有关房子的五大难题,呢也在你内心深处悬着_

 

前言：

在我国，谈经济就相等于谈房商业地产。

在我国，谈金融就相等于谈房商业地产。

房商业地产已经彻底绑架了我国和全我国百姓，从上到下无不关心，今后，我国的房商业地产发展也进入了深水区，但摆在面前的这10个关于房商业地产的待解之谜该如何办？会怎么化解？什么天数化解？假如不化解，我国房商业地产的对立只会越积越多、越来越大！

1大宅和第二层二楼的屋子究竟算谁的？送的地窖究竟算谁的？

我国人都有两个屋子和农地梦，只好喜欢大宅，喜欢二楼带院的房子，房价也贵许多，比如说二楼带院的单价通常都比下面国际标准层的贵50%左右。

难题是，许多大宅、二楼带院的房DF93上也只有建筑面积，没屋子面积，也是说，从法律条文上而言，那个屋子为社区共同大部份，是公用内部空间，并非你家私人大部份的，从法律条文上而言也不属于你，今后产生纠纷，比如说是较真的邻居打官司让你把屋子打开，让其它物业公司共享，你能赢吗？咋办？

其实大宅还好，因为假如两个住宅小区都是大宅的话，我们不争，就没事，怕的是大宅和高层人士共存的住宅小区，因为大宅的屋子占用的是住宅小区的公用内部空间，高层人士物业公司假如提要求，大宅就没配套措施。

最典型的还是第二层洋房二楼，二楼送的长廊就肯定是我们公认的公用内部空间了，只是地产商圈了一下让你用，但这本身也是违规违规的，现在是物业公司的公民意识还不到，假如物业公司要求，这不行，二楼长廊是大部份物业公司的公用内部空间，凭什么让二楼专有？那个事，一旦摆上台面，谁都下不了台，但当初多花了50%更要忍受二楼采光不好、蚊虫骚扰而购买的屋子，你说不许用就不许用了？咋办？这些难题在今后如何化解？

而在国外，农地永久归物业公司，农地地下的矿藏、下面的领空（有限高）都是归物业公司大部份，都是物业公司的专有财产。

除了屋子，还有物业用房房屋产权该不该？地窖储藏室房屋产权该不该？控制室、消防室算谁的？这也是两个很大的疑问。

公用内部空间、专有内部空间的归属于难题，是当前许多人也说不清的困惑。

2房DF93究竟要千万别转让？只有房DF93行不行？不动DF93主要包括不主要包括农地？

那个难题要分开看，许多早期的房子是房DF93、房DF93都有的是，现在的住宅小区许多房DF93是在地产商手上，没单独给物业公司办，但难题有两个：

1、现阶段没房DF93也不负面影响签订合同、不负面影响转让、不负面影响抵押银行贷款，啥都不负面影响。呢以后也不必了？

2、房产登记证呢以后要是取代房DF93和房DF93了？假如并非，那现阶段许多住宅小区的房DF93是两个大证，还在地产商名下，要千万别转让？假如不动DF93不主要包括农地大部份权归属于，那么，他们买的只是两个农地下面的建筑物吗？那个难题咋办？

这些难题，都没谁能完备的正面的来回答一下。

3出租税啥天数改革？更要逼全体人员国民违规多长天数？

现阶段的出租税规定：房屋产权为个人的商业房产承租，出租税31.868%，民营企业自持的商业承租，为18.7%+2.5%的民营企业所得税共计21.2%。

我们可想而知，那么高的所得税谁交得起？两个月租金1万要是缴税3200元！谁会交？都说白了，自觉去交的呢傻？假如不想当傻子，呢要是默认自己在违规？全国那么多的房子在承租，有多少在缴税？包庇率有多高？有没80%？这把悬在人民头上的剑更要悬多长天数？

真诚期待，他们的政府能看见那个难题，重视那个难题，他们并非说白了，你最起码TNUMBERA32他们能交得起的国际标准吧，你最起码TNUMBERA32千万别让他们骂娘的国际标准吧，比如说5%那个国际标准，反正民营企业去买单据也要花那个税点，直接替房东交了那个税也算正常，也可以接受，也不必都去逃税了，所以，请千万别拿32%那么高的所得税继续倒逼全体人员人民集体包庇了！

试问，如今那么多的民营企业在写字楼办公，那么多的民营企业在租用商铺，谁有单据？大都得想配套措施自己化解，找谁说理去？

4房屋房屋产权难题和房产税相悖、相对立的难题咋办？

房产税的难题说了很久了，主要包括也有说房产登记是征税房产税的前奏，现阶段也有上海、重庆为征税房产税作了多年的试点了。

那么，难题来了。

假如农地房屋产权是40年、50年、70年，农地是北欧国家的，他们买了房子办了房DF93等只好租了那个房子40年、50年、70年而已，农地并非我的，房子是我租的，我交个毛线的房产税啊？你放眼全世界看哪个北欧国家租房子更要交房产税的？这从根本上讲是违宪的，所以，最近一年，也不见再提房产税了。

但从国际接轨的发展而言，征税房产税是必要的，在农地财政逐步下滑、城镇化建设步入后期时，农地红利的时代结束了，政府税收从哪里来？当然是每年征税的房产税，这是合理的、可行的。

难题是，你必须要化解年权的难题，你不能让他们租个房子更要缴税，这于情于理说不过去？

房商业考姆找佃农去要啊，佃农原来是北欧国家啊，咋办？

啥天数改？怎么改？

5预购管理制度究竟什么时候改革？

澳门是我国房商业地产的罪人啊，两大毒瘤得房率和预购管理制度都是从澳门学的，但澳门法律条文完善、监管得力、公示完备，不像咱，如今到处都是一地鸡毛，预购管理制度最大的三个难题是：

1、从拿到预购证到交房一般要2.5年左右，这中间的不可控因素和风险都转嫁到了购房者身上。

2、签订购房合同两个月内要是办好银行贷款，否则就算购房者违约，只好在没看见房子之前要是还上两年多的银行贷款。

3、当看见房子时，假如不满意、假如发现被骗了，房子没配套措施退，还了两年多的银行贷款利息需要购房者自己承担，而且即使退房了钱还在地产商那里，他再跑路的话难题更大，购房者在整个过程中完全处于不受保护的弱势地位。

4、购房者想退房，一方面需要承担损失已经偿还的利息，更要借款把银行贷款结清（还有可能给银行支付违约金），然后结清后更要找房管局的关系才能审核通过（通常更要办两个大病等什么二逼的虚假证明），然后是等地产商退全额款，顺利的话等一两个月，不顺利的话就不好说了。

而放眼全世界，真正能保护购房者的流程都是交房后才办理银行贷款，这是最基本的原则，而澳门、新加坡都是交房前就开始还银行贷款，但由于监管得力，并未发生什么鸡毛事件，但我国就完全不一样了。

所以，预购管理制度必须要改革了，不管是学习台湾、美国、加拿大、澳洲、欧洲等，都可以，最起码保证一点，购房者不能完全处于弱势，购房者可以选择退出是根本原则。现阶段的预购管理制度是，购房者一旦参与那个游戏，没配套措施退出，或者说退出的代价太大！那个不行的。

期待政府监管到位是不现实的了，只能是期待管理制度的改革，把购房者的风险和被动性降低。

6得房率那个事儿究竟能废除不？

大宅得房率100%，第二层洋房得房率85%，高层人士得房率75%，超高层人士得房率65%。

商铺二楼得房率85-90%，二楼得房率65-70%。

二楼挑空计不计容？楼下商铺负面影响不负面影响得房率？物业用房计不计容？开间究竟是多少？客厅尺寸究竟是多大？

假如监管得力，公示完备，我们以诚相待，公示公摊面积，公示户型尺寸，签订合同时让仔细看看，对照一下数据是否正确，假如能这样做，当然也好。

难题是，购房者完全都不太懂这些，许多城市不公示得房率、不公示公摊面积、不公示户型尺寸、不公示平面图、甚至开盘连价格都不许看，签订合同时都不看，拿到合同即使看了不签就算购房者违约，好像只要合同出了就算生效，不签也不行，定金不给退，现场播放着紧张的音乐，好像说白了钱就抢不到房子，摊开合同也不许看，看了不满意也不同意改，是让你签，内容不许看，直接翻到签字页，直接按手印。。。

根本上，这其实还是预购管理制度的难题。

所以，指望监管得力、规范流程估计是没戏了，没配套措施，只能是期待改革，按套内实际面积来公示和计算价格。

得房率多少是你地产商的事，关购房者一毛钱关系？弄得现在的购房者都不得不先学习成专家才能避开陷井。

期待废除得房率，倡导套内面积，啥天数可以盼望到？

7农地财政更要持续多长天数？一天不化解，畸形的经济就得不到改善！

有句话描写我国的经济很形象：中央政府靠金融，地方政府靠卖地，底层政府靠罚款。

所以，都要生存，都要活下去，不化解收入来源的正确性，许多难题是头疼医头，不能化解根本难题。

今天而言的是中间一层，地方政府的农地财政难题。

农地财政依赖度，指的是那个城市的农地出让金收入在城市年度一般性财政收入中的占比。

如图所示，占比如说此之大，中央调控如何进行？地方政府要生存、地方政府上马的基建要持续、地方政府通过融资平台借的钱要偿还，所以他们会看见大跃进的新区建设、地王频出、房价高涨，这是一环套一环的，当大部份的地方政府都集中精力搞房商业地产和新区时，实体经济的振兴更是雷声大、雨点小，中央的长远政策就难以得到贯彻和执行。所以，必须降低农地财政在地方政府的占比。

必须让地方政府的心从农地财政、从房商业地产下面转移过来，实体经济、第三产业才有希望，关键是怎么改？只能是从利益着手，比如说农地收入的80%上交中央财政，仅此一条，就够了，地方政府立马积极性大减，搞你妹的新区和地王啊，开始挖空心思想别的配套措施赚钱了。

8写字楼、商铺交易税啥时候降到能接受、可交易的合理范围内？

如今的写字楼、商铺交易税太高，基本上导致那个市场是一滩死水，以郑州为例：

2015年全年办公写字楼加商铺二手房市场只交易了602套，相比起住宅二手房交易量一共46933套，太少太少了，为什么？因为交易税太高！二手房交易各种税加起来占到了总交易额的25-40%，这根本是不许交易嘛，所以，那个难题导致整个我国现阶段写字楼和商业的新房市场一滩死水，二手房市场也是两个巨大的堰塞湖死水。

住宅市场就好多了，二手房交易税去年还降了，基本保持在可以接受的范围之内，不负面影响二手房市场的活跃和交易。

所以，学术派或许多媒体在讲到房商业地产投资时就说，远离商铺、远离写字楼公寓，只看住宅，为啥？是因为买了就砸自己手上，不能交易 ，不能变现。

此难题不化解，我国的房商业地产还会在两个畸形的状态中前行。最终伤害的是整个我国的房商业地产、物业公司、和城市。

9房屋房屋产权70年和建筑寿命50年的对立怎么化解？

作过建筑、或做过工程招标的人都知道，地产商与建筑商签订的合同中，对建筑的安全承诺是50年，也是根据当前的设计、用材、用料、寿命估算等估算，过了50年是危房了。

举个例子，在第51年的时候，楼倒了，建筑商是没责任的。因为已经过了保质期。

当然，有专家更严重的说法是，他们的建筑寿命只有30年，折中一下，按40年计算吧，那么，建筑楼体40年寿命和房屋产权70年的难题怎么化解？

40年到的时候，已经是危楼了，这栋楼咋办？

70年到期的时候，楼已经是危楼30年了，可能早就已经人去楼空或被拆除了，这些难题，谁去想过？

10全我国70亿平方小房屋产权房、大量无房屋产权证安置房咋办？

据不完全统计，全国小房屋产权房存有量在70亿平方左右，平均每人都有六七平方，而且还在不停的建设，不停的上马，明知是违规的，为什么还是有大量小房屋产权顶风作案的兴建？

这些小房屋产权房没任何手续，规划、消防、质检等都没监督，能保证安全吗？但又都卖掉了，全都住着人，今后咋办？要千万别拆除？怎么拆除？

2015年的时候，三亚强力拆除了许多小房屋产权，三亚可能还是例外，因为许多买的人是东北人是外地人，即使是这样，也面临了极大的阻力和困难，可想而知，以后处理这些难题有多难？

还有许多安置房、回迁房，大都没办理房屋产权证，或是农地难题，或是手续难题，或是性质难题，当办证时，假如走的是经适房性质，更要补交房款才可以，那时候，物业公司同意吗？村民愿意吗？

比如说，举个例子，以河南省政府新规划的省级行政中心范围内：

这些住宅小区今后咋办？

这都是待解之谜！