宅，限购要名额才能购买，产权也是跟住宅一样，能落户、带学位。

2、商务公寓：

正规的商务公寓，不限购，大多都通燃气。一般处于城市核心地段及商务中心区 ，配建的商住两用公寓，房产证上写着商务公寓。

目前原关内的区域，商务公寓可以申请学位，但是积分类别比住宅要低，而且要求家庭无房证明。

商务公寓在在罗湖、福田、南山可以申请学位，但是类别积分较低，并且要提供深圳市无房证明才能申请学位，比如福田的七街公馆、南山的万科云城。

要注意的是：商务公寓申请学位，要提供产权证明，及在本市没有其它住宅类房产的《不动产信息查询结果单》 （即无房证明）。3、商办公寓：

由商业和办公用途改成的公寓，严格来说属于违规，大部分是LOFT格局、层高4.5-5米，其实都是商办改的。建公寓卖，开发商可以更大的获利空间，现在宣传这种都不说公寓，说商办产品。

这种公寓户型实用面积较多，租金收益率比较高。但是严格来说是违规，比如龙光玖钻、佳华领汇、城市广场，都卖过这种LOFT公寓产品。

4、产业公寓：

工业用地上配建的公寓， 虽然也是不限购，但是必需以公司名义才能购买，说是以后转让以公司股权的形式更名。

比如之前的光明峰荟，还有大浪的恒大云居，单价才卖2万多，拿来收租还是可以的。但是每年都要交一定的持有税费，卖的时候接手的也必需是公司，而且转手税费也高，所以销售都会说以后可以按公司股权转让。

5、大红本公寓：

企业自己建的公寓房，单套房没有独立的红本，而是整栋一个红本，售卖是以租代售的形式转让，签长期合同，转手也可以开发商这里更名。例如观澜的鸿基新都，小区建设的跟商品房没差别，户型2-3房，带装修、带燃气，也有小区园林，单价2万多。

公寓的二手交易税费：

公寓税费比较高的，这里把公寓和住宅的税费对比，公寓契税都是3%，而且还多重要的一个土地增值税。

二、小产权：

小产权房：“小产权房”只是一个统称，原指没有红本所有权的房屋。主要包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的、村民自建农民房，都属于小产权房。

绿本：指国土局发放过的绿本，一般是一栋一个大绿本，这种房子无法过户更名，只认一手业主，这种不建议购房。就跟军产房一样，现在部队都不能更名，梅林关口的翠岭华庭就是军产房。

目前深圳的小产权房主要有三种类型：

1、原住村民自己筹资兴建的农民楼，这种是最多的。

2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼，比较少。

3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房没什么两样，也叫集资房。

小产权房交易：

小产权本身没有合法产权，交易不受法律保护。

但深圳有这么多小产权，大部分是地下交易，签《转让协议合同》，然后把原件资料交给新买家，律师楼见证交易过程，大社区的小产权一般还要到物业管理处备案、过水电。

交易流程是很快。基本都是要全款，因为单套没有产权，银行贷款和抵押不了。有些新装修的小产说可以部分贷款，也是以买家的名义申请的信用贷的形式，利息会比较高。

小产权交易流程简单，转让协议其实就像君子协议，不受法律保护，但是在拆迁补偿的时候，开发商还是会认这些资料，确认真实使用权人。

严格来说，律师见证书，只是见证本人签字，指模真实有效，内容资料不承担审查责任。

三、回迁指标房：

回迁指标房，不要名额。简单理解，就是买待拆迁，跟开发商签约的农民房。

在旧改拆迁前期阶段，原村民把拆迁补偿的指标转让，以新买家以拆迁户的名义，直接跟开发商签《回迁补偿协议》，这个有法律效力。等建成回迁后，房子就是买家的名字，这样才规避限购，也还有租金补偿。

这样获取住宅商品房，没有名额，或者外地没户口的关注的多，价格通常是片区商品房价格的5-8成，跟旧改项目的进度、位置都有关系，越到签约后期价格越贵。

交易流程主要是跟开发商股份公司签《回迁补偿协议》，流程相对正规，也是要全款，付款给原业主。

最大风险我觉得是回迁的周期，见过几个补偿协议合同，一般只是约定，取得施工许可2-3年内交房。因为旧改是市场行为，深圳是要100%签约，才能确认实施主体，就怕钉子户签约受阻，所以跟开发商实力也有关系，小的开发商资金都怕耗不起。

空地新房越来越少，现在开发商都想在旧改上分一份蛋糕。

目前的旧改回迁，大部分都是和商品房混合小区，一般会拿出几栋来摇号选房，然后剩下的再卖。所以有一些旧改小区刚开盘，就已经销控了一些，比如去年的中洲湾就是这样。

四、综上所述：

1、公寓要分清是哪种公寓？公寓购买流程简单，但是转让税费较多，而且因为附加的落户、学位欠缺，升值潜力一般。

要注意产业公寓要公司名义购买，有持有税费，转让麻烦；大红本公寓单套没有房本，以租代售，就怕开发商拿去抵押，这两个选择更要谨慎。

2、小产权水更深，一是交易不受法律保护，第二房源难筛选，不懂的很难买到好的价格。优点是出租收益比较高，相比公寓转让没什么税费，有些家庭看着租金每年提高，买不起商品房的，或者不想月供压力的会考虑，还有的想长期买来搏拆迁。

3、回迁指标房，简单理解就是旧改规划待拆迁的农民房，可以跟直接开发商签补偿协议，相当于开发商给确权，还有补偿的面积是确定的，价格也比农民房要高。也是要全款，最大风险是周期进度，没名额、特别外地的一些投资客买的多。