集体土地有望进入深圳小产权房的春天？(为什么海丰小产权房这么多)

     据新华社报道，土地管理法和城市房地产管理法修正案草案于12月23日提交全国人大常委会审议

现行《土地管理法》规定，从事非农业建设和使用的土地，必须使用国有土地或者征用国有原集体土地；土地利用总体规划确定为工业、商业等经营用地，依法登记的集体建设用地，允许土地所有人通过转让、租赁等方式移交单位或者个人使用。现行《城市房地产管理法》规定，城市规划区集体土地必须在国有土地出让前征用，并增加了一句新话"除法律另有规定外",修改《土地管理法》，清除集体经营建设用地进入市场的法律障碍。

                

                   那么集体建设用地进入市场进行修订会对农村土地产生什么影响呢？对房地产市场有什么影响？建在集体土地上的深圳小产权房将迎来"转正"可能吗？为此，凤凰网财经独家采访了几位专家进行权威解读:

                

                   董佐继：这是改变城乡土地制度二元结构、促进城乡一体化发展的必要措施！

                

                   自然资源部监督监测部巡视员、原国土资源部规划部主任董佐继告诉凤凰网财经，这是改变城乡土地体系二元结构、促进城乡一体化发展的必要措施。农村集体商业建设用地不能直接进入市场，限制了集体土地的集约高效利用，降低了集体土地资产的价值，阻碍了城市资本、技术等因素向农村有序流动和平等交换。一旦法律修订通过，城乡建设用地将进入市场，同等权利和价格，推动城乡之间其他因素的合理流动和公平交换，促进城乡一体化发展。

                

                   当然，集体土地直接进入市场是。一是符合规划，即土地利用总体规划；二是控制用途，即只有规划确定的工商经营用途；三是依法取得，是依法登记的集体建设用地。

                

                   董佐继认为，提交全国人大常委会审议的土地管理法和城市房地产管理法修正案草案能否通过，"修改是一件非常复杂的事情，我不确定这次是否通过。由于能够进入市场的集体土地只明确了工业、商业和其他商业用途，因此无法判断如何直接处理惠州小产权房屋对房地产市场的影响。集体土地进入市场，重点实施农村振兴战略，不要总是关注城市房地产市场。"

                

                   早在2015年，集体商业建设用地就可以进入市场进行试点。2015年2月，全国人民代表大会常务委员会决定授权国务院暂时调整和实施北京大兴区等33个试点县、市行政区域的有关法律法规。试点县、市暂停实施《土地管理法》和《城市房地产管理法》的六项规定，按照法律原则推进农村重大改革"三块地"改革试点，即农村征地、集体经营建设用地入市、宅基地制度改革试点。

                

                   2016年1月，北京赞比西房地产开发有限公司8.051亿元竞得名称为"2号地小B地块"40土地使用权已成为北京第一个以招标、拍卖、挂牌形式转让的集体经营建设用地。

                

                   2017年10月31日，全国人民代表大会常务委员会审议国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施相关法律规定期限的决定草案，计划将农村土地制度三项改革试点期延长至2018年12月31日。

                

                   董佐继认为，修法规定是通过总结多年的实践经验提出的，此前的试点也证明了既必要又可行。绝大多数试点项目没有将住宅用地纳入集体土地市场规定有实践基础。

                

                  董佐继提到， 未来是否会有试点，"未来是否会试点还不确定。我认为有必要根据法律修改的进展进行安排。"

                

                   张大伟:这一政策对一二线城市影响很大。全面落地是探索集体土地利用的一大步

                

                   中原房地产首席分析师张大伟认为，这项政策并不是第一次实施。多年前有试点，全国其他城市也有类似的尝试，但总体而言，数量不多，都是非住宅经营用地。

                

                   张大伟认为，非农业建设用地，即集体土地的所有权、承包权和经营权，是农村改革的一大步，赋予农民和农村集体更多的权益和收入。"在过去，从事非农业建设和使用的土地必须是国有化的，即必须由地方政府收集和储存，并根据使用情况进行拍卖和悬挂。这可以说是过去几十年中国房地产市场发展的土地财政的基础。房地产政府占用了太多的土地收入，而农民和农村集体的土地收入较低。"

                

                   张大伟分析说，《土地管理法》修为将土地利用总体规划确定为工业、商业等经营用地，并依法登记的集体建设用地，允许土地所有人通过转让、租赁等方式移交单位或个人使用。很明显，土地属性必须在规划中明确为工业、商业和其他商业用途。避免对住宅等市场的短期影响。主要影响是非住宅商业用地。

                

                   张大伟认为，该政策的全面实施预计将主要影响一、二线城市。由于住宅属性尚未开放，将对一、二线城市特别是深圳等城市的商业用地产生巨大影响。总体而言，该政策的全面实施是探索集体土地利用的一大步，对加快国家土地制度未来改革具有重要意义。

                

                   "总的来说，这一政策的全面实施是探索集体土地利用的一大步，对加快国家土地制度未来改革具有重要意义。这项改革将对农村和城乡结合部地区产生重大影响。当然，如果未来影响住宅用地，那么这是一个巨大的变化，"张大伟说。

                

                   欢迎深圳小产权房"转正"专家：暂时不可能吗？！

                

                   新一轮土地管理法修订涉及集体建设用地进入市场的问题，建在集体土地上的深圳小产权房将迎来"转正"可能吗？

                

                   自然资源部调控和监测司巡视员、原国土资源部规划司司长董祚继称，此次集体土地入市无关深圳小产权房处理。

                

                   中原地产首席分析师张大伟认为，"目前深圳小产权房没有可能转正小产权房大修基金每平方米多少钱。"

                

                   张大伟预测，宅基地的价值肯定会越来越高，现在家里有农村户口，尽量不要全部转移到城市户口。特别是在城市地区，或靠近城市。"非农村户口购买宅基地的价值不高，投资不能让你受益。假如你花20万30万买温室房，那就当租金吧。"

                

                   张大伟还提到，未来商业用地价格肯定会下降，同比是城乡结合。住宅用地国有化是中国房地产市场发展的基础。目前，这个基础在5到10年内是不可能改变的。